論房地產(chǎn)全過程運營中的風險控制

摘要：本文首先概述房地產(chǎn)全過程運營的定義、范圍和特點，揭示其重要性和面臨的挑戰(zhàn)，其次對房地產(chǎn)全過程運營中的風險進行了分類和分析，提出風險識別與評估的方法和原則，并在此基礎上，結合風險控制的基本原則，探討風險管理的組織架構、流程以及具體策略和方法，接著討論風險監(jiān)測的指標和方法以及應對風險的預案和措施，最后總結研究成果，對未來研究方向進行展望，旨在為房地產(chǎn)行業(yè)的風險管理提供理論支持和實踐指導，以供參考。

關鍵詞：房地產(chǎn)；全過程運營；風險控制

DOI：10.12433/zgkjtz.20241029

房地產(chǎn)作為社會經(jīng)濟的重要產(chǎn)業(yè)，在經(jīng)濟發(fā)展和社會進步中起著舉足輕重的作用。但隨著市場競爭的加劇和經(jīng)濟形勢的不確定因素，房地產(chǎn)企業(yè)在整個過程運營中面臨各種潛在風險與挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)業(yè)全過程運營是指從土地規(guī)劃、整體規(guī)劃、工程建設到銷售交貨的全過程，包括好幾個重要環(huán)節(jié)和參與者。在這樣一個復雜且龐大的運營管理體系中，風險無處不在，例如，經(jīng)營風險、交易風險、市場風險、研發(fā)風險等。如果無法合理控制和管理潛在的風險，會對企業(yè)運營管理與發(fā)展造成極大的危害。因此，本文致力于系統(tǒng)化科學研究房地產(chǎn)業(yè)整個過程運營中的風險控制難題，以期能為房地產(chǎn)企業(yè)在整個過程運營中合理規(guī)避風險提供一定的參考，促進行業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

一、房地產(chǎn)全過程運營的概述

（一）房地產(chǎn)全過程運營的定義和范圍

房地產(chǎn)全過程運營是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地獲取、規(guī)劃設計、項目開發(fā)、建設施工、銷售與運營等環(huán)節(jié)，對項目實施全方位、全要素、全時段的管理與運作。這一概念的提出，突破了傳統(tǒng)單一階段管理的模式，強調(diào)了整個生命周期過程的管理，是一種綜合管理模式。

（二）房地產(chǎn)全過程運營的主要特點

第一，全方位性。涉及土地獲得、規(guī)劃建設、工程建設、銷售運營等環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)項目從立項到交付使用的全過程必須包含各個環(huán)節(jié)的管理和協(xié)調(diào)。全方位性要求項目團隊具有跨部門合作的能力，以保證各個環(huán)節(jié)的成功銜接和融洽運行。

第二，全領域性。全過程運營也是包括時長、成本、質(zhì)量、風險性等各個因素的管理方法。房地產(chǎn)項目的成功運營需要綜合考慮項目周期控制、預算成本管理、工程施工質(zhì)量以及風險管控等因素。全領域性要求項目團隊具有全方位的管理技能和知識，以保證項目每個因素的平衡和協(xié)調(diào)。

第三，全時段性。項目從立項到運營整個周期都要全方位管理。房地產(chǎn)項目時間較長，涉及前期工作整體規(guī)劃、中后期建設與后期運營等各個階段。全時段性規(guī)定項目團隊在所有項目開發(fā)周期內(nèi)進行合理的方案、監(jiān)測和調(diào)節(jié)，以保證項目目標實現(xiàn)和持續(xù)運營順利進行。

（三）房地產(chǎn)全過程運營的重要性和挑戰(zhàn)

房地產(chǎn)業(yè)全過程運營的重要性表現(xiàn)在能夠全面優(yōu)化配置，提升項目的整體經(jīng)濟效益。根據(jù)全方位管理，減少項目各個環(huán)節(jié)的風險性，提升企業(yè)在市場競爭中的穩(wěn)定性和靈敏性，充分滿足市場和客戶的個性化需求。

但是房地產(chǎn)全過程運營也面臨著諸多挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)全過程運營涉及多個環(huán)節(jié)和參與者，要進行繁雜的統(tǒng)籌管理。不同階段之間存在繁雜的利益糾紛和合作關系，要組織協(xié)調(diào)各方利益以實現(xiàn)整體目標，雖然會增加管理難度，但可以建立有效溝通制度和管理決策聯(lián)動機制，確保多方有效協(xié)同配合。房地產(chǎn)項目所面臨的風險來自宏觀經(jīng)濟政策、市場變化以及自然災害等多種因素，具有不確定性和難以預測性，因此，正確鑒別、評定和應對這些風險成為全過程運營中的重要工作。各參與者在不同階段可能存在信息不對稱，導致判斷失誤和交流問題，影響房地產(chǎn)項目的順利進行。對此，為確保項目質(zhì)量和效益，在節(jié)省成本的前提下需要綜合考慮各環(huán)節(jié)的成本。然而，由于項目的多樣性和外部環(huán)境的可變性，成本控制難度較大。

二、風險識別與評估

（一）房地產(chǎn)全過程運營中的主要風險類型

在房地產(chǎn)全過程運營中，最主要的風險類型包含但不限于：

第一，市場風險。市場的需求轉變、價格調(diào)整、市場競爭激烈等因素對項目銷售和出租產(chǎn)生影響。房地產(chǎn)受宏觀經(jīng)濟、現(xiàn)行政策、人口結構等多方面因素影響，應及時調(diào)整策略以適應市場形勢。

第二，資金風險。資金來源不確定、資產(chǎn)成本增加、資金短缺等問題可能造成房地產(chǎn)項目的停滯不前或不能按時進行。合理安排項目資金運營，選擇好流動資金管理方法尤為重要。

第三，政策風險。土地政策、稅收優(yōu)惠政策、房貸政策等多種因素的改變很有可能直接關系項目的開發(fā)、銷售和經(jīng)營。及時掌握并適應有關政策調(diào)整，是控制政策風險的有效途徑。

第四，技術風險。建設技術不成熟、工程質(zhì)量問題、設計變更等多種因素可能造成房地產(chǎn)項目耽誤和額外成本費用。對此，需要嚴格把關工程質(zhì)量，以確保工程進度和工程質(zhì)量符合規(guī)定。

第五，合規(guī)風險。規(guī)劃審批、施工許可、環(huán)保等級等方面的合規(guī)難題可能造成項目迫不得已停產(chǎn)或整頓，造成經(jīng)濟損失。嚴格執(zhí)行相關法律法規(guī)，標準項目實施，是控制合規(guī)風險的關鍵所在。

第六，自然環(huán)境風險性。自然災害如地震災害、洪水災害等，及其空氣污染等多種因素可能會對項目產(chǎn)生直接影響。在選址和規(guī)劃階段應考慮自然環(huán)境因素，并采取相應的預防措施。

（二）風險識別的方法和工具

第一，頭腦風暴法。邀約相關負責人包括項目成員、資深顧問等方面進行頭腦風暴，集思廣益，收集各種可能存在的風險要素。這類方法要求從多個角度搜集信息數(shù)據(jù)來協(xié)助充分了解潛在風險。

第二，專家指導法。尋找技術專家的意見建議，開展風險評估與鑒別。權威專家通常具有豐富的經(jīng)驗和專業(yè)知識，可以幫助預測房地產(chǎn)中可能出現(xiàn)的各種風險，并提供有效的應對策略。

第三，SWOT分析法。該方法會對項目優(yōu)點、缺點、機會、威脅展開分析，鑒別潛在風險要素。SWOT分析有利于充分了解房地產(chǎn)項目的內(nèi)部和外部環(huán)境，進而更好地把握可能面臨的挑戰(zhàn)。

第四，流程圖法。制作項目全周期的流程圖，剖析可能存在的風險節(jié)點。根據(jù)數(shù)據(jù)可視化項目流程，鑒別潛在風險點或關鍵線路，有利于及時發(fā)現(xiàn)與處理風險。

（三）風險評估的原則和流程

風險評估是依據(jù)鑒別出來的風險性，并對可能性和影響分析進行評估，確認應對措施的重要組成部分。

第一，風險可能性評估。依據(jù)歷史記錄、專家意見等，識別風險發(fā)生的可能性。可以借助定性描述（如低、中、高）或定量指標（如概率百分比）表示可能性水平。

第二，風險性影響分析評定。識別風險事件的發(fā)生對房地產(chǎn)的影響程度，包括財務、時間、品質(zhì)等多個方面，同樣也可以選用定性或定量方法評估影響程度。

第三，風險性優(yōu)先級排序。融合可能性和影響程度，對風險進行篩選，確定應對優(yōu)先級。一般可以用風險矩陣等工具幫助確定風險的優(yōu)先級，進而有針對性地制定風險管理計劃。

第四，風險分析報告。編寫風險評估報告，確立風險種類、概率、影響程度、優(yōu)先級等相關信息。報告應條理清晰，為項目給予有效的信息適用，便于制定和實施高效的風險管理措施。

三、風險控制與管理策略

（一）風險控制的基本原則

第一，防患于未然。規(guī)避風險發(fā)生的概率要優(yōu)先于事后治理。通過采取保護性對策，例如，不斷完善安全風險管理、制訂規(guī)范和標準、開展培訓教育等，最大限度地降低風險發(fā)生的概率。

第二，人人參與。風險控制是全員的義務，每位員工都應加入風險控制的過程中。通過增強員工的危機意識和考核，使其及時識別潛在的風險，并積極參與風險控制和管理工作。

第三，科學決策。風險控制應基于科學數(shù)據(jù)與分析，并非主觀偏見。通過收集、分析和評估統(tǒng)計數(shù)據(jù)，制定基于客觀事實的決策，從而更好地識別和解決風險。

第四，持續(xù)改善。風險控制是一個不斷演變和優(yōu)化的過程。根據(jù)總結得失和回顧過程，及時糾正和優(yōu)化風險控制的體系與方法，應對新出現(xiàn)的風險和挑戰(zhàn)。

（二）風險管理的組織架構和流程

風險管理應建立相應的組織架構和流程，保證風險管理工作順利實施。

第一，組織結構。組織內(nèi)部能夠設立專門的風險管理部門或聯(lián)合會，承擔整體的風險管理工作，包括制定政策、指導實施、監(jiān)督評估等。在企業(yè)內(nèi)部明確每個部門及個人在風險管理中的義務和職責，保證每個成員都知道自己在風險管理中扮演的角色。

第二，流程規(guī)劃。此類規(guī)劃包括風險分析、評定、控制、監(jiān)測和應對等各個環(huán)節(jié)，確保每一個環(huán)節(jié)都得到很好地關注與實行，確立各項工作的標準操作程序，保證風險管理工作的一致性和實效性。

第三，信息共享。保證各個部門間及時溝通和交流信息數(shù)據(jù)，防止信息不對稱，增強對風險的認知和了解。同時，維護隱私信息的安全，預防數(shù)據(jù)泄露或被惡意使用。

第四，績效評估。通過制定評估指標和考核指標，對風險管理工作開展量化評估，及時解決問題并制定整改措施。將評估結果作為優(yōu)化的根據(jù)，逐步完善風險管理系統(tǒng)，提升整體的風險管理水平。

（三）風險控制的具體策略和方法

根據(jù)不同地區(qū)、不同種類的房地產(chǎn)投資和開發(fā)，降低特殊經(jīng)營風險對整個企業(yè)產(chǎn)生的影響。

第一，多樣化的產(chǎn)品布局與市場分散化可以有效控制單一項目和市場變化帶來的損失。

第二，不斷完善資金管理模式，包括自有資金、使用及監(jiān)管等多個方面，保證項目資金供應充足，嚴格控制成本，避免因資金短缺或管理不當造成風險。

第三，遵循有關法律法規(guī)，嚴格遵守規(guī)劃許可、生態(tài)環(huán)境保護等合規(guī)要求，避免違規(guī)操作帶來法律風險和聲譽風險。

第四，引進優(yōu)秀的技術與管理方式，提升房地產(chǎn)項目的質(zhì)量和安全水平。通過科技手段，減少作業(yè)風險和質(zhì)量隱患。

第五，高度關注行業(yè)動態(tài)，包括市場需求、競爭狀況、政策調(diào)整等，及時糾正營銷策略，減少經(jīng)營風險。同時，掌握市場動向，幫助企業(yè)更好地應對市場形勢變化。

四、監(jiān)測與應對

（一）風險監(jiān)測的指標和方法

風險監(jiān)測是持續(xù)跟進和評估項目或組織所遇到的各類風險，及其監(jiān)測風險控制措施的執(zhí)行情況。為了做好風險監(jiān)測，可以從如下方面出發(fā)：第一，設定關鍵風險績效指標，例如，施工進度、資金使用效益、市場變化等，用以監(jiān)測風險情況，幫助管理者及時了解項目運轉的健康狀況，鑒別潛在風險并采取有效措施。第二，建立定期風險報告制度，及時向管理者匯報風險情況及應對策略，有助于充分了解項目風險狀況，及時調(diào)整管理策略。第三，運用風險評估工具，例如，風險矩陣、風險登記表等，對風險開展系統(tǒng)監(jiān)測與分析，進行量化評估，協(xié)助管理者識別和盡快處理高危問題。第四，通過對歷史記錄和當前數(shù)據(jù)信息的對比，進行風險趨勢分析，預知未來可能發(fā)生的風險狀況，有利于提前發(fā)現(xiàn)潛在風險，采取有效措施降低不良影響。第五，定期開展風險大會，邀約相關部門和工作人員參與互動和識別風險狀況，共同商定風險控制方法和應對方案，促進資源共享和協(xié)作。

（二）應對風險的預案和措施

在面對各類風險時，必須制定合理的風險應急預案和措施，以積極應對潛在風險。具體辦法包括但不限于：第一，調(diào)整項目計劃、更改營銷策略，盡量降低風險發(fā)生概率。例如，在高風險區(qū)延緩項目實施，在經(jīng)濟下行周期減少項目投資。第二，將風險通過保險等形式遷移給第三方，降低企業(yè)內(nèi)部承擔的風險。例如，選購房產(chǎn)開發(fā)風險保險或責任險，以應對工程質(zhì)量問題或相關糾紛。第三，采取有效措施緩解風險造成的影響。例如，加強資金管控，保證項目有足夠的資金貯備以抵御不可預見的風險；提升技術水平和施工質(zhì)量，減少施工質(zhì)量問題的產(chǎn)生。第四，完善應急預案，對于突發(fā)風險事故快速采取行動。例如，制定災難應急方案，保證在自然災害或緊急事件中快速疏散和安置相關人員，并立即修復受損設施。

（三）風險應對的實施和效果評估

在面對風險時需要確保應對策略的及時性和有效性，具體而言，可采用以下措施開展實施和效果評估：第一，風險管理中，明確責任主體并制定追蹤機制，確保風險應對措施得以有效落實。第二，相關責任者應清楚自己的任務和時間表，確保風險控制措施按時實施。第三，建立監(jiān)督管理機制，定期檢查風險應對措施的執(zhí)行情況，及時解決問題并制定改進措施。第四，定期評估風險應對措施的效果，包括執(zhí)行情況、性能和成本效益等。評估結果可為未來的風險管理提供重要參考，并幫助企業(yè)不斷改進和完善風險控制體系。第五，及時總結風險預防的經(jīng)驗教訓。通過總結經(jīng)驗教訓，可以更好地評估風險，提升安全風險管理能力，并為未來類似風險事件的處理提供參考。

五、結語

房地產(chǎn)全過程運營的重要性不言而喻，合理的風險管理能夠為房地產(chǎn)企業(yè)帶來穩(wěn)定和持續(xù)性的發(fā)展。在面臨各種挑戰(zhàn)和風險的情況下，企業(yè)需要建立科學的風險管理機制，提高風險應對能力，確保項目順利進行。風險識別與評估是風險管理的基礎，通過系統(tǒng)的方法和工具可以有效地發(fā)現(xiàn)潛在風險，為后續(xù)的風險控制提供依據(jù)。各種風險類型需要得到充分地關注和評估，以便采取相應的措施加以應對。風險控制與管理策略的制定至關重要。企業(yè)應遵循防患于未然、人人參與、科學決策和持續(xù)改善的原則，建立完善的組織架構和流程，采取具體的措施和方法來應對風險。監(jiān)測與應對階段是風險管理的落實和檢驗階段，企業(yè)需制定合理的指標和方法進行風險監(jiān)測，并及時調(diào)整風險應對策略。實施效果評估，總結經(jīng)驗教訓，不斷完善風險管理體系，以確保企業(yè)在競爭激烈的市場中保持穩(wěn)健發(fā)展。

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