現金流視角下房地產企業財務風險識別、評估與應對

［摘 要］房地產屬于資金密集型產業，其現金流的健康程度直接關系到企業能否正常運營。同時，現金流是房地產企業財務狀況的重要指標，一旦現金流出現問題，就極有可能造成資金短缺、收益下降等財務風險，導致企業出現經營困難甚至破產等危機。提升財務風險識別、評估和應對能力，是保障房地產企業健康運行的重要舉措。基于此，文章首先闡述房地產企業在融資、投資和經營過程中與現金流有關的財務風險，然后分析風險識別和評估的方法，最后針對性探討財務風險的具體應對措施，希望能夠為房地產企業提供參考。

［關鍵詞］房地產企業；財務風險；現金流；風險應對

doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2024.22.014

［中圖分類號］F275 ［文獻標識碼］A ［文章編號］1673-0194（2024）22-00-03

0" " "引 言

近年來，“房住不炒”“三道紅線”“兩集中”等政策的出臺對房地產企業的經營和投資活動產生了極大的影響，傳統的高周轉模式已然難以為繼。作為資金密集型產業企業，現金流的穩定性是房地產企業運行的根本，如果房地產企業出現資產負債率過高、融資成本過高等財務風險，進而對現金流量造成負面影響，就極有可能導致企業資金周轉不靈甚至資金鏈斷裂，威脅企業的存亡［1］。對此，房地產企業要深入分析其經濟活動中潛在的財務風險，做好風險識別、評估和應對工作，保證企業資金結構的科學性，實現長遠發展。

1" " "現金流視角下房地產企業財務風險構成

1.1" "融資財務風險

房地產企業對資金需求量很大，大部分項目的拿地和開發資金來源于借款融資，這一模式造成了兩方面的風險：第一，資產負債率過高。根據“三道紅線”的要求，剔除預收款項后，企業的資產負債率應當不超過70%。而從企業公開數據來看，2024年一季度，在A股上市的91家房企中，資產負債率超過“三道紅線”標準的企業達到43家，占47%。房企負債率過高，意味著資金結構不夠健康，償債能力不足，對企業而言無疑是巨大的風險［2］。第二，融資渠道較為單一。從房企的融資模式來看，大部分房企主要采用銀行融資的方式，單一的融資渠道意味著企業對銀行的依賴性較強，一旦金融政策發生變化，或企業的信用評級變化，就極有可能出現財務風險。

1.2" "投資財務風險

投資是房企獲得收益的主要途徑，但投資行為本身就有一定的風險性，如果投資決策不夠科學，極有可能出現投資失敗、項目虧損等現象，導致企業無法獲得預期的收益。從當前房企的投資活動情況來看，主要存在兩方面問題：第一，投資和收益之間的協同性不足。以房地產開發活動為例，投資開發的速率與去化速度應當保持一定的協調性，如果投資速度快，但去化周期長，現金流出量就會高于流入量；反之，如果投資過于謹慎，導致去化完畢后新增資產尚未完工，造成業務停滯，就不利于獲取收益。第二，利潤率下滑。隨著房地產市場下行，近年來房企投資的利潤率不斷下滑，投資行為難以獲得可靠回報。克爾瑞數據顯示，2023年房地產行業的利潤規模呈現負增長態勢，凈利潤合計表現為凈虧損1 097億元，企業凈利潤中位數為-36.0%。即使是2023年的“利潤王”華潤置地凈利潤率也僅有14.9%。市場環境日益嚴峻，如果收益持續下降，企業現金流不足，將帶來極大的財務風險。

1.3" "經營財務風險

房地產企業為了開展經營活動，需要不斷地投入資金來維持，但受限于房地產產品的特殊屬性，作為大宗消費，房地產行業銷售周期長，資金的回籠速度也比較慢。一旦出現經營不善的現象，必然會帶來一定的財務風險。第一，企業周轉模式風險。在很長一段時間內，房地產行業都保持著高周轉特性，而要運行高周轉模式，就必須高負債、高杠桿，這種資金結構和經營模式在房地產下行的當下逐漸暴露出弊端。政策收緊使得房地產企業的周轉速度放緩，企業面臨著經營和償債的雙重壓力，極有可能出現資金鏈斷裂問題。第二，庫存量過大。由于房企的開發資金普遍為融資資金，因此庫存在某種意義上就是債務，只有及時去庫存，才能讓資金流動起來。從財聯社統計的50家上市房企的庫存情況來看，截至2023年年底，50家上市房企的庫存量高達7.53萬億元。盡管隨著去庫存行動的推進，這一數據較2022年已有所下降，但仍處于高位水平。庫存的大量積壓對于企業而言必然是一項巨大的負擔，尤其是在房地產下行環境中，7.53萬億元存貨市值對房企而言又是另一個難題。

2" " "現金流視角下房地產企業財務風險識別和評估

房地產企業開展財務風險管理工作，需要優先進行風險的識別和評估，明確風險的成因和后果，以便采取科學手段進行應對。在風險識別上，可借鑒金融機構的做法，通過數據指標進行判斷。財務關鍵指標主要有5個，分別是資產負債率、凈負債率、現金短債比、凈現金流以及土地投資總額。這5項指標分別反映了企業的資產情況、負債情況、短期償債能力、自身造血能力等。通過對財務報表的分析，還有5個隱性指標同樣應當納入風險識別體系，分別是總負債周轉率、資產流動性、債務集中度、真實利率水平和表外負債情況，對于這5項隱性指標需要持續觀察，一旦出現異常波動，極有可能會出現財務風險。

此外，房地產企業要根據風險識別結果開展風險評估工作。風險評估的主要目的在于評價財務風險的類型、發生概率和風險程度，尤其要側重風險事件可能造成的損失情況，評定風險的優先級，以此為依據開展風險應對工作。風險評估常用的方法很多，如專家調查法、風險矩陣法、敏感性分析法等。隨著智能化技術的發展，房地產企業可以采用算法模型來評估財務風險。企業需要運用大數據和人工智能技術在歷史財務數據中挖掘與財務風險相關的特征變量，以此為基礎構建數學模型，如神經網絡模型、logistic回歸模型等，然后將當前的財務數據輸入模型開展特征提取和對比分析，以評估財務風險情況，實現風險預警、風險防控等［3］。風險評估的基本流程：首先，確定風險評估的對象和范圍，并采集相關的數據、信息和資料；其次，制定風險評估的方法和流程；再次，實施評估工作，并對所得到的結論進行驗證；最后，根據評估結果制定對應的處理措施。

3" " "現金流視角下房地產企業財務風險應對

3.1" "提升企業經營能力，加快資金回籠速度

針對房地產企業在經營過程中面臨的種種財務風險，企業應當著力提升自身的經營能力，加快資金回籠速度，確保企業資金能夠順暢流轉。第一，要加快存貨去化。受市場情況制約，近年來房企的去化效果略差，但為了回籠資金，企業要采取措施加快去化步伐。例如，對滯重項目進行合理處置、對新開發和已完工項目采取差異化的去化措施、出售部分項目股權等。第二，要優化銷售策略。在房地產市場低迷的當下，房企要進一步優化銷售策略，采取多元化的營銷模式刺激購房者。對銷售人員加強管理，將薪資與銷售回款掛鉤，提升企業回款能力。第三，要提升資金利用率。企業要從業務成本、管理成本等層面入手，提升周轉效率，縮短房地產開發周期，壓縮資金占比；開展多維度的成本管理，合理制定經營策略，落實降本增效策略，避免資金浪費。

3.2" "編制科學融資計劃，拓展企業融資路徑

為了保證房企正常運作，企業必須更好地開展融資工作，爭取以最低成本獲得融資，同時也要注意自身的負債率，將其控制在合理的范圍內。對此，房企應當編制科學的融資計劃，積極拓展融資途徑，爭取最大限度降低融資成本。

首先，企業要確定較為合理的資金需求量，應結合經營投資目標規劃需求，充分考慮現有負債率和償債能力因素，詳細編制融資計劃，以此為依據開展融資工作［4］。融資計劃中應當包含資金需求量、運營費用、償還方式等內容，做好財務預算規劃，合理安排資金使用計劃，明確融資到期時間，以便按時還款。

其次，企業要積極拓寬融資渠道，充分比對不同融資項目在成本、風險等層面的差異，積極落實降本增效工作。企業要采取穩杠桿和優結構的融資策略，積極調整融資結構，確保債務風險始終處于可控范圍，對于不同項目的融資活動采取差異化的優化策略，對新增項目嚴格管理融資活動，嚴控融資額度；對存量項目強化溝通，著力降低融資成本。房企要主動尋找融資合作伙伴，與金融機構建立健康、穩定的伙伴關系，以便獲得最優的融資渠道和資金支持。

最后，企業要對財務費用開展嚴格管理，利用好貸款市場報價利率（Loan Prime Rate，LPR）下降等外部紅利，做好融資成本控制工作，并定期進行融資活動的風險評估工作，及時預測外部市場環境對融資活動的影響，并制定風險應對措施。

3.3" "制定科學的投資決策，不斷提升盈利能力

投資行為本身就伴隨一定的風險，因此，房地產企業必須加強對投資項目的可行性分析，在降低投資風險的前提下，提升盈利能力。

首先，房企要開展調研活動，廣泛采集全面、真實、精準的數據和信息，包括政策信息、市場數據、項目信息等，為投資決策的制定提供可靠依據。同時，要分析投資活動中潛在的風險因素，制定好響應預案，保證投資活動順利開展。另外，房企要加強投資預算編制，合理評估現金流需求，提前開展資金的統籌和配置，落實全面預算管理，降低財務風險。

其次，房地產企業要做好成本控制工作，降本增效，以提升利潤率。企業要堅持對建安成本、管理成本落實系統化和精細化管理，盡可能精簡不必要的費用，嚴控日常支出，規避無效的資金占用情況。同時，企業要定期開展成本控制效果的分析工作，積極與同行、同集團公司進行對標和對比，挖掘成本控制的薄弱環節，動態優化成本控制措施，保障成本控制效能不斷提升［5］。

最后，房企要開展多元化投資，以分攤財務風險，實現資金的優化利用。在實際投資活動中，房企不一定要將全部資金投入房地產開發工作，也可以積極關聯熱門行業，如文旅產業、智能家居行業、智慧物業服務等，尋找全新的發展方向，從而達到優化投資結構、增加收益的目的［6］。

3.4" "強化財務管理效能，把控企業資金結構

進入信息化時代，房地產企業要積極借助信息技術手段開展財務風險的識別、評估和應對工作。企業要著力構建財務管理信息化平臺，實現對財務工作的信息化和智能化管控，推動財務風險應對從“事后處理”模式轉為“事前預測”模式［7］。

一方面，企業要全面打通內部辦公系統，破除數據壁壘，推動數據的流通和共享，將財務管理從預算端延伸至使用端，做好現金流入和流出的跟蹤監測工作，保障資金管理效能不斷提升。財務部門要全面采集資金數據，打造財務數據庫，做好數據分析和總結工作，為企業經營、投資等決策行為提供數據支撐，同時依托數據更好地開展財務風險識別、評估和應對工作［8］。

另一方面，企業要全面把控資金結構，對重要的財務指標（如經營成本、融資規模、貸款利息、應收賬款等）進行全面、實時監測，利用算法模型構建風險預警機制，積極排查潛在風險因素，準確識別和評估可能出現的風險，進行風險評級和危險性評估，并第一時間啟動響應方案。另外，企業要不斷完善風險案例數據庫，提煉風險事件特征，優化現有算法模型，提升模型的風控和預測能力。在處理完風險事件后，深入開展復盤和總結工作，剖析問題產生的根本原因，制訂對應的處理方案，避免風險再度發生［9］。

4" " "結束語

房地產企業的現金流存在需求大、融資多、周期性等特征，在經營、投資、融資等環節因資金結構等問題而出現財務風險的概率很高。對此，房地產企業要深入剖析自身資產和負債情況，做好財務風險識別、評估和應對工作，采取有力措施增強經營管理活動的科學性，積極開展成本管理和資金統籌，努力降低財務風險發生概率，確保企業可持續發展。

主要參考文獻

［1］沈倩倩.房地產企業財務風險成因分析及解決措施探討［J］.企業改革與管理，2022（16）：125-127.

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［3］向鵬飛.從財務視角淺談房地產開發企業經營風險防范與控制［J］.中國產經，2023（20）：117-119.

［4］李佳華.房地產企業財務風險管理與控制研究［J］.質量與市場，2023（17）：37-39.

［5］曾楠楠.論新時期房地產開發企業如何加強財務風險防控［J］.市場周刊，2024（12）：123-126.

［6］周文文，馬春英.房地產企業財務風險識別與防范：以綠地控股為例［J］.中國商界，2023（8）：98-99.

［7］羅盈.房地產企業財務風險的識別與防控［J］.投資與創業，2021（11）：67-69.

［8］胥思.房地產企業財務風險識別以及應對策略探討［J］.納稅，2021（15）：107-108.

［9］赫玲悅.房地產企業財務風險識別與防范：以綠地控股集團為例［J］.河北企業，2022（11）：107-109.