基于業主管理視角的精裝查驗單位控制要點分析

摘 要：精裝修住宅已逐步成為城市住宅主流部分，但因受裝修材料、施工現場環境、施工方法、施工人員以及施工管理模式等方面的影響，精裝修住宅容易出現各種質量問題。本文以精裝修施工管理中查驗單位存在的問題為切入點，分析查驗銷項期間思路與做法，制定總原則，最終得出查驗單位管理控制要點，以期站在業主管理視角，提供精裝修階段對查驗單位的管理經驗。

關鍵詞：大國璟，管理視角，精裝修，查驗單位

DOI編碼：10.3969/j.issn.1002-5944.2024.24.022

0 引 言

對于房地產業主方而言，隨著規模的擴大，管理難度階梯式增加，對于政府方，新媒體信息渠道的不斷開拓，加上小業主維權意識越來越高，針對精裝修的房屋質量問題投訴也是迅速增加[1]。為更好提高交付小業主住宅質量，較多房企紛紛開始采用引進第三方查驗單位的方式試圖減少后期投訴問題，那么基于業主管理視角，對精裝查驗單位進行控制要點分析愈發重要。

1 工程概況

保利中海金地大國璟項目位于廣州市增城區增城大道，整體分兩期開發，地址為廣州市增城區增城大道467號，緊鄰廣汕公路，建筑類型為高層住宅，項目占地面積約13.3萬㎡， 建筑面積60萬㎡，容積率3.0，整體綠化率≥30%。現場航拍圖如圖1所示。

2 住宅精裝修管理中查驗單位存在問題

為提高交付小業主住宅質量，項目在精裝修施工階段引進第三方精裝查驗單位，并根據《廣州公司工程管理標準化體系——完美交付手冊》進行相應節點管理，每一個節點的達成都離不開對查驗單位良好管理。

3 查驗單位管理

3.1 查驗及銷項總原則

查驗單位應遵守“嚴、細、多、常”原則，即問題從嚴進行查驗及銷項、關注細節細部問題、保證查驗問題數量、持續對重大問題進行查驗，做到質量、數量均達到標準，從而助力后續交付[2]。

3.2 查驗交底內容

3.2.1 確定每輪查驗問題

首先，業主單位組織查驗單位負責人、現場主管及全部查驗人員進行查驗交底會議，形成會議紀要；其次，全體學習中海地產集團交付標準，學習理解問題記錄表文件內容；然后，將《裝修交付問題記錄表》至每個查驗人員，對功能缺陷、嚴重項、一般項、輕微項問題進行梳理和解釋。要求查驗單位對照《裝修交付記錄表》進行后續一輪、二輪及三輪查驗。如果查驗單位內部要求查驗的問題多于《裝修交付評估記錄表》中的問題，多余的部分也一并進行查驗；最后，討論及確定一輪、二輪、三輪、以及公區查驗問題清單。

3.2.2 明確查驗進度節點要求

根據《廣州公司工程管理標準化體系——完美交付手冊》節點，對應制作出查驗單位的進度節點，如上表1。

3.2.3 明確現場施工情況

會議交底時，通過制作各單位施工責任表，結合現場照片對現場情況進行簡單介紹，明確現場各棟樓各房間內各單位施工事項。會后再帶領查驗人員進行現場實地介紹施工情況。特別注意的有：一是對于一戶房間內同一施工項目由兩家不同單位施工情況，需要進行特別說明。二是對于涉及到多單位交接收口問題，特別說明責任單位。三是對于油漆開裂問題、墻地磚空鼓、滲漏等重大問題[3]，若責任單位暫不明確，可采用先將問題錄入一家單位，之后再進行轉單。

3.2.4 明確每日查驗問題表格基本信息

查驗問題表格需要包含以下信息：樓棟、單元、房號、部位、檢查項、問題描述、整改前問題大圖、復驗照片、責任單位、問題狀態、登記時間、整改完成時間。具備以上信息的表格，就具備讓各施工單位及業主看懂表格的能力。針對每日各單位總銷項率及單日銷項數，也需要通過表格形式展現出來。

3.2.5 統一查驗問題描述

問題描述需要以一個參照物為基準進行描述，描述問題距參照物的位置、具體問題、以及問題數量。統一問題描述的要點在于：找好參照點，描述清楚位置、距離、數量等信息。最終達到，不用看照片，僅憑文字描述亦可找到問題位置。

3.3 銷項交底

明確每日銷項時間：各單位于上午10點30分前交給銷項人員的銷項單，銷項人員必須當天完成銷項任務。銷項人員需要在接到銷項單后，進行各單位銷項單情況反饋，包括單位名稱及返單數量。銷項時，若發現各單位整改情況較差，出現批量問題未整改或整改不合格情況，可采取群內通報及退單方式。若發現施工單位采用評估重大扣分項方式進行整改銷項，需要及時通知業主，否則將嚴厲處罰銷項人員及查驗單位。

4 查驗單位過程管理及評價方式

4.1 查驗階段

查驗階段對查驗單位過程管理及評價，可通過業主及監理單位日常監督反饋、查驗問題數量和質量完成情況、查驗進度完成情況、以及交付成績及交付收樓率等方面進行綜合評價。主要內容有：

（1）業主和監理單位每日檢查查驗單位錄入系統的查驗問題，如發現查驗單位人員存在未按查驗交底會議紀要執行情況，一次給予警告，第兩次進行處罰，出現三次勒令退場。

（2）業主和監理單位每日現場抽查查驗單位的查驗問題質量。如發現查驗單位針對功能缺陷、嚴重項、一般項查驗過少，而輕微項查驗較多，將視為查驗單位查驗問題質量不合格，對查驗單位進行警告或處罰。

（3）業主和監理單位每日現場抽查查驗單位的查驗問題質量。如發現查驗單位未錄入明顯施工質量問題，則對查驗單位進行警告或處罰。

（4）根據查驗問題單，業主和監理單位每日現場抽查查驗問題數量。如發現查驗問題數量過少（根據經驗，三輪查驗戶均總問題不得少于150條），或每日同樣戶數查驗數量波動較大，需要進行現場檢查。現場檢查后，發現查驗單位人員問題，則視情況予以警告或者處罰。

4.2 銷項階段

銷項階段對查驗單位過程管理及評價，可通過銷項標準的執行情況、銷項及時性、銷項準確性、日常銷項反饋、問題轉單及時性、業主及監理單位日常監督反饋等方面進行綜合評價。主要內容有：

（1）未按交底會議紀要要求進行銷項，則視情況予以警告或者處罰。

（2）違反每日固定銷項時間，或固定銷項時間內未完成銷項目標，造成銷項進度滯后，則予警告或者處罰。

（3）若發生銷項人員未對返單情況進行按時匯報、丟失各單位數據單、未在群內通報擅自退單、未對每日返單通過率進行總結，則對查驗單位予以警告或者處罰。

（4）銷項標準未達到業主要求，未從嚴銷項，存在明顯問題但被銷項的情況，則視情況予以警告或者處罰。

（5）銷項時遇到爭議問題，未通過業主判定予以銷項，被業主發現后，予以警告或者處罰。

（6）對于銷項時出現原問題已整改但新問題又出現的情況，將原問題銷項但未再重新錄入新問題，予以警告或者處罰。

5 結 語

隨著社會經濟的快速發展和人們生活水平的日益提高，精裝修住宅逐漸成為住宅的主要發展方向[4]。為有效控制住宅精裝修工程的交付質量，要注重對于查驗單位的控制管理，并在此基礎上做好各單位管理工作，加強監督力度，不斷完善質量管理機制，以此保障住宅精裝修的交付質量。

參考文獻

[1]"劉少平.精裝修品質住宅項目工程質量與施工工藝管控探索[J].居舍，2024（8）：40-43.

[2]"鐘凱.淺談商業綜合體項目精裝修管理的質量控制[J].建材發展導向，2023，21（8）：74-76.

[3]"解冰怡.住宅項目批量精裝修設計管理的要點探討[J].住宅與房地產，2020（24）：114.

[4]"王濤.精細化管理在精裝修施工中的應用[J].住宅與房地產，2017（9）：163.

作者簡介

向凱，土建工程師，從事房地產項目精裝修工程管理研究工作。

（責任編輯：張瑞洋）