《智慧物業服務和數據交換規范》標準解讀

摘 要：為規范智慧物業管理服務平臺建設和運行，推進實現信息資源整合和共享，推廣智慧物業管理模式，提高物業服務智能化、數字化水平，深圳市于2024年發布了地方標準DB4403/T 440—2024《智慧物業服務和數據交換規范》。本文闡述了該標準編制的背景和意義，對標準的核心內容進行了解讀，對標準的創新性進行了分析，并為該標準的實施和推廣以及智慧物業高質量發展提出了建議。

關鍵詞：智慧物業，物業服務，數據交換

DOI編碼：10.3969/j.issn.1002-5944.2024.24.024

0 引 言

為進一步落實《住房和城鄉建設部等部門關于推動物業服務企業加快發展線上線下生活服務的意見》（建房〔2020〕99號）、《住房和城鄉建設部等部門關于加強和改進住宅物業管理工作的通知》（建房規〔2020〕10號）等工作要求，規范智慧物業管理服務平臺建設和運行，實現信息資源整合和共享，推廣智慧物業管理模式，提高物業服務智能化、數字化水平，從而提升物業小區居民的獲得感、幸福感和安全感，由深圳市住房和建設局提出并歸口的DB4403/T 440—2024《智慧物業服務和數據交換規范》，經深圳市市場監督管理局批準，于2024年4月22日發布，2024年5月1日實施。

該標準明確了智慧物業管理服務平臺應實現的智慧物業服務功能要求，以及相應數據元的數據類型和數據格式、數據交換、數據結構、安全管理等內容。符合該標準的智慧物業管理服務平臺可與深圳市物業管理信息平臺實現對接，有利于促進深圳市物業服務行業的數據交換和信息資源共享，進一步提高深圳市物業管理服務水平和效率。

1 標準編制背景

物業管理是一項重要而又繁瑣的工作，它的運營效率和質量直接關乎消費者和業主的生活體驗和生命安全。從1981年深圳誕生國內第一家物業管理公司開始[1]，物業管理在我國隨著房地產行業快速發展。在傳統的物業管理中，由于沒有信息化的系統，所有日常管理工作，都是人工維護、人工記錄，所有的資料檔案都是紙質的，無法實時快速查詢和傳遞每一個信息，從而造成物業管理效率低下。

2020年12月15日，住房和城鄉建設部與工業和信息化部、公安部、商務部、衛生健康委、市場監管總局等六部門聯合發布的《關于推動物業服務企業加快發展線上線下生活服務的意見》（建房〔2020〕99號）。支持物業服務企業聯合建設通用、開放的智慧物業管理服務平臺，降低平臺建設運營成本，提高服務資源整合能力。鼓勵大型物業服務企業開放自有智慧物業管理服務平臺功能，拓展服務范圍，為中小物業服務企業提供平臺支撐和技術支持。引導各類智慧物業管理服務平臺加強與電商、科技、金融、快遞等第三方平臺互聯互通，實現資源對接、互補。《住房和城鄉建設部關于開展新型城市基礎設施建設試點工作的函》（建改發〔2020〕152號）、住房和城鄉建設部等部門《關于加強和改進住宅物業管理工作的通知》（建房規〔2020〕10號）等要求，穩步推進智慧物業建設試點工作，不斷提高住宅小區物業服務智能化、數字化水平。目前，國內關于智慧物業已多有開展研究，李倩[2]等開展了黨政機關智慧物業的探索研究，張猛[3]，周虹光[4]分別針對物業管理的智慧化和寫字樓物業管理智慧化均開展了研究和有關標準化探討，提出標準化對于智慧物業發展的重要性，然而尚未見智慧物業服務及其數據交換，尤其是與城市統一平臺進行數據共享的具體標準研究。

根據《深圳經濟特區物業管理條例》，深圳市物業管理實行業主自治、專業服務與政府監督管理和指導相結合的原則。為充分發揮政府監督管理作用，推進物業服務管理工作規范化、標準化、精細化，加強物業監管，構建宜居宜業的和諧環境，深圳市住房和建設局著力搭建智慧物業監管平臺，通過信息化技術手段，推動智慧物業監管平臺與各類物業服務平臺的對接，實現信息的共享，進一步促進物業服務行業的監管。由于不同物業企業所使用的平臺不同，平臺所承載的物業服務信息不同，因此，需要在滿足物業監管的基礎上，明確物業服務平臺的基礎數據結構、數據交換范圍、接口約定、標準規范要求等，促進深圳市物業監管數據交換、信息資源共享，進一步提升深圳物業管理服務水平和效率，智慧物業服務和數據交換的規范化、標準化勢在必行。

2 標準主要內容解讀

2.1 標準構成框架

該標準主要包含范圍、規范性引用文件、術語和定義、總體要求、數據元的數據類型和數據格式、功能要求、數據交換、數據結構、安全管理等9章內容。其中，數據元的數據類型和數據格式細分為數據類型和數據格式2個小節，功能要求細分為基礎信息管理、設備實施管理、智慧人行管理、智慧車行管理、電梯安全管理、消防安全管理、公共保潔管理、綠化養護管理、安全防范管理、客戶服務、生活服務等11個小節，數據交換細分為數據交換規則、數據接口約定、接口調用授權、接口返回格式等4個小節，數據結構細分為數據交換索引表、基礎信息、設施設備信息、設施設備運行信息、智慧人行信息、智慧車行信息、電梯基本信息、消防水系統監測信息、公共保潔信息、綠化養護信息、安全防范信息、客戶服務信息、在線商城信息、居家養老信息、在線教育信息、家政服務信息、房屋租售信息等17個小節，安全管理細分為交換事務標識、身份鑒別、安全傳輸、操作抗抵賴、過程追溯、數據質量控制、運行管理等7個小節。

2.2 標準主要內容

2.2.1 范圍

本章規定了智慧物業服務和數據交換的總體要求、數據元的數據類型和數據格式、功能要求、數據交換、數據結構、安全管理等內容。適用于深圳市范圍內的智慧物業管理服務平臺功能要求，以及智慧物業管理服務平臺與深圳市物業管理信息平臺之間的數據交換。

2.2.2 術語和定義

本章節內容統一明確了智慧物業服務相關技術名詞和術語定義，包含智慧物業、數據、數據元、值域、數據類型、數據格式等6個詞條。規定了智慧物業是指以現代科學技術特別是物聯網、云計算、大數據、人工智能為主要支撐，建立在傳統物業服務基礎上的新的商業模式、服務方式和管理方法的物業服務。

2.2.3 總體要求

本章節從制度建設、基礎服務業務、基本功能、信息化管理等方面規定智慧物業服務和數據交換的總體要求。規定了服務平臺應支持基礎服務業務閉環管理，包括業務查詢、辦理、評價等，以信息化手段促進服務質量提升，應支持基礎服務業務的相關數據分析功能等。

2.2.4 數據元的數據類型和數據格式

本章節參考GB/ T 74 08《數據元和交換格式信息交換 日期和時間表示法》，規定了數據項相關的數據類型、數據格式，數據類型包含字符型、數字型、日期型、日期時間型、布爾型、二進型六種類型。

2.2.5 功能要求

本章主要從智慧物業管理服務平臺應具備的功能進行規定，包括基礎信息管理、設施設備管理、智慧人行管理、智慧車行管理、電梯安全管理、消防安全管理、公共保潔管理、養護綠化管理、安全防范管理、客戶服務、生活服務11個方面對平臺功能進行規范。

基礎信息管理從物業服務企業實際管理需求出發，規定了物業管理區域基礎信息、物業服務企業信息、智慧物業管理服務平臺信息等功能具體要求，主要實現物業管理單位的基礎信息管理。

設施設備管理按照智慧化管理的要求，從設施設備線上化、巡檢計劃管理、保養計劃管理、設備故障管理等方面進行規定；同時建議設施設備滿足智慧物聯手段、物業管理區域環境監測設備的管理、3D可視化應用平臺等方面要求。編碼要求參考了SZDB/Z 172《物業共用部位設施設備編碼規范》。

智慧人行管理主要面對小區人員管理需求，從物業管理區域內的大門門禁、單元門禁進行管理，包括但不限于刷卡開門、手機開門、生物識別開門、出入管理、訪客管理、物品放行、數據統計等方面進行規定；同時建議提供授權管理、狀態監測、黑白名單管理、通行記錄、數據統計等功能，便于物業企業實現人員的智慧化管理。

智慧車行管理主要面向小區進出車輛管理需求，從車牌識別、月卡管理、在線繳費、電子發票、異常開閘、數據統計等方面進行規定；同時建議提供數據查詢、數據分析、數據上報等功能。

電梯安全管理主要從電梯信息管理、電梯保養、電梯維修、電梯運行監控平臺方面等進行規定，目的是為了實現電梯設備的智慧化、數字化管理。

消防安全管理按照消防安全的要求，從消防安全管理制度體系、消防安全職責、消防設施設備維護等方面進行規定。

公共保潔管理主要從保潔標準、保潔計劃、保潔任務、現場打卡、數據統計對公共保潔管理相關功能要求進行詳細的說明。

綠化養護管理主要從綠化標準、綠化資料、養護任務、現場打卡、數據統計對綠化養護管理相關功能要求進行詳細的說明。

安全防范管理主要從智能巡更、在線監控進行規定；同時建議提供消防平臺對接、高空拋物監測、電動自行車入梯監測、有限空間現場作業監測、應急管理等功能。

客戶服務主要從入住業務辦理、裝修管理、報事報修、投訴建議、咨詢服務進行規定；建議包括云坐席、客群網格、客戶標簽、客戶拜訪、滿意度調查等方面。

生活服務主要包含在線商城、居家養老、在線教育、家政服務、房屋租售五個方面。

2.2.6 數據交換

本章節的內容主要為了實現智慧物業數據上傳至全市統一的物業管理信息平臺進行數據對接，對數據交換中應用到的數據交換規則、數據接口約定、接口調用授權、接口返回格式做了具體規定。

2.2.7 數據結構

數據結構章節主要對涉及智慧物業服務的物業管理區域基礎信息、物業服務企業信息、智慧物業管理服務平臺信息、設施設備信息、設施設備運行信息、智慧人行信息、智慧車行信息、電梯基本信息、消防水系統監測信息、公共保潔信息、綠化養護信息、安全防范信息、客戶服務信息、在線商城信息、居家養老信息、在線教育信息、家政服務信息、房屋租售信息等20種類別的數據信息子項進行規范細化，針對各數據信息子項的數據結構按其數據類型、數據格式、約束、交換類型進行了解析分類。

物業管理區域基礎信息數據結構包括物業管理區域編碼、物業管理區域名稱、所屬行政區編碼、所屬行政區名稱、所屬街道編碼、所屬街道名稱、所屬社區編碼、所屬社區名稱、物業管理區域地址、物業管理區域類型編碼、物業管理區域類型名稱等17種數據項；設施設備維修信息數據結構包括設施設備編碼、維修內容、維修開始日期、維修結束日期、維修單位名稱、維修單位統一社會信用代碼、維修資金來源、維修合同編號、維修費用、維修人員、備注說明、物業管理區域編碼等12種數據項；電梯基本信息數據結構包括設備注冊代碼、使用單位、制造單位、維保單位、品牌、型號、出廠編號、出廠日期、購買日期、投運日期、保養周期等13種數據項。

2.2.8 安全管理

安全管理要求參考GB/ T 28827.1—2012《信息技術服務 運行維護 第1部分：通用要求》、GB/T 2 8827.2—2012《信息技術服務 運行維護 第2部分：交付規范》、GB/ T 28827.3—2012《信息技術服務 運行維護 第3部分：應急響應規范》、GB/T22239—2019《信息安全技術 網絡安全等級保護基本要求》，明確了與物業服務安全有關的事宜實施要求，如交換事務標識、身份鑒別、安全傳輸、操作抗抵賴、過程追溯、數據質量控制、運行管理等7個子項。其中，過程追溯中還進一步要求跟蹤和記錄數據交換全過程，保證溯源記錄能滿足溯源過程需要，數據交換記錄日志應保存6個月以上，并保證敏感類數據交換記錄日志的保密性，對數據交換中數據質量控制提出基礎要求；另外通過建立完善的風險管理及溝通協調制度，以保證數據交換對接系統的日常管理規范化、系統運行維護和信息系統等級保護要求，日常巡檢、定期維護、安全值守、應急處置、服務事件、配置管理六大類運維工作，均明確了基本實施要求。

2.3 標準主要創新

（1）標準對物業服務與智慧物業服務管理平臺的對接提出了總體要求，包括制度規范、管理機制、數據存儲、統計分析等，有利于加強一般物業服務與平臺的銜接，提高標準應用成效。

（2）標準的功能要求具有一定的創新性。如設施設備管理，從設施設備巡檢的線上化、巡檢計劃和保養計劃的信息化、設備故障管理的自動化和設備信息的數據化幾個方面利用新技術和新方法實現設備的智慧化管理目標。人行管理從業主識別開門、人員出入管理、物品的放行等方面，利用授權、狀態監測、黑白名單、數據統計等多種方法實現。

（3）實現了各類數據格式規范的統一，方便數據互聯互通，為全市物業管理的智慧化數據收集、跟蹤、動態管理提供數據基礎。

3 標準實施建議

3.1 加強標準宣貫培訓

通過文件、會議、培訓、交流活動等系列形式，提供標準宣貫和培訓交流機會，增強各物業服務企業標準化應用意識與應用能力；有計劃地開展標準宣貫實施的培訓，加深工作人員對標準的理解和應用。

3.2 組織標準有效實施

各物業企業對智慧物業管理可能有不同的理解，但針對小區物業管理的智慧化目標基本是一致的。標準實施過程中，結合深圳市智慧物業發展實際，以深圳市各物業服務企業為主體，選擇若干物業服務企業作為與全市物業管理信息平臺對接的“智慧物業管理服務平臺試點單位”，統一數據規范、嚴格按照標準進行數據交互、數據管理，全面組織深圳市各物業服務企業嚴格按照標準規范數據行為。

加強督促檢查，督導各試點單位制定詳細的試點工作方案，明確工作目標和任務，落實標準實施情況，及時報送試點工作進展情況，發現問題及時督促整改。

3.3 組織標準實施評價

根據智慧物業管理服務的成效，對標準的實施情況進行評價，總結試點單位標準實施效果，為標準適時修訂提供依據。

4 結 語

DB4403/T 440—2024《智慧物業服務和數據交換規范》的發布實施，可實現智慧物業服務信息資源整合和共享，推廣智慧物業服務模式，提高物業服務智能化、數字化水平，規范智慧物業管理服務平臺建設和運行，為推動深圳物業行業高質量發展，加速構建宜居宜業的和諧環境，充分發揮標準化的作用。

參考文獻

[1]孫玥.社區物業管理標準化研究及產業發展趨勢探析[J].智能建筑與智慧城市，2021（3）：6-8.

[2]李倩，桂夢婷，張瓅文，等.黨政機關智慧物業探索研究[J].中國標準化，2024（11）：101-107.

[3]張猛.物業管理的智慧化與標準化發展路徑[J].綠色建造與智能建筑，2024（5）：155-157.

[4]周虹光.智慧化發展視域下寫字樓物業管理標準化建設研究[J].中國標準化，2024（11）：108-114.

作者簡介

吳序一，工程師，主要從事社會管理與公共服務標準化、企業標準化研究工作。

（責任編輯：張佩玉）