“借名買房”類案問題研究

摘要：以157份裁判文書為樣本，分析借名買房案件的審判現(xiàn)狀及主要爭議焦點。當(dāng)前，司法實踐中對借名買房合同效力的認(rèn)定和房屋物權(quán)歸屬的處理存在較大分歧：關(guān)于合同效力的認(rèn)定分歧主要集中在借名買房是否違反公序良俗、法律強(qiáng)制性規(guī)定等方面；關(guān)于物權(quán)歸屬的分歧主要集中在出名人是否有權(quán)處分該房產(chǎn)。應(yīng)根據(jù)借名買房的具體目的和行為特征認(rèn)定合同效力，同時在物權(quán)歸屬問題上結(jié)合是否涉及第三方交易進(jìn)行綜合判斷，平衡借名人、出名人及第三方的利益。

關(guān)鍵詞：借名買房；合同效力；物權(quán)歸屬

中圖分類號：D923.2;D923.6文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：2095-6916（2025）06-0118-04

On the Problems of “Buying a House under a Borrowed Name”

—A Cases Study Based on 157 Judicial Documents

Tan Zhiquan

（Law School of Guangxi University， Nanning 530004）

Abstract： By sampling 157 judicial documents， this paper examines the judicial landscape and key issues in disputes over “buying a house under a borrowed name”. Currently， there is significant divergence in judicial practice regarding the determination of the validity of contracts for buying a house under a borrowed name and the handling of property ownership： The main divergence in determining contract validity focuses on whether such transactions violate public order and good morals or mandatory legal provisions; the major divergence in property ownership revolves around whether the nominal owner has the right to dispose the property. This paper suggests that the validity of the contract should be determined based on the specific purpose and characteristics of the “buying a house under a borrowed name”， while the problems concerning property ownership should be judged based on whether a third-party transaction is involved， so as to balance the interests of the actual owner， the nominal owner， and the third parties.

Keywords： buying a house under a borrowed name; validity of contract; property ownership

借名買房是指借名人因不符合購房資格，借用他人名義購房，但保留相關(guān)權(quán)利的行為。隨著中國房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，借名買房引發(fā)的糾紛將持續(xù)存在。

一、借名買房裁判現(xiàn)狀

（一）樣本案件選取

以“借名買房”“民事案由”為關(guān)鍵詞，在中國裁判文書網(wǎng)上進(jìn)行搜索，檢索日期為2009年1月至2024年9月，共檢索到14 762個相關(guān)案例，從裁判結(jié)果中按照年份比例隨機(jī)選取204個案例，剔除無關(guān)案例，最終得到157份裁判文書，作為研究對象。

（二）樣本審級情況與糾紛類型

按審理程序?qū)⒑Y選后的157件案件分類得出結(jié)果。其中，一審程序共53件，占比33.8%；適用二審程序共90件，占比57.3%；適用再審程序共14件，占比8.9%。由此可見，在司法實務(wù)中，借名買房案件進(jìn)入二審程序、再審程序數(shù)量較多，具有可研究性。

將篩選后的157案件，以案由進(jìn)行分類得出以下結(jié)果。合同、準(zhǔn)合同糾紛案件達(dá)82件，占比52.2%；物權(quán)糾紛案件達(dá)74件，占比47.1%；特殊訴訟程序案件達(dá)1件占比0.63%。

（三）借名買房司法裁判的爭議焦點

根據(jù)對樣本數(shù)據(jù)的分析，可以歸納出各級法院處理借名買房案件的主要爭議焦點是合同效力和物產(chǎn)歸屬問題。

第一，借名買房合同效力的問題。在157個案例中，法院認(rèn)定借名買房合同有效的占71%，無效的占9%，證據(jù)不足的占20%。法院傾向于認(rèn)定合同有效，但同案不同判現(xiàn)象明顯，需統(tǒng)一裁判規(guī)則。

第二，借名買房中不動產(chǎn)的物權(quán)歸屬問題。在122個涉及房屋所有權(quán)的案件中，法院認(rèn)定房屋歸借名人的占34%，歸出名人的占54%，未確定歸屬的占5%，歸第三人的占7%。這表明法院在物權(quán)歸屬問題上存在較大爭議，同案不同判現(xiàn)象突出。

二、借名買房合同效力

在借名買房的情況下，實際存在兩個合同關(guān)系，借名人與出名人之間簽訂的借名合同，以及出名人購買房屋所簽訂的不動產(chǎn)買賣合同。出名人以自己名義購買不動產(chǎn)，在該買賣法律關(guān)系中并不涉及合同無效的事由，該合同是有效的［1］，更值得關(guān)注的是借名合同的法律效力。

（一）借名買房合同效力認(rèn)定的學(xué)術(shù)界觀點

當(dāng)前學(xué)術(shù)界普遍認(rèn)為關(guān)于借名買房合同是否存在無效情形的主要爭議點集中在借名購買經(jīng)濟(jì)適用房以及規(guī)避限購政策的行為是否違背公序良俗這一問題上［2］。

對于規(guī)避限購政策的借名買房行為，楊代雄認(rèn)為規(guī)避限購政策的行為違反了公序良俗，損害了社會公共利益［3］。而馬一德認(rèn)為以個人居住為目的的借名合同不宜被認(rèn)定無效，而以囤房、炒房為目的的借名合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為侵害社會公共利益而無效［4］。

對于借名購買經(jīng)濟(jì)適用房，多數(shù)學(xué)者認(rèn)為此類行為涉及國家為保障低收入群體基本住房需求而設(shè)立的政策，具有明顯的社會公益性質(zhì)，應(yīng)被認(rèn)定為無效。

（二）借名買房合同效力認(rèn)定中司法裁判的爭議焦點

通過對樣本裁判文書整理發(fā)現(xiàn)，借名買房合同是否違背公序良俗的認(rèn)定不統(tǒng)一，如以下幾起典型案例。（1）張某與劉某合同糾紛一案北京二中院認(rèn)為，張某借劉某之名購買限購商品房，與劉某簽訂房屋買賣合同，規(guī)避北京市限購政策，損害了公共管理秩序和社會公共利益，故認(rèn)定借名買房協(xié)議無效①。（2）在姚某某等房屋買賣合同糾紛一案中，北京一中院認(rèn)為，在限制上市交易期限內(nèi)交易已購經(jīng)濟(jì)適用住房，不論本案系買賣關(guān)系還是借名買房關(guān)系，案涉合同均應(yīng)屬無效②。

但丘某某、龍某某等合同糾紛一案，廣州法院認(rèn)為《借名購房協(xié)議書》雖然有違廣州市政府的限購政策，但未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，故并不必然導(dǎo)致合同無效③。

（三）借名買房合同效力認(rèn)定的本文觀點

1.是否構(gòu)成虛假表示

在借名合同中，借名人與出名人就對房屋的購買、登記、占有、使用等內(nèi)容進(jìn)行了明確的約定，雙方都想要產(chǎn)生“以出名人的名義購買但由借名人占有使用，條件成熟后再進(jìn)行過戶登記”的法律效果，雙方的意思表示是真實的，對此事項達(dá)成了雙方的合意。所以，不存在因通謀虛偽表示造成房屋買賣合同無效的問題。

2.是否構(gòu)成惡意串通損害他人合法權(quán)益

惡意串通損害他人合法權(quán)益包括惡意串通損害他人合法權(quán)益的主觀故意和惡意串通損害他人合法權(quán)益的客觀行為［5］。一般情況下，在借名買房中，借名人實施借名買房是為規(guī)避限購政策、貪圖便宜，享受優(yōu)惠，其不具有損害他人合法權(quán)益的主觀心理。

3.是否構(gòu)成違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定

人民法院認(rèn)定合同無效只能依據(jù)法律、行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定。然而，《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》和相關(guān)通知、意見等均為部門或地方政府的規(guī)范性文件，不屬于法律或行政法規(guī)。顯然以違反政策為由認(rèn)定合同無效不當(dāng)，因為政策具有短期性和時代性，而法律和行政法規(guī)則更為穩(wěn)定，將政策等同于法律或行政法規(guī)缺乏正當(dāng)性。

4.是否構(gòu)成違背公序良俗

關(guān)于是否構(gòu)成違背公序良俗，應(yīng)具體問題具體分析。規(guī)避限購政策以居住為需求的借名買房，雖然其規(guī)避行為在客觀上違反了限購政策，但從最終結(jié)果來看沒有違反公序良俗。規(guī)避限購政策出于投資為目的借名買房行為，破壞了社會公共利益，該借名合同應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為無效。

一般經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房是旨在滿足低收入家庭的住房需求，具有顯著的社會公益性質(zhì)。因此，多數(shù)法院對借名購買經(jīng)濟(jì)適用房等政策性住房的行為不予認(rèn)可。

5.借名買房合同效力的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)

借名買房合同效力的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)區(qū)分不同情況加以明確。

其一，對借名買房合同的效力進(jìn)行確定時，對此類合同的效力認(rèn)定應(yīng)當(dāng)按照《民法典》合同生效、無效的要件加以判定。若存在惡意串通損害他人權(quán)益的合同無效情形，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。若內(nèi)容違反法律、行政法規(guī)規(guī)定則應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是僅為規(guī)避限購政策不能作為認(rèn)定合同違反法律、行政法規(guī)的情形。

其二，司法裁判中法官若以損害公序良俗這項兜底性原則作為借名買房合同的效力評價依據(jù)，在依據(jù)公序良俗進(jìn)行判斷時，就需要緊密結(jié)合限購政策的目的、當(dāng)事人之間借名買房合同的目的等內(nèi)容進(jìn)行綜合利益衡量判斷。

三、借名買房中房屋的物權(quán)歸屬

所有權(quán)歸屬問題是借名買房案件的爭議焦點之一，并且在理論上也存在著很大的爭議。下文將區(qū)分不涉及交易第三人、涉及交易第三人兩種情形分別論述。

（一）不涉及交易第三人的房屋物權(quán)歸屬

1.房屋物權(quán)歸屬學(xué)術(shù)觀點

學(xué)術(shù)界在不涉及交易第三人的房屋所有權(quán)上總體可分為“物權(quán)說”和“債權(quán)說”兩種。“物權(quán)說”認(rèn)為在不涉及交易第三人時，出資人即借名人的權(quán)益更應(yīng)保護(hù)。在物權(quán)歸屬確認(rèn)方面，如果糾紛為不涉及善意第三人的情形，實際出資并占有使用房屋的事實物權(quán)人比僅具有登記名義的法律物權(quán)人更有保護(hù)的價值，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先保護(hù)［6］。“債權(quán)說”認(rèn)為針對借名買房關(guān)系中物權(quán)歸屬問題指出借名買房關(guān)系中真實權(quán)利狀態(tài)與登記簿不符的問題，借名人對標(biāo)的房屋僅享有債權(quán)，不承認(rèn)其享有事實物權(quán)，只能要求出名人根據(jù)借名買房協(xié)議履行合同義務(wù)［7］。

2.房屋物權(quán)歸屬裁判觀點

通過本文對樣本案件的裁判文書的整理分析，得出了持“物權(quán)說”觀點的裁判文書一般說理，如孫某與北京銀路達(dá)投資管理有限公司財產(chǎn)損害賠償糾紛一案，吉林高院根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國物權(quán)法〉若干問題的解釋（一）》第二條規(guī)定：當(dāng)事人有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿的記載與真實權(quán)利狀態(tài)不符、其為該不動產(chǎn)物權(quán)的真實權(quán)利人，請求確認(rèn)其享有物權(quán)的，應(yīng)予支持④。

支持“債權(quán)說”觀點的裁判文書有以下說理。桑某與李某房屋買賣合同糾紛一案，北京市朝陽區(qū)人民法院認(rèn)為：借名買房約定不能引起不動產(chǎn)物權(quán)變動，僅產(chǎn)生債權(quán)效力⑤。宋某某等房屋買賣合同糾紛，江蘇法院認(rèn)為：根據(jù)物權(quán)法定原則，涉案房產(chǎn)的所有權(quán)仍為出名人所有⑥。

3.房屋物權(quán)歸屬的本文觀點

筆者不認(rèn)同“物權(quán)說”這一觀點。“物權(quán)說”認(rèn)為：實際出資并占有使用房屋的事實物權(quán)人比僅具有登記名義的法律物權(quán)人更有保護(hù)的價值，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先保護(hù)。“物權(quán)說”所提出的事實物權(quán)僅僅是學(xué)術(shù)上的概念，并沒有得到現(xiàn)有法律的認(rèn)可。事實物權(quán)理論與現(xiàn)行物權(quán)法律制度之間并非完全一致，二者之間存在明顯的沖突。《民法典》第一百一十六條中明確規(guī)定物權(quán)的種類和內(nèi)容只能由法律來規(guī)定，排除其他方式設(shè)立新的物權(quán)種類和變更物權(quán)內(nèi)容的可能。所以將事實物權(quán)理論直接適用于司法實踐，違反了物權(quán)法定原則。

筆者支持“債權(quán)說”的觀點。首先，法律明確規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的變動原則上應(yīng)通過法定登記機(jī)關(guān)的登記方能產(chǎn)生物權(quán)變動的效力。在借名買房的情形下，雖然借名人是實際出資人，并且雙方在內(nèi)部協(xié)議中對房屋的權(quán)利達(dá)成了合意，但借名人并未將房屋過戶登記至自己名下，這不符合法定的不動產(chǎn)物權(quán)變動條件。其次，出名人作為房屋的所有權(quán)人，而借名人依據(jù)借名買房協(xié)議享有債權(quán)，是雙方當(dāng)事人協(xié)商一致的結(jié)果，也是雙方希望實現(xiàn)的法律效果。綜上所述，房屋所有權(quán)應(yīng)歸屬出名人，而借名人只能依據(jù)借名買房協(xié)議享有債權(quán)，這不僅符合物權(quán)制度的規(guī)定，也是借名人和出名人的真實意愿。因此，認(rèn)定房屋所有權(quán)歸屬出名人更為妥當(dāng)。

（二）涉及交易第三人的房屋物權(quán)歸屬

1.房屋物權(quán)歸屬學(xué)術(shù)觀點

學(xué)術(shù)界關(guān)于涉及第三人的物權(quán)歸屬問題，大致可分為“有權(quán)處分說”和“無權(quán)處分說”兩種。在“有權(quán)處分說”中，林誠二認(rèn)為：無論在處分之前，該財產(chǎn)于法律上是認(rèn)定為借名人所有還是認(rèn)定為出名人所有；凡出名人處分后，該物權(quán)便不再歸屬于借、出名人任一方，借名人不能以自己名義或代位出名人對于第三人主張物上請求權(quán)［8］。

“無權(quán)處分說”中楊代雄認(rèn)為：與第三方有涉時，出名人擅自處分其名下但本屬借名人的不動產(chǎn)物權(quán)，為無權(quán)處分，因此適用善意取得制度，保護(hù)善意第三人［3］。張烜東認(rèn)為：對于出名人而言，雖然其名義上是登記權(quán)利人，但由于登記與實際行為之間的差異，并且受到借名合同的約束，因此實際上并不具備處分權(quán)［9］。

2.房屋物權(quán)歸屬裁判觀點

通過本文對樣本案件的裁判文書的整理分析，在“有權(quán)處分說”下，在謝某某、李某某民事二審案中，佛山中院認(rèn)為：借名買房人僅僅能夠依據(jù)其與登記出名人之間的合同對登記出名人主張違約，而不能排除第三人對登記出名人的權(quán)利主張⑦。

在“無權(quán)處分說”下，任某某、郝某某物權(quán)確認(rèn)糾紛案中河南中院認(rèn)為：借名人為涉案房屋的實際出資人，涉案房屋歸借名人所有并無不當(dāng)，出名人無權(quán)處分該房屋⑧。

3.房屋物權(quán)歸屬的本文觀點

對于房屋涉及交易第三人的情況，在借名買房合同有效下應(yīng)當(dāng)具體情況具體分析。（1）若認(rèn)定房屋所有權(quán)歸屬出名人，那么出名人將房屋交易給第三人則屬于有權(quán)處分，房屋所有權(quán)歸第三人所有。借名人只能依據(jù)合同要求出名人承擔(dān)違約責(zé)任。第三人可以直接根據(jù)不動產(chǎn)登記的權(quán)屬情況，取得所有權(quán)，其利益可以得到充分的保護(hù)，同時也極大地提高了交易的效率和維護(hù)了不動產(chǎn)登記制度的公信力。（2）若認(rèn)為房屋所有權(quán)歸屬借名人，由于沒有進(jìn)行不動產(chǎn)登記手續(xù)，房屋的法定所有權(quán)歸屬出名人，借名人只是享有事實物權(quán)。若認(rèn)為出名人為無權(quán)處分，需要認(rèn)定第三人是否善意。若第三人為善意則可基于對登記權(quán)利的信任依據(jù)善意取得制度取得房屋所有權(quán)；若為惡意則不能取得所有權(quán)，房屋所有權(quán)依舊歸屬于借名人。在借名買房的法律情境中，涉及交易第三人是否善意直接影響到各方的權(quán)益保護(hù)和交易的法律效力。

四、結(jié)束語

對于借名買房糾紛中合同效力，司法機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在尊重當(dāng)事人意思自治的前提下，按照合同效力認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)判斷借名買房行為的效力。處理房屋物權(quán)歸屬時應(yīng)具體問題具體分析，平衡借名人、出名人、第三人的綜合利益。

注釋：

①參見北京市第二中級人民法院（2022）京02民終13974號民事判決書。

②參見北京市第一中級人民法院（2022）京01民終5715號民事判決書。

③參見廣東省廣州市中級人民法院（2022）粵01民終13013號民事判決書。

④參見吉林省高級人民法院（2020）吉民終373號民事判決書。

⑤參見北京市朝陽區(qū)人民法院（2020）京0105民初66171號民事判決書。

⑥參見江蘇省沛縣人民法院（2022）蘇0322民初2255號。

⑦參見廣東省佛山市中級人民法院（2022）粵06民終7654號民事判決書。

⑧參見河南省焦作市中級人民法院（2020）豫08民申500號民事裁定書。

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作者簡介：譚智銓（2001—），男，漢族，廣東江門人，單位為廣西大學(xué)法學(xué)院，研究方向為民商法。

（責(zé)任編輯：張震）