我國住房租賃服務標準化現狀與思考

Current Situation and Thinking of Standardization of Housing Rental Services in China

MIN Fang1* HUO Jia-jia1 WEN Yan-yue-han2 （1.Anhui Institute of Quality and Standardization； 2. Hefei Anju Holding Group Co.，Ltd.）

Abstract：“Adheringtotheprinciplethathousingisforliving inandnotforspeculation，wewillmovefastertobuild a housing system featuring multiple suppliers and variouschannels of support that encourages both housing rentals and purchases\"， the report to the 20th CPC National Congressin 2022 said. With the increasing scale of China's housing rental market and the increasing of suppliers， the problemoftheoverallack of standardization management of the housing rental market has gradually emerged.Based on the current situation and existing problems of the standardization ofhousing rental services，this paper puts forward suggestions and countermeasures to promote the standardization of housing rental services.

Keywords： housing rental， flat， standardization

0 引言

1住房租賃行業發展現狀綜述

經多年發展，我國房屋租賃行業產品已經開始細分，按照產權特征劃分，我國房屋租賃市場主要分為3類：一是散租市場的自然人房東的個人住房供給的分散式公寓；二是房企、中介、酒店等運營商供給的集中式公寓；三是地方政府參與的保障性租賃住房和廉租房。按租客類型劃分為高端公寓、青年公寓、宿舍型公寓和租賃式社區。

1.1住房租賃行業發展現狀

1.1.1租房需求：市場規模增長

近年來，我國流動人口數量越來越多。根據第七次全國人口普查結果顯示，我國流動人口約為3.76億人。由于大城市的人口流動和經濟發展需要，許多人更傾向于選擇租房。這推動了住房租賃市場的快速發展，不僅涉及個人住宅，還包括商業地產、寫字樓等不同類型的物業租賃。隨著城市化進程的加速和人們對居住環境的要求提高，租房市場的需求持續增加，市場規模迅速膨脹。2023-2028年中國出租房行業市場需求與投資報告指出，2030年房屋租賃市場規模預計將達到4.2萬億，因此預計我國未來房屋租賃市場需求仍將持續旺盛。

1.1.2政策環境：政策紅利來臨

房屋租賃行業具備前期資金需求大、盈利周期長、資金周轉慢等特征，行業投資金額下滑對行業造成較大影響。而房屋租賃需求是城市居民的剛性需求，因此，為了穩民生促和諧，加速國內經濟恢復，2023年，在住房租賃市場方面，據不完全統計，中央和地方政府出臺160余條政策支持住房租賃行業高質量發展，涉及政策培育、金融支持、稅收優惠、市場監管、房源籌集、獎補措施、租金減免等供需兩端，在政策支持下租賃住房項自商業模式逐漸清晰，市場規模有望進一步增長。

1.1.3企業規模：發展表現良好

根據邁點研究院《2024年中國住房租賃項目運營分析報告》，TOP50住房租賃企業合計開業規模達140.01萬間；T0P50住房租賃企業合計管理規模達204.75萬間。出租率方面，人才公寓在國企背書下，出租率排名靠前，達到 92% ；其他類型項目出租率位于 83%～88% 之間。續租率方面，多數項目續租率為 50%～60% （占比 20.69% ）、40%～50% （占比 17.93% ）、 60%～70% （占比15.86% ），整體表現良好。

1.2住房租賃行業發展問題分析

目前，我國租賃市場發展雖然朝著向好方向發展，但仍然存在發展不充分、不完善等問題，亟待我們去解決與完善。一是供給端缺乏標準化的管理體系。受限于目前租賃住房行業在供給端缺乏標準化的管理體系和房屋規格，使得租賃住房在供給端的標準化程度低，增加了房源與租客的匹配難度；甚至由于房屋管理規范性不足、信息不對稱，導致了哄抬房租、強迫交易等“黑中介”問題的發生2。二是中介服務不規范，缺乏相關配套服務。目前，住房租賃市場上主要的租房人群為30歲以下群體，這部分群體在選擇居住環境時需求更加豐富和細化。目前，部分中介服務機構或分散式的租賃住房并不具備提供相關配套服務的能力；房屋中介服務行業準入門檻低，從業人員普遍受教育水平低、專業能力不足、人員流動性強，造成房屋中介機構過度追求利潤、惡性競爭、缺乏信譽，無法建立長效的市場機制與服務機制[3]。三是租戶端體驗普遍較差，缺乏反饋通道。傳統租賃行業最大的痛點之一就是租房服務長期缺失，租戶處于被動地位，租房體驗較差。特別是在市場發育初期，以出售房源信息為核心的中介收費模式使得租賃行業缺乏提供租賃住房服務價值的動力，租戶體驗長期得不到重視，乃至租戶遭遇“黑中介”都缺乏反饋、維權通道[2]

2我國住房租賃服務標準化建設思考

2.1我國住房租賃服務標準化發展現狀

2.1.1標準制定

截至2024年，我國住房租賃相關標準共有36項（包括保障性住房7項、公租房10項、普通租賃住房19項），其中國家標準1項，行業標準1項，地方標準24項，團體標準10項。具體如表1所示

2.1.2標準化專業組織

在住房租賃行業，我國尚未成立專業標準化技術組織，經檢索，目前住房租賃服務相關的國家級標準化技術委員會僅有全國服務標準化技術委員會（TC264）、全國旅游標準化技術委員會（TC210），國內其他標準化機構有中國建筑裝飾協會、中國飯店協會、杭州市住房租賃管理服務中心等10家，分布于北京市、上海市、湖北省、山東省、廣東省、浙江省6個地區。具體名單如表2所示。

2.1.3標準化試點示范

標準化試點示范是標準化工作的重要方式和手段。標準化試點是指在特定領域利用標準化的原理和方法，通過制定、實施標準等措施促進生產方式轉變、產品和服務質量效益提升，探索新型標準化模式和方法，拓展新的標準化工作領域。標準化示范是指將特定領域標準化試點工作中取得的成功經驗，在行業內推廣，充分發揮試點典型的引領、輻射和帶動作用。試點是為了探新路，示范是為了樹標桿。截至2024年，國家標準化管理委員會共下達了3個住房租賃服務相關服務業標準化試點，具體見表3。

由此可見，我國住房租賃服務標準化工作還處于起步階段，基礎比較薄弱，標準體系不完善，房屋質量、租退服務、物業服務、運行管理、服務評價與監督等多方面的標準空白較多，缺乏專業標準化機構，標準化工作管理機制還不夠完善，住房租賃服務標準化工作任重而道遠。

2.2住房租賃服務標準化工作建議

（1）構建標準體系，解決頂層設計問題。當前我國尚未構建住房租賃領域標準體系，只有建立了統一的標準體系，解決頂層設計問題，各行業部門和各城市地區才能在其基礎上梳理當前最需要、最緊迫制定的標準明細，制定市場急需相關各級標準。

（2）關注住房租賃服務需求，加強重要標準研制。目前，住房租賃領域國家標準、行業標準數量較少，結構不均衡。為滿足群眾住房需求，保障其合法權益為重點，圍繞租賃房屋建設管理、住房租賃配套服務、租金管理、意見反饋投訴等加緊制定相關重要標準，填補標準空白。

（3）加快構建住房租賃服務標準化組織建設。我國沒有成立專門的住房租賃服務標準化技術委員會，由其他相關標準化機構負責住房租賃服務標準化工作，導致住房租賃服務領域標準化工作不系統、不全面。因此，調研全國住房租賃服務現狀的基礎上，協調籌建住房租賃服務標準化技術委員會。

（4）加強住房租賃服務標準化人才建設。人才隊伍建設是住房租賃服務業發展的根本保障，是否有一支專業的住房租賃隊伍是決定能否提供優質服務的重要因素。加大與高校的合作力度，共同開展人才的聯合培養，廣泛開展服務規范化、專業化培訓，提高服務人員職業技能和素質，培養一批既懂住房租賃法律、管理等專業又懂標準化的復合型人才。

3結語

本文分析了住房租賃產品分類，總結歸納了我國住房租賃行業發展現狀和存在的問題，最終提出我國住房租賃服務標準化工作建議，主要包括設計標準體系框架，關注住房租賃服務需求，加強重要標準研制，加快構建住房租賃服務標準化組織建設以及加強住房租賃服務標準化人才建設等，為我國住房租賃服務標準化工作的開展提供理論和技術支持。招

參考文獻

[1]羅憶寧.住房租賃經營模式分類方法[J].建筑經濟，2020（7）：87-91.

[2]王琰琰.住房租賃市場的痛點與發展措施[J].銀行家，2020（9）：84-86.

[3]劉明建.我國住房租賃市場現狀與對策[J].經濟縱橫，2019（2）：189-202.

作者簡介

閔芳，通信作者，碩士研究生，高級工程師，研究方向為服務業、工業標準化。

（責任編輯：張佩玉）