宅基地財產性利用行為差異化影響因素：基于農戶和村莊雙重視角

摘要：研究目的：順應農民宅基地財產權益實現訴求，從農戶和村莊層面解析宅基地財產性利用行為的影響因素及其復雜作用過程，以期為促進宅基地財產性利用提供決策參考。研究方法：理論分析法、多層線性模型。研究結果：（1）隨著宅基地從非財產性利用轉向財產性利用，影響因素從以農戶層面因素為主轉為農戶和村莊層面因素共同作用。（2）宅基地財產性利用行為受農戶和村莊層面因素的共同作用，農戶層面的城鎮購房、宅基地數量、家庭類型等因素和村級層面的主導產業、人口流動、宅基地市場發育等因素發揮主要影響。（3）村莊層面因素的作用路徑更為復雜，其可通過直接影響和間接影響農戶層面因素兩個路徑影響宅基地財產性利用行為。（4）異質性分析表明，不同地區、不同村莊宅基地財產性利用行為影響因素的作用過程存在明顯差異，具體表現為農戶和村莊層面各個因素的影響程度和方式。研究結論：各地可通過優化宅基地制度、改善村莊發展環境，夯實農戶財產性利用基礎，并探索差異化的財產性利用路徑，以提升農戶宅基地財產性利用能力。

關鍵詞：宅基地；財產性利用行為；影響因素；多層線性模型

中圖分類號：F301.2 文獻標志碼：A 文章編號：1001-8158（2025）05-0069-12

宅基地作為農民的基本居住保障，也是農村發展的重要資源。隨著我國經濟社會轉型所引發的農民與土地和村莊關系弱化，加之缺乏有效的宅基地市場配置和管制措施，宅基地閑置、超標準占用等低效利用現象日益突出。農業農村部數據顯示，2019 年我國宅基地閑置率達 18.1%[1]。中國式現代化戰略的提出為鄉村轉型發展提供新契機，鄉村的轉型發展離不開建設用地指標的支撐 [2]。而如何有效配置占農村建設用地多數的閑置房地資源，被視作重要一環[3]。同時，農戶在利用宅基地建房過程中，沉淀了大量資金[4]，但受制于宅基地財產權利缺失，農戶難以將閑置房地資源轉換為經濟收益[5]。尤其在經濟發達地區和城鄉接合部的鄉村，宅基地的財產功能逐漸凸顯，引發宅基地灰色交易和隱形流轉。在此背景下，我國啟動了兩輪宅基地制度改革試點，引導試點地區圍繞宅基地財產權益實現，結合宅基地“三權分置”，開展形式多樣的實踐探索[6-7]。2025 年的中央一號文件也提出“探索農戶合法擁有的住房通過出租、入股、合作等方式盤活利用的有效實現形式”，進一步明確宅基地財產性利用的方式和可行路徑。對此，面對日益增長的鄉村產業用地需求和農民財產權益實現訴求，揭示宅基地財產性利用行為的影響因素，有助于推動宅基地財產權益實現的改革實踐。

目前，已有研究主要聚焦宅基地多功能、宅基地利用行為兩個方面。宅基地多功能方面，伴隨鄉村系統和農戶需求變化，宅基地從單一居住功能向多元功能并存轉型[8]。學者基于農戶需求、土地利用等視角，認為宅基地具備居住、生產、財產、留置等多元功能 [9-10]。其中，居住功能作為宅基地的主導功能，其強度趨于弱化 [10]，而生產和財產等非居住功能逐步增強，且不同區域的功能演變和擴展有所差異 [11]。宅基地功能轉型受城鎮化、市場需求等外緣因素和鄉村人口、產業、資源稟賦等內緣因素的共同作用[8，12]；宅基地利用行為方面，學者主要聚焦閑置、流轉、盤活利用等多種方式，結合 Logistic 模型、Probit 模型、調節效應模型、案例研究等方法 [13-16]，探討家庭人口、非農就業、產權認知等農戶特征[13，17-18]，宅基地數量、確權頒證、宅基地功能等宅基地特征[15-16，19]，村莊區位、交易市場、治理環境等村莊特征[14，19-20]，經濟發展、改革試點等宏觀特征[15，21]對宅基地利用行為的影響。綜合來看，已有研究圍繞宅基地多功能和宅基地利用行為取得了諸多成果，并發現無論是宅基地功能轉型還是宅基地利用行為，均受到農戶、村莊等不同層次因素的共同作用 [8，22]。但已有研究未充分考慮調查數據存在的嵌套結構，對不同層面因素之間交互作用的關注有所不足，導致不同層面因素對宅基地利用行為的影響被混淆，影響估計結果的準確性。

基于此，本文借助多層線性模型（Hierarchical Linear Models，HLM）能剝離不同層次因素影響的優勢[23]，在明晰宅基地財產性利用行為定義的基礎上，構建理論分析框架，基于在全國新一輪宅基地制度改革試點地區所獲取的微觀調查數據，運用多層線性模型，從農戶和村莊兩個層面探討宅基地財產性利用行為的影響因素，揭示農戶和村莊層面因素的復雜交互作用，并提出相關政策建議，旨在為提升農戶宅基地財產性利用能力提供參考。

1 理論分析

1.1 宅基地功能轉型：從非財產性利用到財產性利用

自宅基地制度建立以來，宅基地一直承擔著保障農民居住的職責[7]，宅基地利用以自住為主。改革開放以來，經濟社會的快速發展帶來人口在城鄉間的流動，農戶對宅基地產生多元需求，進而衍生宅基地多元功能和利用轉型。一方面，對進城務工人員，其宅基地的居住功能削弱，社會保障和情感等功能增強[9]，加劇宅基地閑置。另一方面，鄉村振興戰略的實施有效激活宅基地的生產經營和財產功能[24]，閑置宅基地可被用于發展特色鄉村產業，農戶對實現宅基地財產權益的訴求凸顯[25]。宅基地功能轉型，尤其財產性利用的出現，倒逼宅基地制度做出調整[15]。兩輪改革試點中，探索宅基地財產權益實現的有效路徑均是重點內容之一[7]。而宅基地財產性利用的過程，既是宅基地權利人通過行使財產權利獲得收益的過程，也是宅基地從沉睡資源轉向流動資產的過程 [25]。本文所指的宅基地財產性利用，是農戶在保障其基本居住的基礎上，通過自營、出租、轉讓、入股、抵押等方式行使宅基地財產權利，利用合法擁有的宅基地及農房獲得經濟收益的過程。需要說明的是，有別于以經營活動為核心的宅基地經營性利用，宅基地財產性利用以宅基地財產權利的行使為核心。基于上述分析，宅基地財產性利用行為主要包括了自營、出租、轉讓、入股、退出、抵押等方式，但受制于抵押數據獲取難，本文重點關注自營、出租、轉讓、入股、退出等方式。

1.2 影響因素迭代：從農戶層面為主到農戶和村莊層面兼顧

宅基地非財產性利用主要關注宅基地的居住保障功能，而財產性利用則側重于宅基地的財產功能。隨著宅基地從非財產性利用（自住）到財產性利用，影響宅基地利用行為的因素也發生變化，主要表現從自住狀態的以農戶層面為主轉向財產性利用狀態的農戶和村莊層面兼顧（圖 1）。

在非財產性利用狀態：以自住為主的宅基地利用決策受農戶層面因素影響為主。該狀態期間，主要由集體根據村內人地關系，為符合宅基地申請條件且有需要的農戶免費提供宅基地。農戶根據自身的實際需求決定是否建房以及后續的宅基地利用行為，即重點考慮“夠不夠住”“要不要建”“有沒有地”。該過程的決策，主要受農戶層面的收入水平、就業距離、家庭規模、年齡結構等家庭特征，宅基地面積、建筑結構等宅基地和農房特征以及村集體的土地資源稟賦等村莊特征的影響[26-27]，且農戶層面因素占主要地位。如隨著農村經濟活動增多帶來農戶家庭收入提高，農戶對住房面積和設施等需求不斷提高，出現了農村建房潮現象，宅基地面積持續擴張[28]。

在財產性利用狀態：宅基地財產性利用作為一種經濟行為，實質上反映了宅基地供給和社會需求之間的互動，以獲取經濟收益為主的宅基地財產性利用行為受到農戶和村莊層面因素的共同影響[22]。農戶層面，宅基地財產性利用行為是農戶基于其資源稟賦、生計資本等因素所做出的一種理性選擇，主要受家庭規模、家庭類型、勞動力狀況、城鎮購房等家庭特征和宅基地數量、確權等宅基地特征的影響[16，18，29]。在家庭特征方面，農戶在家庭類型、生計資本等方面的差異會影響其宅基地利用及財產權益實施能力。如農戶家庭特征的差異使得處于不同生命周期階段農戶的宅基地功能需求分化[30]，與處于擴大期和贍養期的農戶相比，處于空巢期和撫養期的農戶對宅基地居住保障功能有更高需求，其將宅基地轉為經濟收益的意愿更弱。已在城市購房農戶對宅基地的依賴性更小，其更有意愿通過出租、轉讓、退出等方式，將合法擁有的閑置宅基地轉化為供其在城市安身立命的資本[12]。在宅基地特征方面，農戶擁有宅基地數量也會影響農戶宅基地財產權益實施能力，對擁有多處宅基地的農戶而言，基于資產增值、避免資源閑置等考量，其更愿意以合適的路徑將閑置宅基地轉為經濟收入。此外，宅基地財產性利用行為還受村莊區位、主導產業、人口結構、基礎設施、宅基地市場發育等村莊層面特征的影響[17，22，31]。如村莊區位、產業結構、基礎設施等作為宅基地財產性利用的基礎環境，對位于擁有良好區位條件、主導產業、特色資源和優質基礎設施村莊的農戶而言，其更有可能以自營、出租等方式激活閑置房地資源，用于發展民宿、旅游業、電子商務等鄉村特色產業 [32]；村莊宅基地流轉市場的發育程度可直接影響農戶宅基地財產性利用行為發生的概率。發育相對成熟的宅基地流轉市場可有效降低交易成本，讓農戶擁有更多的宅基地財產性利用行為選擇空間和可能性，進而提升農戶宅基地財產性利用能力。

2 數據來源和研究設計

2.1 數據來源

本文所用數據來自筆者所在團隊對新一輪宅基地制度改革試點地區宅基地定點監測村莊的調查。該調查的對象包括農戶和行政村兩類，樣本村和樣本農戶均采用分層隨機抽樣方式確定，調查通過農村宅基地統計調查平臺完成。通過對全國27個省份179個行政村的調查，得到 4 547 份問卷。本文首先將村莊和農戶數據進行合并，形成數據集；其次剔除包含負值、異常值等邏輯上明顯錯誤和數據嚴重不全的樣本；最后結合模型要求，刪除不足 10 個農戶的村莊。經過篩選，共有 173 個村莊 4 413 個農戶樣本符合研究需要，問卷有效率為 97.05%。

從 區 域 來 看 ，西 部 地 區 的 樣 本 最 多 ，占 比 為36.2%，東部、中部地區次之，其樣本占比分別為29.2%、29.9%，東北地區最少，占比為 4.7%；從農戶層面來看，樣本農戶家庭成員數量均值為 3.69 人，主要集中在 2～6 人。務農為主、兼業類、非農為主的農戶家庭占比分別為 13.5%、44.0%、42.5%。29.4% 的樣本農戶已在城鎮購房。樣本農戶戶均擁有宅基地1.14 宗；從村莊層面來看，村莊到縣城距離的平均值為 19.06 km。主導產業為農業類、工業類、服務類、三產融合的村莊占比分別為50.3%、7.5%、8.7%、33.5%。

2.2 變量選取

2.2.1 被解釋變量

被解釋變量主要用于衡量農戶的宅基地財產性利用行為，依據上文的定義，其代理變量為農戶是否存在宅基地財產性利用行為。根據宅基地利用狀態，對利用宅基地進行自營、出租（含出租居住和出租經營）、轉讓、入股等財產性利用行為的農戶賦值為 1，否則賦值為 0。

2.2.2 解釋變量

研究表明，農戶宅基地利用決策會受到家庭、宅基地、村莊等因素的共同影響 [33]。參考已有研究[15，22，33-34]，從農戶層面和村莊層面分別選擇若干解釋變量，以評估農戶和村莊層面因素對宅基地財產性利用行為的影響。在農戶層面，從家庭和宅基地兩個維度出發，選擇家庭人口規模、家庭類型、常住人口比例、城鎮購房、宅基地確權、宅基地數量、宅基地產權認知 7 個解釋變量；在村莊層面，選擇村莊到縣城距離、主導產業、基礎設施、村莊人口流動、宅基地市場發育程度 5 個解釋變量。各變量定義和基本統計量見表 1。

2.3 多層線性模型

本文所用的數據存在“農戶 — 村莊”嵌套結構，即同一個村莊的農戶存在處于相互聯系的狀態，更可能出現相似行為。這種農戶嵌套于村莊中的數據結構，導致其存在隨機誤差不獨立的問題，而傳統多元線性回歸模型無法解決該問題[23]，因此本文使用多層線性模型開展相關研究[35]。該模型通過建立多層次回歸方程，解析存在嵌套結構的數據，將誤差分解為不同層面的誤差，解決隨機誤差不獨立的問題，以揭示不同層面解釋變量對被解釋變量的影響及不同層面解釋變量之間的交互作用[35]。考慮本文所關注的宅基地財產性利用行為屬于二元變量，其值分別為 1（存在）和 0（不存在），呈現伯努利（Bernoulli）分布，因此采用二元 logistic 回歸模型探究宅基地財產性利用行為的影響因素[36]。由于篇幅限制，多層線性模型設定詳見文獻[23，35]。完整模型如下：

式（1）— 式（3）中：L1和L2分別表示農戶和村莊層面；Yij表示第j個村第i個農戶宅基地財產性利用行為，pij表示其發生財產性利用的概率；Xn、Wm是農戶和村莊層面的解釋變量，n和m分別為農戶和村莊層面解釋變量個數；β0j、γ00分別表示第j個村、所有村的財產性利用行為平均值，γn0為βnj的平均值；βnj、γ0m、γmm是估計系數；rij、U0j和Unj是隨機誤差。本文借助 HLM6.08軟件，運用極大似然估計法進行參數估計，統一對農戶和村莊層面的解釋變量分別按組內平均數中心化、總平均數中心化進行處理[37]，以進一步區分組內和組間效應。

3 實證結果與分析

3.1 宅基地財產性利用行為分析

研究樣本中，5.17% 的農戶存在宅基地財產性利用行為。其中，出租和自營是目前主要的財產性利用行為，出租、自營占比分別為 65.35%、25.88%。從農戶和村莊層面選取家庭類型和一戶多宅、村莊類型和主導產業等變量進行相關性分析，結果如表 2 所示。從農戶層面看，農戶間的宅基地財產性利用行為有所差異：隨著農戶趨于非農就業，宅基地財產性利用行為占比逐步提升，非農、兼業、農業類農戶的財產性利用行為占比依次為 6.24%、4.27%、4.71%；多宅農戶出現宅基地財產性利用行為的概率（13.08%）明顯高于一宅農戶（4.06%）。從村莊層面看，村莊間財產性利用行為占比也存在較大差異。具體看，城郊融合類和特色保護類村莊的財產性利用行為占比高于集聚提升類和搬遷撤并類村莊，主導產業為服務類和三產融合類村莊的財產性利用行為占比也明顯高于工業類和農業類村莊。綜合農戶和村莊層面來看，可發現即使在同一類村莊，由于農戶特征差異，也會導致農戶間財產利用行為出現差異。如城郊融合型村莊中，農業、兼業、非農類農戶的財產性利用行為占比分別為3.08%、5.39%、8.66%。綜上可知，宅基地財產性利用行為受到農戶和村莊層面因素的共同作用。

3.2 基準回歸

3.2.1 零模型分析

首先，多重共線性檢驗結果顯示，模型總體VIF值為 1.15，解釋變量最大值為 1.48，均遠小于 10，表明變量間不存在多重共線性。其次，多層線性模型需借助零模型判斷數據是否存在嵌套結構，結果如表 3 所示。經計算，ICC = 0.171 2，即 82.88% 的財產性利用行為差異是由農戶層面影響因素的差異所引起的，村莊層面的差異可解釋 17.12% 的行為差異。基于“ICC最好大于 0.059”的判別準則[38]，可認為在對財產性利用行為影響因素的研究中，農戶和村莊的層級差異不可忽視，即采用多層線性模型是有必要且合理。

3.2.2 半條件模型分析

表 4 顯示 3 個模型，其中模型 1 和模型 2 分別用于識別農戶和村莊層面因素對宅基地財產性利用行為的直接影響，模型 3 則在模型 1 基礎上加入村莊層面因素，以在控制農戶層面影響后，探討村莊層面因素對財產性利用行為的影響。

模型 1 顯示，農戶城鎮購房、宅基地數量與財產性利用行為呈現顯著的正向影響，家庭人口規模、家庭類型和宅基地確權與財產性利用行為呈現不顯著正相關，常住人口比例和宅基地產權認知則與財產性利用行為呈現不顯著負相關。可見，農戶層面的城鎮購房、宅基地數量可直接影響財產性利用行為。模型 2顯示，村莊主導產業、基礎設施、人口流動和宅基地市場發育與財產性利用行為呈現顯著的正向影響，而村莊到縣城距離與財產性利用行為呈現不顯著的負向影響，說明主導產業、基礎設施、人口流動和宅基地市場發育是村莊層面的主要影響因素。模型 3 顯示，在控制農戶層面因素影響后，村莊層面因素對財產性利用行為的直接影響未發生明顯變化。對比模型 1 —模型 3 結果，可發現無論是家庭類型、宅基地數量等農戶因素，還是基礎設施、人口流動、宅基地市場發育等村莊因素的影響程度均發生一定變化，可推測村莊和農戶層面解釋變量之間可能還存在交互作用，進而導致村莊層面變量的作用程度發生改變。因此有必要構建完整模型，進一步探究農戶和村莊層面因素的交互作用。

3.2.3 完整模型分析

使用完整模型可在充分考慮數據分層的基礎上，探討農戶和村莊層面各個解釋變量對宅基地財產性利用行為的復雜影響，完整模型結果如表 5 所示。

農戶層面，與表 4 模型 3 相比，具有顯著影響的解釋變量數量增多，家庭人口規模、家庭類型、宅基地確權、產權認知等解釋變量的估計系數符號方向發生變化，其他解釋變量則保持不變。具體來看，家庭人口規模、家庭類型和宅基地確權與宅基地財產性利用行為呈現顯著的負向影響。對人口規模大的家庭，其宅基地的保障功能需求相對更大，將宅基地用于財產性用途的可能性更小，而規模小的家庭相反；非農為主家庭的收入狀況較好，更注重宅基地帶來的養老、休閑、社交等非財產性收益，且財產性利用所產生的收入增量邊際效用較低，而農業類和兼業類家庭為改善生活水平，在滿足其基本居住需求的前提下，更愿意將多余宅基地部分通過出租、自營等方式進行財產性利用；宅基地確權對財產性利用呈現負向影響，這可能是受制于宅基地市場發育不成熟等原因。交互項中，宅基地市場發育對宅基地確權的影響并不顯著，進一步驗證了該觀點。常住人口比例對財產性利用行為呈現不顯著的負向影響，這可能與家庭經濟壓力、宅基地居住保障功能依賴等有關，但受現行宅基地制度制約和村莊異質性等影響，常住人口比例的負向影響不顯著。城鎮購房、宅基地數量和產權認知對財產性利用行為存在顯著的正向影響。對于已在城鎮購房的農戶，其對宅基地的居住保障功能依賴度減弱，更愿意將閑置宅基地流轉給社會主體以換取經濟收益，以推動財產性利用行為的出現；擁有多宗宅基地的農戶對多宅部分宅基地的居住功能需求降低，其更有可能通過財產性利用，將閑置宅基地換取一定經濟收益；“產權歸屬自己”的認知通過強化農戶的產權安全感，推動農戶通過盤活利用閑置宅基地取得經濟收益，以促進財產性利用行為的出現，該結果與已有研究一致[17]。

村莊層面結果顯示，與表 4 模型 3 相比，完整模型中村莊層面解釋變量估計結果的方向和顯著性未發生改變。村莊主導產業、基礎設施、人口流動、宅基地市場發育對財產性利用行為仍呈現顯著的正向影響，與預期保持一致。這意味著宅基地市場發育相對成熟、人口凈流入、產業多元發展村莊的宅基地財產性利用需求更大，進而推動財產性利用行為的出現。村莊到縣城距離對宅基地財產性利用行為的直接影響方向雖符合理論預期，但未通過顯著性檢驗，原因可能包括：一是不同村莊群體間可能存在反向作用機制，導致整體回歸結果被稀釋，因此后續需開展村莊異質性分析；二是村莊到縣城距離對財產性利用行為的作用并非獨立存在，而是主要通過與其他因素的交互作用產生影響。

從農戶和村級層面的交互作用來看，村莊層面因素除直接影響財產性利用行為外，還可通過與農戶層面因素的相互作用對其產生間接影響。具體表現為村莊層面的到縣城距離、主導產業、宅基地市場發育等因素對農戶層面的家庭類型、人口規模、宅基地確權等因素的調節作用。一方面，雖然村莊到縣城距離的直接作用并不顯著，但村莊到縣城距離與農戶層面家庭類型、宅基地數量、產權認知的交互作用呈現顯著影響。這表明，村莊區位可通過增強家庭類型、產權認知影響和減弱宅基地數量影響的方式調節農戶宅基地財產性利用決策。另一方面，村莊層面通過顯著性檢驗的因素可通過對農戶層面因素的調節作用，進一步影響財產性利用行為。具體來看，主導產業通過削弱家庭類型、常住人口比例、宅基地確權、宅基地數量的影響產生調節作用；村莊基礎設施主要通過影響家庭成員較多、已城鎮購房和宅基地已確權農戶的財產性利用決策產生間接影響；村莊人口流動可增強常住人口比例和宅基地數量的影響、減弱宅基地確權影響的路徑間接影響財產性利用行為；宅基地市場發育通過創造了良好的市場交易環境，弱化家庭類型、城鎮購房、產權認知的影響和增強常住人口比例的影響，對財產性利用行為產生間接調節作用。

綜上可知，宅基地財產性利用決策受到農戶和村莊層面因素直接作用和因素之間交互作用的共同影響。農戶層面的家庭因素和宅基地因素是推動其財產性利用決策出現的重要因素，而村莊層面的村莊到縣城距離、主導產業、人口流動、基礎設施、宅基地市場發育等因素通過直接和間接兩種方式共同影響宅基地財產性利用行為，具體如圖 2 所示。

3.3 穩健性檢驗

為驗證基準回歸模型可靠性，進行了以下穩健性檢驗，結果如表 6 所示。第一，更改樣本量。參考陳會廣等做法[31]，保留存在財產性利用行為的村莊樣本后重新估計。第二，更換模型。使用二元 Probit 模型對宅基地財產性利用行為的影響因素進行估計。第三，縮尾處理。為排除極端值影響，對家庭人口規模、常住人口比例、宅基地市場發育程度等變量進行 1%縮尾處理后重新估計。結果表明，穩健性檢驗結果與基準回歸結果基本保持一致，進一步驗證了多層線性模型的穩健性。

3.4 異質性分析

將樣本分為東部和非東部地區，以探討不同區域的宅基地財產性利用行為影響因素差異。分樣本均通過零模型檢驗，結果如表 7 列（1）— 列（2）所示。農戶層面：家庭類型、城鎮購房和宅基地數量均與財產性利用行為呈現顯著的影響；東部地區的產權認知呈現顯著的負向影響；非東部地區的家庭人口規模、宅基地確權和產權認知的影響通過顯著性檢驗。村莊層面：東部地區的村莊到縣城距離、人口流動、宅基地市場發育呈現顯著影響；非東部地區村莊主導產業、基礎設施、人口流動的正向影響通過顯著性檢驗。

為進一步識別影響因素的區位異質性，本文將樣本分為近郊村和遠郊村，分區位樣本均通過零模型檢驗，結果見表 7 列（3）— 列（4）所示。近郊村中，農戶層面的家庭人口規模、宅基地數量以及村莊層面的村莊到縣城距離、宅基地市場發育對財產性利用行為的影響更大；遠郊村中，農戶層面的家庭類型、宅基地產權認知及村莊層面的主導產業、基礎設施、人口流動對財產性利用行為的影響更大。

同樣，宅基地財產性利用受村內資源差異的影響，尤其是旅游資源，本文將村莊是否入選傳統村落等名錄名單①為依據，將樣本村分為兩組，以識別村莊資源維度影響因素的異質性。分樣本均通過零模型檢驗，結果見表 7 列（5）— 列（6）所示。在旅游資源稟賦相對豐富的村莊，農戶層面的家庭類型、宅基地確權、宅基地數量和村莊層面的人口流動、宅基地市場發育均與財產性利用行為呈現顯著的正向影響。而在旅游資源相對匱乏的村莊，農戶層面的城鎮購房、宅基地數量、產權認知以及村莊層面的到縣城距離、主導產業對財產性利用行為的影響更大。

上述結果再次證明財產性利用行為受農戶和村莊層面因素的共同作用，但不同組別影響因素的作用過程存在差異，具體表現在影響方向和程度上。就村莊到縣城距離而言，其在東部地區、近郊村和低旅游資源稟賦村的影響呈現顯著性的負向影響，但在非東部、遠郊村和高旅游資源稟賦村的影響不顯著。這表明，區位條件對財產性利用行為的影響具有顯著的空間異質性。如擁有旅游資源等特色資源稟賦的村莊，其擁有相對更多的財產性利用市場需求，宅基地市場發育對財產性利用行為的促進作用更為明顯，且特色資源稟賦一定程度上可抵消村莊區位的劣勢。

4 結論與討論

4.1 結論

本文基于微觀調查數據，在明晰定義和分析框架的基礎上，利用多層線性模型識別農戶和村莊層面影響因素對宅基地財產性利用行為的作用過程。

（1）隨著鄉村振興戰略的實施，宅基地利用呈現從非財產性利用轉向財產性利用的趨勢，農戶可利用其合法擁有的宅基地及其農房，通過自營、出租、合作、入股、抵押等方式，以財產權利的行使獲得經濟收益。在此過程中，宅基地利用決策的影響因素從以農戶層面因素為主轉向農戶和村莊層面因素共同作用。

（2）宅基地財產性利用行為受農戶和村莊層面因素的共同影響。農戶層面、村莊層面的影響因素可分別解釋 82.88% 和 17.12% 的宅基地財產性利用行為差異。農戶層面的城鎮購房、宅基地數量、家庭類型、產權認知等因素和村級層面的主導產業、人口流動、宅基地市場發育程度等因素是主要影響因素。

（3）村莊層面因素可通過直接和間接兩種方式影響宅基地財產性利用行為。相較農戶層面因素，村莊層面因素的作用路徑更為復雜，村莊到縣城距離、主導產業、人口流動、基礎設施、交易市場等因素既能直接影響，也可通過影響農戶層面因素的方式間接影響財產性利用行為。

（4）不同地區和村莊的影響因素作用過程存在明顯差異。無論從分村莊還是分地區的結果來看，農戶宅基地財產性利用決策仍受農戶和村莊層面因素的共同作用，但農戶和村莊層面因素在不同區域和村莊表現為差異化的影響程度和方向。

4.2 討論

基于研究結論，得到以下政策啟示：第一，優化宅基地制度設計，夯實農戶財產性利用基礎。可通過完善農村住房保障制度，推動宅基地確權工作，加強宅基地產權政策宣傳，提高農民產權認知，為農戶宅基地財產性利用提供良好基礎。第二，健全配套措施，改善村莊發展環境。各地可結合鄉村建設、全域土地綜合整治等政策，通過完善村莊基礎設施、培育鄉村主導產業等措施，持續改善村莊發展環境，挖掘宅基地市場潛力，以宅基地財產性利用賦能鄉村全面振興。第三，建立差異化財產性利用路徑，激活閑置房地資源。統籌考慮農戶和村莊發展需求，針對不同村莊和區域特點，構建“分類激活、底線管控”的財產性利用差異化路徑，如擁有特色旅游資源的村莊可引入市場化交易機制，激活宅基地財產功能，以宅基地復合利用盤活閑置宅基地。

本文可能的創新點包括：（1）明晰宅基地財產性利用行為的內涵，構建宅基地財產性利用行為影響因素的理論分析框架。（2）運用多層線性模型分離農戶和村莊層面因素的影響，明晰財產性利用行為的影響因素。受限于數據可獲得性等原因，本文重點從農戶和村莊兩個層面探究影響因素。但理論上，地區經濟發展、試點政策與政府行為等宏觀層面因素也會影響財產性利用行為，后續將進一步揭示試點政策等因素對財產性利用行為的影響機制。

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