房地產(chǎn)行業(yè)成本核算管控問題與破局之路大起底

房地產(chǎn)行業(yè)是一個具有高度綜合性和關(guān)聯(lián)性的行業(yè)，其產(chǎn)業(yè)鏈較長、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度較大，是 我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一。在當(dāng)前經(jīng)濟環(huán)境以及大數(shù)據(jù)時代的影響下，房地產(chǎn)行業(yè)也面臨 著新的挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)行業(yè)如何在現(xiàn)存環(huán)境下生存發(fā)展，成本核算的優(yōu)化顯得尤為重要。

本文將從房地產(chǎn)行業(yè)成本核算的角 度，對成本核算的現(xiàn)狀和存在的問題進 行探討，明確成本核算對于房地產(chǎn)行業(yè) 的重要性。

成本核算的概述

成本核算是指將企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過 程中發(fā)生的各種耗費按照一定的對象進 行分配和歸集，以計算總成本和單位成 本。成本核算通常以會計核算為基礎(chǔ)， 是成本管理的重要組成部分。房地產(chǎn)成 本核算則是按開發(fā)項目進行歸集和分配， 最終計算出開發(fā)項目總成本和單位建筑 面積成本的過程。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本主要為開發(fā)成 本，通常通過“開發(fā)成本”一級科目進 行核算，下設(shè)的二級會計科目主要包括： 土地出讓金、分期支付土地價款計算的 土地利息費用、土地契稅、建筑物或附 著物的拆遷凈支出、安置動遷用房成本 等土地費用；勘察設(shè)計費、規(guī)劃設(shè)計費、 項目可行性研究費用、“三通一平”等 前期費用；主體建設(shè)過程中涵蓋各項裝置工程費用等建筑安裝工程費；道路、居民供水、電、氣、通訊網(wǎng)絡(luò)、 小區(qū)園林綠化等基礎(chǔ)設(shè)施費；配套建設(shè)的物業(yè)用房、無償轉(zhuǎn)移給政府 的公共配套設(shè)施費；項目建設(shè)所發(fā)生的人工費、修理費、固定資產(chǎn)折 舊費、辦公費、水電費等開發(fā)間接費。

房地產(chǎn)行業(yè)成本核算的現(xiàn)狀以及存在的問題

成本核算分配對象不明確 房地產(chǎn)企業(yè)一般涉及項目較多，有些 房企按照屬地或項目體量單獨成立法人公司，有些房企則是一個公 司多項目共存的經(jīng)營模式。單獨成立的法人公司一般以單個項目開 發(fā)模式經(jīng)營，成本核算均為該項目實際發(fā)生的成本；而一個公司多 項目共存或是項目體量較大、分期開發(fā)的經(jīng)營模式，可能會因為前 期項目分期不明確，導(dǎo)致財務(wù)人員在處理成本核算時，無法準(zhǔn)確核 算單項目成本。

企業(yè)財務(wù)人員在處理成本核算時，尤其是涉及一個地塊分期開發(fā)、 分期結(jié)算清算的項目，發(fā)生工程成本時，財務(wù)人員對于項目分期歸屬 不明確，或為了方便都統(tǒng)一放置在一個項目核算，最終導(dǎo)致分期開發(fā) 的項目無法明確項目成本列支情況，無法真實體現(xiàn)項目實際經(jīng)營情況。 還有可能導(dǎo)致項目土地增值稅清算時，需要重新整理分?jǐn)偞罅壳捌谫Y 料，增加財務(wù)人員工作量。

成本科目易混淆 房地產(chǎn)行業(yè)涉及設(shè)計、施工、配套等一系列工 程成本，費用成本來源復(fù)雜。在核算過程中，很容易將基礎(chǔ)設(shè)施費、 建筑安裝成本、前期費用、費用類等混淆。例如，在售樓部建設(shè)過程 中發(fā)生的裝修成本，財務(wù)人員在核算時可能理解成為營銷所發(fā)生的費用，計入銷售費用；或是認(rèn)為裝修屬于 建造成本，計入建筑安裝成本；發(fā)生的 供水、電梯等成本可能會在基礎(chǔ)設(shè)施費 與建筑安裝工程費之間徘徊，等等。成 本核算時會計人員專業(yè)能力的受限、成 本核算制度的缺失等均會造成科目選擇 不一。

開發(fā)階段的成本過程管控的缺失"房地產(chǎn)項目開發(fā)周期長，完整的開發(fā)周 期包括前期測算、拿地、規(guī)劃、施工、 竣備交付。在開發(fā)階段，大部分房企采 取的是收付實現(xiàn)制去進行記賬，而非權(quán) 責(zé)發(fā)生制；或是項目其他部門與財務(wù)部 門交流較少，成本類發(fā)票或結(jié)算單待付 款時才提交至財務(wù)部，導(dǎo)致發(fā)生的實際 建造成本遠超過賬面成本，成本核算不 全面，甚至出現(xiàn)待結(jié)算后才發(fā)現(xiàn)實際成 本超原計劃的后知后覺現(xiàn)象。

未能合理規(guī)劃資金使用 房地產(chǎn)開 發(fā)具有周期長的特點，從購地到開盤預(yù) 售資金回籠時間跨度較長，前期土地款 投入較多，墊資較大。因此，企業(yè)一般 會選擇通過融資解決資金缺口問題。合 理的融資方式可以促進項目正常運行。 但有些融資僅是為了解決企業(yè)當(dāng)前的資 金缺口，存在盲目舉債、融資方式單一、 管理者資金成本意識較低等問題，導(dǎo)致 資金閑置，增加融資成本和信用風(fēng)險。

開發(fā)成本未能體現(xiàn)全成本"隨著營 改增的落實，目前大部分企業(yè)實行一般 計稅方式，即在進行成本賬務(wù)處理時會 將價稅分離，財務(wù)賬套中科目余額表的 開發(fā)成本顯示的均為不含稅的成本金額。 其他部門如工程部、成本部核對成本發(fā) 生數(shù)時一般為價稅合計數(shù)，對于項目實 際發(fā)生的成本與財務(wù)賬務(wù)處理的口徑不 一致，僅直觀地通過財務(wù)數(shù)據(jù)難以完成核對工作。另外，財務(wù)人員賬務(wù)處理未能采用應(yīng)付、預(yù)付賬款等往來 賬掛賬的方式，而是直接付款進成本及銀行存款，后期與其他部門、 供應(yīng)商對賬時，可能產(chǎn)生成本遺漏，未能直觀、全面地反映項目成本 發(fā)生情況。

完善房地產(chǎn)行業(yè)成本核算工作的提升對策

準(zhǔn)確核算項目成本 房地產(chǎn)企業(yè)通常按照開發(fā)項目分類核算成本， 不同的開發(fā)項目成本在同一賬套里，應(yīng)在成本類科目輔助核算設(shè)置時 增加相應(yīng)開發(fā)項目輔助核算，以便于區(qū)分開發(fā)項目成本歸集。 房地產(chǎn)企業(yè)取得一個地塊體量較大、需分期開發(fā)分期交付的項目 且分期時間跨度較大時，財務(wù)人員可結(jié)合開發(fā)項目可行性研究報告， 依據(jù)項目建設(shè)施工工期、資金使用情況等分期核算項目成本。也可參 考房地產(chǎn)土地增值稅清算相關(guān)項目分期的原則，結(jié)合項目自身業(yè)態(tài)、 開發(fā)周期、資金回籠等特點，合理分配項目分期。

成本分期一經(jīng)確定，應(yīng)保持從一而終的成本分期模式，不可隨意 更改項目分期，保證成本歸集的一致性。

制定成本核算制度 通過正確的成本核算，企業(yè)才能更加清晰地 了解項目盈利情況，并采取相應(yīng)的措施進行風(fēng)險控制，為管理者提供 正確的經(jīng)營導(dǎo)向。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在《企業(yè)會計準(zhǔn)則》的基礎(chǔ)上， 制定符合公司生產(chǎn)經(jīng)營的成本核算制度，明確成本核算對象，統(tǒng)一設(shè) 置會計科目，規(guī)范會計核算，這是一項必不可少的工作。

作為財務(wù)人員，除加強自身業(yè)務(wù)知識的學(xué)習(xí)外，還應(yīng)與其他部門 加強溝通。對于非工程專業(yè)出身的財務(wù)人員而言，在各項成本的列支 方面可能存在不明確的情況，此時應(yīng)與工程、成本等部門多溝通交流， 在了解成本構(gòu)成的基礎(chǔ)上進行財務(wù)核算，這樣會提高核算的準(zhǔn)確率。 會計科目的選擇應(yīng)遵守一致性原則，以保證項目的成本歸集準(zhǔn)確。 財務(wù)人員在準(zhǔn)確核算項目成本后，對于日后企業(yè)再拿地測算或是與同 行業(yè)對標(biāo)成本時，能做到各項成本口徑一致。通過對標(biāo)，可明顯發(fā)現(xiàn) 公司的短板，使企業(yè)經(jīng)營者了解同業(yè)的管理差距，進而加大力度提升 某個成本板塊的劣勢。

動態(tài)成本管控 房地產(chǎn)企業(yè)成本的核算完全依靠財務(wù)賬面數(shù)據(jù)的 輸出，遠遠達不到成本的管控要求。成本的管控應(yīng)實時更新，以反映 最新的動態(tài)。成本動態(tài)對于企業(yè)的經(jīng)營決策和戰(zhàn)略制定具有重要的指 導(dǎo)意義。成本受經(jīng)濟環(huán)境、企業(yè)政策、銷售模式等因素影響，最終會 以數(shù)據(jù)的形式直觀地反映出與期初制訂計劃時的差異。將動態(tài)成本與 期初成本形成對比，并最終形成一個閉環(huán)的過程。對于過程中出現(xiàn)的成本偏差，應(yīng)及時追究責(zé)任，形成有效 的監(jiān)督模式，才能將成本控制在合理范 圍內(nèi)。

財務(wù)人員可依靠相關(guān)管理軟件或線 下建立動態(tài)成本的更新表格，與各部門 協(xié)同完成動態(tài)成本的更新，從項目期初 開始更新數(shù)據(jù)，使管理者能清晰了解項 目實際成本發(fā)生情況及工程支付進度。 對于日后成本的發(fā)生，管理者能及時做 出相應(yīng)經(jīng)營決策的調(diào)整，真正做到成本 管理服務(wù)于過程控制，降低經(jīng)營風(fēng)險。

建立成本管控經(jīng)濟責(zé)任制 房地產(chǎn) 成本涉及的業(yè)務(wù)部門廣泛，如營銷部、 成本部、工程部、財務(wù)部、設(shè)計研發(fā)部等。 各業(yè)務(wù)部門應(yīng)按照各自的部門職能承擔(dān) 相應(yīng)的經(jīng)濟責(zé)任。企業(yè)管理層需要將成 本指標(biāo)層層分解到各個部門，明確成本 分?jǐn)偟呢?zé)任主體。成本責(zé)任分解后應(yīng)形 成成本監(jiān)督機制，對各部門負(fù)責(zé)的成本 進行全過程核實，評估成本狀況和成本 控制效果，形成有效激勵機制，促進員 工的積極性。

穩(wěn)定資產(chǎn)負(fù)債率減少不必要的財務(wù) 成本 大部分地區(qū)對于房地產(chǎn)行業(yè)實行預(yù) 售資金監(jiān)管政策，即銷售回款資金均進 入與政府、銀行共同監(jiān)管的賬戶，設(shè)定 重點監(jiān)管資金，按照工程進度申請撥付 款項。這一政策使得房地產(chǎn)企業(yè)除了在 拿地階段支付土地出讓金大額資金外， 仍需在較長一段時間內(nèi)支付工程款等日 常經(jīng)營活動的現(xiàn)金流。大部分房地產(chǎn)企 業(yè)會選擇融資加自有資金的模式進行開 發(fā)運營。隨著國家對房地產(chǎn)行業(yè)的利好 政策出臺，企業(yè)對于外源性的貸款方式 應(yīng)拓寬融資渠道，選擇利率低、適應(yīng)企 業(yè)發(fā)展的貸款。合理利用杠桿，保證企 業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率維持在一個健康水平。 其次，在項目建設(shè)期，對于大額工程款，可選擇銀行商業(yè)匯票等方式 支付部分工程款，階段性地減少現(xiàn)金流的支出。企業(yè)應(yīng)根據(jù)銷售進度、 資金回籠情況及現(xiàn)場工程進度情況，合理使用資金，在最大限度降低 資金成本的同時，保證工程進度正常進行，防止施工單位因大量墊資 導(dǎo)致工期延緩等不可逆的風(fēng)險。

合理舉借債務(wù)也是降低成本的重要方式之一。企業(yè)應(yīng)多方位考慮 融資類型、規(guī)模，合理預(yù)測資金的供求狀況，提前做好融資準(zhǔn)備，分 段融資，將企業(yè)的自有資金發(fā)揮最大效能。合理利用杠桿滿足生產(chǎn)經(jīng) 營的需求的同時，最大限度地提高資金使用效率，減少不必要的資金 成本支出以及盲目舉債開發(fā)引起的不良的信用風(fēng)險。

加強財務(wù)人員業(yè)務(wù)處理能力 業(yè)務(wù)部門及相關(guān)管理者對于成本的 界定，通常指全成本。而財務(wù)賬面體現(xiàn)的開發(fā)成本，對于選擇一般計 稅方式的企業(yè)而言，一般按照不含稅金額列支科目。針對賬面與其他 部門、管理者核對口徑不一致的問題，房地產(chǎn)公司可制定符合企業(yè)經(jīng) 營模式及《企業(yè)財務(wù)會計準(zhǔn)則》的會計核算基礎(chǔ)手冊。明確成本類付 款均需經(jīng)過應(yīng)付或預(yù)付賬款等往來賬科目進行核算，在應(yīng)付、預(yù)付賬 款科目中設(shè)置項目名稱及供應(yīng)商名稱等輔助核算項，以便日后進行成 本管理與核對。

在科目設(shè)置的基礎(chǔ)上，企業(yè)可依靠現(xiàn)代化成本類軟件與財務(wù)賬務(wù) 系統(tǒng)連通，將成本類軟件科目設(shè)置與財務(wù)系統(tǒng)相匹配，同步更新進度 款、發(fā)票信息。財務(wù)人員應(yīng)加強學(xué)習(xí)現(xiàn)代化核算模式，提高數(shù)據(jù)分析 能力，提升自身業(yè)務(wù)水平。

運用現(xiàn)代化軟件可減輕財務(wù)人員核對的工作量，方便企業(yè)管理人 員實時查收成本進度。依據(jù)成本付款進度，可反饋工程進度，防止工 程發(fā)生超付風(fēng)險或是進度跟不上節(jié)點的風(fēng)險。若企業(yè)未采用現(xiàn)代化軟 件輔助項目成本核算，可建立工程成本臺賬，明確項目發(fā)生的合同金 額、付款情況、發(fā)票入賬、成本類別等信息，按固定周期將成本臺賬 與各部門進行核對。

無論是采取相關(guān)軟件還是線下成本臺賬模式，都需建立與業(yè)務(wù)部 門長期互通的機制。財務(wù)工作的思路應(yīng)從傳統(tǒng)的記賬和報告模式，轉(zhuǎn) 變?yōu)楦幼⒅貥I(yè)務(wù)支持和決策支持的角色。對成本業(yè)務(wù)可能發(fā)生的風(fēng) 險進行評估和控制，降低業(yè)務(wù)風(fēng)險。同時，與業(yè)務(wù)部門長期溝通協(xié)作， 也可減少年底大量供應(yīng)商核對詢證函的工作量，并在項目結(jié)束進行土 地增值稅清算時，提供可靠、詳細(xì)的成本數(shù)據(jù)，減少不必要的重復(fù)工作， 提高工作效率。

作者單位：中煤礦山建設(shè)集團安徽安廈房地產(chǎn)有限責(zé)任公司