房地產行業成本核算管控問題與破局之路大起底

房地產行業是一個具有高度綜合性和關聯性的行業，其產業鏈較長、產業關聯度較大，是 我國國民經濟的支柱產業之一。在當前經濟環境以及大數據時代的影響下，房地產行業也面臨 著新的挑戰。房地產行業如何在現存環境下生存發展，成本核算的優化顯得尤為重要。

本文將從房地產行業成本核算的角 度，對成本核算的現狀和存在的問題進 行探討，明確成本核算對于房地產行業 的重要性。

成本核算的概述

成本核算是指將企業在生產經營過 程中發生的各種耗費按照一定的對象進 行分配和歸集，以計算總成本和單位成 本。成本核算通常以會計核算為基礎， 是成本管理的重要組成部分。房地產成 本核算則是按開發項目進行歸集和分配， 最終計算出開發項目總成本和單位建筑 面積成本的過程。

房地產開發企業成本主要為開發成 本，通常通過“開發成本”一級科目進 行核算，下設的二級會計科目主要包括： 土地出讓金、分期支付土地價款計算的 土地利息費用、土地契稅、建筑物或附 著物的拆遷凈支出、安置動遷用房成本 等土地費用；勘察設計費、規劃設計費、 項目可行性研究費用、“三通一平”等 前期費用；主體建設過程中涵蓋各項裝置工程費用等建筑安裝工程費；道路、居民供水、電、氣、通訊網絡、 小區園林綠化等基礎設施費；配套建設的物業用房、無償轉移給政府 的公共配套設施費；項目建設所發生的人工費、修理費、固定資產折 舊費、辦公費、水電費等開發間接費。

房地產行業成本核算的現狀以及存在的問題

成本核算分配對象不明確 房地產企業一般涉及項目較多，有些 房企按照屬地或項目體量單獨成立法人公司，有些房企則是一個公 司多項目共存的經營模式。單獨成立的法人公司一般以單個項目開 發模式經營，成本核算均為該項目實際發生的成本；而一個公司多 項目共存或是項目體量較大、分期開發的經營模式，可能會因為前 期項目分期不明確，導致財務人員在處理成本核算時，無法準確核 算單項目成本。

企業財務人員在處理成本核算時，尤其是涉及一個地塊分期開發、 分期結算清算的項目，發生工程成本時，財務人員對于項目分期歸屬 不明確，或為了方便都統一放置在一個項目核算，最終導致分期開發 的項目無法明確項目成本列支情況，無法真實體現項目實際經營情況。 還有可能導致項目土地增值稅清算時，需要重新整理分攤大量前期資 料，增加財務人員工作量。

成本科目易混淆 房地產行業涉及設計、施工、配套等一系列工 程成本，費用成本來源復雜。在核算過程中，很容易將基礎設施費、 建筑安裝成本、前期費用、費用類等混淆。例如，在售樓部建設過程 中發生的裝修成本，財務人員在核算時可能理解成為營銷所發生的費用，計入銷售費用；或是認為裝修屬于 建造成本，計入建筑安裝成本；發生的 供水、電梯等成本可能會在基礎設施費 與建筑安裝工程費之間徘徊，等等。成 本核算時會計人員專業能力的受限、成 本核算制度的缺失等均會造成科目選擇 不一。

開發階段的成本過程管控的缺失"房地產項目開發周期長，完整的開發周 期包括前期測算、拿地、規劃、施工、 竣備交付。在開發階段，大部分房企采 取的是收付實現制去進行記賬，而非權 責發生制；或是項目其他部門與財務部 門交流較少，成本類發票或結算單待付 款時才提交至財務部，導致發生的實際 建造成本遠超過賬面成本，成本核算不 全面，甚至出現待結算后才發現實際成 本超原計劃的后知后覺現象。

未能合理規劃資金使用 房地產開 發具有周期長的特點，從購地到開盤預 售資金回籠時間跨度較長，前期土地款 投入較多，墊資較大。因此，企業一般 會選擇通過融資解決資金缺口問題。合 理的融資方式可以促進項目正常運行。 但有些融資僅是為了解決企業當前的資 金缺口，存在盲目舉債、融資方式單一、 管理者資金成本意識較低等問題，導致 資金閑置，增加融資成本和信用風險。

開發成本未能體現全成本"隨著營 改增的落實，目前大部分企業實行一般 計稅方式，即在進行成本賬務處理時會 將價稅分離，財務賬套中科目余額表的 開發成本顯示的均為不含稅的成本金額。 其他部門如工程部、成本部核對成本發 生數時一般為價稅合計數，對于項目實 際發生的成本與財務賬務處理的口徑不 一致，僅直觀地通過財務數據難以完成核對工作。另外，財務人員賬務處理未能采用應付、預付賬款等往來 賬掛賬的方式，而是直接付款進成本及銀行存款，后期與其他部門、 供應商對賬時，可能產生成本遺漏，未能直觀、全面地反映項目成本 發生情況。

完善房地產行業成本核算工作的提升對策

準確核算項目成本 房地產企業通常按照開發項目分類核算成本， 不同的開發項目成本在同一賬套里，應在成本類科目輔助核算設置時 增加相應開發項目輔助核算，以便于區分開發項目成本歸集。 房地產企業取得一個地塊體量較大、需分期開發分期交付的項目 且分期時間跨度較大時，財務人員可結合開發項目可行性研究報告， 依據項目建設施工工期、資金使用情況等分期核算項目成本。也可參 考房地產土地增值稅清算相關項目分期的原則，結合項目自身業態、 開發周期、資金回籠等特點，合理分配項目分期。

成本分期一經確定，應保持從一而終的成本分期模式，不可隨意 更改項目分期，保證成本歸集的一致性。

制定成本核算制度 通過正確的成本核算，企業才能更加清晰地 了解項目盈利情況，并采取相應的措施進行風險控制，為管理者提供 正確的經營導向。因此，房地產企業應在《企業會計準則》的基礎上， 制定符合公司生產經營的成本核算制度，明確成本核算對象，統一設 置會計科目，規范會計核算，這是一項必不可少的工作。

作為財務人員，除加強自身業務知識的學習外，還應與其他部門 加強溝通。對于非工程專業出身的財務人員而言，在各項成本的列支 方面可能存在不明確的情況，此時應與工程、成本等部門多溝通交流， 在了解成本構成的基礎上進行財務核算，這樣會提高核算的準確率。 會計科目的選擇應遵守一致性原則，以保證項目的成本歸集準確。 財務人員在準確核算項目成本后，對于日后企業再拿地測算或是與同 行業對標成本時，能做到各項成本口徑一致。通過對標，可明顯發現 公司的短板，使企業經營者了解同業的管理差距，進而加大力度提升 某個成本板塊的劣勢。

動態成本管控 房地產企業成本的核算完全依靠財務賬面數據的 輸出，遠遠達不到成本的管控要求。成本的管控應實時更新，以反映 最新的動態。成本動態對于企業的經營決策和戰略制定具有重要的指 導意義。成本受經濟環境、企業政策、銷售模式等因素影響，最終會 以數據的形式直觀地反映出與期初制訂計劃時的差異。將動態成本與 期初成本形成對比，并最終形成一個閉環的過程。對于過程中出現的成本偏差，應及時追究責任，形成有效 的監督模式，才能將成本控制在合理范 圍內。

財務人員可依靠相關管理軟件或線 下建立動態成本的更新表格，與各部門 協同完成動態成本的更新，從項目期初 開始更新數據，使管理者能清晰了解項 目實際成本發生情況及工程支付進度。 對于日后成本的發生，管理者能及時做 出相應經營決策的調整，真正做到成本 管理服務于過程控制，降低經營風險。

建立成本管控經濟責任制 房地產 成本涉及的業務部門廣泛，如營銷部、 成本部、工程部、財務部、設計研發部等。 各業務部門應按照各自的部門職能承擔 相應的經濟責任。企業管理層需要將成 本指標層層分解到各個部門，明確成本 分攤的責任主體。成本責任分解后應形 成成本監督機制，對各部門負責的成本 進行全過程核實，評估成本狀況和成本 控制效果，形成有效激勵機制，促進員 工的積極性。

穩定資產負債率減少不必要的財務 成本 大部分地區對于房地產行業實行預 售資金監管政策，即銷售回款資金均進 入與政府、銀行共同監管的賬戶，設定 重點監管資金，按照工程進度申請撥付 款項。這一政策使得房地產企業除了在 拿地階段支付土地出讓金大額資金外， 仍需在較長一段時間內支付工程款等日 常經營活動的現金流。大部分房地產企 業會選擇融資加自有資金的模式進行開 發運營。隨著國家對房地產行業的利好 政策出臺，企業對于外源性的貸款方式 應拓寬融資渠道，選擇利率低、適應企 業發展的貸款。合理利用杠桿，保證企 業的資產負債率維持在一個健康水平。 其次，在項目建設期，對于大額工程款，可選擇銀行商業匯票等方式 支付部分工程款，階段性地減少現金流的支出。企業應根據銷售進度、 資金回籠情況及現場工程進度情況，合理使用資金，在最大限度降低 資金成本的同時，保證工程進度正常進行，防止施工單位因大量墊資 導致工期延緩等不可逆的風險。

合理舉借債務也是降低成本的重要方式之一。企業應多方位考慮 融資類型、規模，合理預測資金的供求狀況，提前做好融資準備，分 段融資，將企業的自有資金發揮最大效能。合理利用杠桿滿足生產經 營的需求的同時，最大限度地提高資金使用效率，減少不必要的資金 成本支出以及盲目舉債開發引起的不良的信用風險。

加強財務人員業務處理能力 業務部門及相關管理者對于成本的 界定，通常指全成本。而財務賬面體現的開發成本，對于選擇一般計 稅方式的企業而言，一般按照不含稅金額列支科目。針對賬面與其他 部門、管理者核對口徑不一致的問題，房地產公司可制定符合企業經 營模式及《企業財務會計準則》的會計核算基礎手冊。明確成本類付 款均需經過應付或預付賬款等往來賬科目進行核算，在應付、預付賬 款科目中設置項目名稱及供應商名稱等輔助核算項，以便日后進行成 本管理與核對。

在科目設置的基礎上，企業可依靠現代化成本類軟件與財務賬務 系統連通，將成本類軟件科目設置與財務系統相匹配，同步更新進度 款、發票信息。財務人員應加強學習現代化核算模式，提高數據分析 能力，提升自身業務水平。

運用現代化軟件可減輕財務人員核對的工作量，方便企業管理人 員實時查收成本進度。依據成本付款進度，可反饋工程進度，防止工 程發生超付風險或是進度跟不上節點的風險。若企業未采用現代化軟 件輔助項目成本核算，可建立工程成本臺賬，明確項目發生的合同金 額、付款情況、發票入賬、成本類別等信息，按固定周期將成本臺賬 與各部門進行核對。

無論是采取相關軟件還是線下成本臺賬模式，都需建立與業務部 門長期互通的機制。財務工作的思路應從傳統的記賬和報告模式，轉 變為更加注重業務支持和決策支持的角色。對成本業務可能發生的風 險進行評估和控制，降低業務風險。同時，與業務部門長期溝通協作， 也可減少年底大量供應商核對詢證函的工作量，并在項目結束進行土 地增值稅清算時，提供可靠、詳細的成本數據，減少不必要的重復工作， 提高工作效率。

作者單位：中煤礦山建設集團安徽安廈房地產有限責任公司