房地產企業土地增值稅籌劃問題及解決措施探討

摘" 要：房地產經濟是國民經濟發展的重要支柱，房地產企業土地開發與房屋建設要考慮多重因素的影響，近年來，土地增值稅籌劃問題成為房地產行業必須面對的難題。納稅是房地產企業發展的義務，隨著國家稅務總局加大對房地產企業土地增值稅的重視，土地增值稅的征收和管理變得越來越嚴格，相關房地產企業面對土地增值稅繳納問題，想要維持自身經濟效益，必須找到有效的措施以降低土地增值稅。文章主要從房地產企業土地增值稅籌劃的重要性和存在的問題出發，探究分析土地增值稅的籌劃對房地產企業發展的重要作用并提出一些解決措施，以期為房地產企業相關土地增值稅籌劃工作提供一些借鑒。

關鍵詞：房地產；土地增值稅；籌劃問題；解決措施

【DOI】10.12231/j.issn.1000-8772.2025.14.007

近年來，隨著我國城市化進程持續加快，房地產經濟快速發展，房地產行業日漸成為國民經濟發展的重要支柱，國家不斷出臺針對房地產行業的稅收征管政策，尤其是土地增值稅在稅務征繳過程中由于計算復雜，往往是房地產企業最需要重視的稅種[1]。土地增值稅的籌劃問題成為當前房地產企業面臨的主要問題，籌劃工作不僅可以有效降低土地增值稅，實現企業效益的最大化，還影響著房地產企業的其他稅種。房地產開發企業受益于土地流轉政策得以快速發展，當前形勢下，房地產企業想要實現更好的發展必須推動稅收籌劃的優化，而土地增值稅作為稅收籌劃的重要方面，做好土地增值稅的籌劃管理是降低企業運營成本，提高企業經濟效益的重要舉措，也是實現企業永續發展的重要手段。房地產企業土地增值稅的籌劃要依據國家出臺的稅收政策，深入分析理解稅收政策要點，采取有效措施進行稅收籌劃，提升企業內部的稅收籌劃效率，同時還應加強企業稅務籌劃人員的專業素養，加強籌劃工作的有效性，降低企業稅負風險，實現房地產企業經營發展效益的最大化。

1 房地產企業土地增值稅籌劃的含義及重要性

1.1 土地增值稅籌劃的含義

土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物等產權的單位和個人征收的一種稅。土地增值稅的籌劃主要是在稅法允許的大前提下，盡可能增加可扣除項目，降低增值率，即從降低計稅依據和適用稅率兩個角度出發進行籌劃。房地產企業的土地增值稅籌劃是從自身利益出發，對房地產開發建設中投資、融資、理財等多方面的統一規劃，其本質目的還是降低企業的稅務成本。房地產企業的土地增值稅籌劃工作總體而言還是要在國家稅收政策基礎上進行相應調整，以合法有效的手段降低稅負[2]。

1.2 土地增值稅籌劃的重要性

1.2.1 提高房地產企業的經營利潤

近年來由于我國城市經濟快速發展，人們的住房需求增多，房地產企業得以快速發展。同時，國家也出臺相應政策加強對房地產企業的管理。因此，部分企業為了維持經營利潤開始進行成本籌劃，稅收便是企業除經營成本之外的另一重大支出項目，而土地增值稅又是企業繳納稅款的重要方面，其占比較大，企業稅負較重，所以房地產企業通過對其進行合理籌劃來降低稅負，節約企業的運營成本，提高企業經營利潤，提高房地產企業在房地產市場中的競爭力[3]。

1.2.2 促進企業相關人員專業能力的提升

土地增值稅的籌劃工作具有復雜性和專業性的特征，對相關籌劃工作人員的專業能力要求較高。相關籌劃人員不僅要全面了解土地增值稅相關政策，還要了解企業實際運營中土地增值稅籌劃工作存在的問題，這就要求相關工作人員需要極高的納稅籌劃能力?；诖耍髽I需要加強對相關人員的培訓，不斷豐富其稅務和會計知識，提高其稅務籌劃能力，從而提高相關工作人員稅收籌劃水平，以滿足房地產企業土地增值稅籌劃的要求，為企業稅收籌劃提供科學合理的土地增值稅籌劃措施。

1.2.3 優化企業財務管理工作

房地產企業的稅務籌劃工作與財務管理工作始終是息息相關、相互影響的，房地產企業內部的財務會計核算是稅務籌劃工作的基礎。無論是稅務籌劃還是財務管理，二者開展工作的前提都需要對企業的經營效益進行全面了解，以此對企業資源進行整合，達到對企業經營項目的合理規劃。此外，稅務籌劃與財務管理的目的相互重合，稅務籌劃是為了降低企業的納稅成本，從而提高企業的經濟效益，而財務管理是為了核算企業經營問題，合理規劃企業項目生產經營建設，從而提高企業的收益，二者的最終目的都是實現企業的經濟價值最大化。同時，稅務籌劃工作亦是財務管理工作的重要內容，籌劃工作間接影響著財務管理工作的質量和效率，加之稅務籌劃工作需要用到財務相關會計處理軟件，因此在進行稅務籌劃過程中也會促進財務管理工作的優化[4]。

2 現階段房地產企業土地增值稅籌劃存在的問題

2.1 重視程度不足，稅務籌劃效率低下

現階段部分房地產企業尚不重視稅務籌劃工作，稅務工作也缺乏嚴格的規范，部分工作無法貫徹落實。土地增值稅籌劃未能從房地產企業發展的經營整體上進行綜合考慮和規劃，導致籌劃工作形式單一，無法從根本上降低企業的稅負。此外，土地增值稅籌劃還需要深入了解企業的所有稅務情況及企業項目經營情況，并明確企業經營收益與所繳稅種之間的關系，從而提高土地增值稅籌劃的全面性。有些房地產企業實行一房一價的銷售策略，就會導致實際所入金額與房價銷售額之間存在差異，這也會影響企業的整體稅收籌劃工作。稅務籌劃效率與企業重視程度具有關聯性，企業對稅務籌劃工作缺乏嚴格的規范會導致籌劃工作開展過程出現混亂現象，企業資源無法得到有效的整合，又直接影響著企業的整體運行。另外，相關財務管理人員對土地增值稅籌劃認識不足，認為稅務籌劃工作就是稅務部門人員的工作任務，進而導致企業內部部門與部門之間的聯系減弱，稅務籌劃工作缺乏全面性，就會導致效率低下，從而無法實現企業稅務籌劃的有效性，降低企業的經營成本[5]。

2.2 缺乏深入理解及合理運用稅務政策

國家稅務政策是房地產企業進行稅務籌劃工作的基礎，然而部分企業沒有深入全面分析把握國家稅務政策，導致在稅務籌劃階段無法加以靈活運用，以提高稅務籌劃的效率。房地產企業土地增值稅的核算比較復雜，籌劃難度大，企業需要在國家稅收政策指引下實時調整籌劃策略。首先就是需要深入分析理解國家相關稅收政策，在正確理解的基礎上對企業經營項目進行合理規劃，若不能把握稅收優惠，可能會增加企業的納稅成本，甚至增加企業發展的風險。國家出臺了一系列規范房地產企業健康發展的政策，房地產的稅收政策也在不斷調整，當前部分房地產企業還沒有充分了解土地增值稅的政策，缺乏對稅收政策的整體把握，在進行土地增值稅的籌劃時無法與國家政策相呼應，以致籌劃效率低下。因此，房地產企業需要格外重視國家相關政策，在深入理解國家政策的基礎上靈活運用到土地增值稅的籌劃工作中，促進籌劃工作效率的提升。

2.3 缺乏專業的稅務籌劃人員

土地增值稅的籌劃是為了降低企業的運營成本，不是傳統意義上的計稅報稅，也不是為了降低成本而逃稅。土地增值稅的籌劃應該由專門的籌劃團隊和專業的籌劃人員通過商討研究出具體的方案，最終的策劃應該符合房地產企業自身的發展狀況[6]。稅務籌劃團隊應該由專業的財務人員、稅務專家、法律顧問等共同組成，然而當前部分房地產企業并不具備專業的稅務籌劃人員，土地增值稅的籌劃缺乏專業的人才，難以真正實現有效的土地增值稅籌劃，專業人才的匱乏是大多數房地產企業的困擾，實際的稅務籌劃工作中相關工作人員缺乏稅務相關知識、原理，導致企業土地增值稅的納稅成本并沒有得到有效的降低，企業的經營成本也未能實現有效降低。

2.4 缺乏對企業內部整體稅負的考慮

房地產企業的稅負不止土地增值稅一種，還包含其他稅負，所有的稅務總和影響著企業的經營效益，但是部分房地產企業在進行土地增值稅籌劃時只注重土地增值稅本身，忽視了企業的其他稅負，雖然在一定程度上降低了土地增值稅，但企業的整體稅負并未得到有效減輕。還有部分企業在進行土地增值稅籌劃時為了獲得局部的稅務優惠政策完全不考慮企業其他稅務，在進行納稅后導致其他稅負的稅率發展變化，影響企業的整體收益，同時片面的優惠政策還可能導致企業的額外支出增多。因此，企業不能顧此失彼、因小失大，在進行土地增值稅的籌劃時應考慮多方因素，注重整體利益與局部利益，綜合籌劃企業的稅務，從整體上減輕企業的稅負。

3 房地產企業土地增值稅籌劃的解決措施

3.1把握國家稅收政策，靈活運用稅收優惠

房地產企業的土地增值稅籌劃需要以國家的稅收政策為基礎，國家稅收政策會不斷調整完善，房地產企業不僅要深入了解國家稅收政策，還要及時捕捉政策變化，始終對最新政策保持敏感，以便在進行優化土地增值稅的籌劃工作時可以依據相應政策對其進行改進和調整[7]?，F階段的稅收政策為了促進房地產行業的發展、減輕房地產稅負，出臺了一些稅收優惠政策，針對優惠政策，房地產企業在進行土地增值稅籌劃時應學會加以靈活運用，通過對企業經營活動進行相應調整來獲取稅收優惠，降低企業的納稅成本。此外，相關稅務籌劃人員還需要加強與稅務機關的溝通交流，及時掌握最新的稅收征管政策，了解稅法變動情況，并在企業內部上傳下達，以便土地增值稅籌劃及相關稅務籌劃工作及時調整籌劃策略。降低土地增值稅還可以通過項目管理的方式，相關的籌劃人員需要深入分析稅收優惠政策，并靈活運用優惠政策進行項目安排管理。

3.2 加強內部財務管理，提升土地增值稅籌劃效率

房地產企業稅收籌劃工作與財務管理工作相互聯系，土地增值稅的籌劃工作會根據稅收政策的調整而調整，企業內部的財務管理工作也應該進行不斷調整優化。房地產市場經濟不斷發展，相關政策不斷更新，房地產企業要進行土地增值稅的籌劃，需要借助企業內部的財務信息進行籌劃，以此提高籌劃效率。同時，房地產財務管理也要根據稅收籌劃工作不斷調整財務工作的側重點，加強內部財務管理，從而為土地增值稅的籌劃工作提供更為完善、更為準確的財務信息，確保土地增值稅籌劃工作的質量和效率。房地產企業進行土地增值稅的籌劃主要是針對土地使用權轉讓收入進行的稅收籌劃，財務管理工作則是對收入進行核算，為籌劃工作提供相關數據信息，房地產企業要加強內部的財務管理，促進財務管理的優化，做好財務部門與稅務部門的對接工作，為土地增值稅的籌劃奠定基礎[8]。

3.3 樹立清算意識，提高稅收籌劃的科學性和有效性

樹立土地增值稅清算意識是提高稅收科學性和有效性，提高房地產企業稅收籌劃水平的關鍵措施。稅收籌劃需要房地產企業與稅務機關之間實現信息共享，首先需要房地產企業樹立清算意識，建立稅收信息共享平臺，通過共享平臺為企業提供咨詢服務，及時獲取政策信息，為企業發展提供答疑解惑的媒介，防止土地增值稅清算和稅收風險[9]。其次，土地增值稅的籌劃是房地產企業多部門的共同任務，不只是審計和財務部門的任務，企業內部各部門之間也應該通力協作促進稅收籌劃工作的開展。最后，房地產企業土地增值稅的籌劃工作需要合理地規劃，這就需要企業對內部運營項目進行科學的核算，以房屋住宅的銷售為例，現有的稅收政策下，若相關納稅人能將土地增值稅的納稅額控制在基準線百分之二十以內則可以免除土地增值稅，基于這一點，房地產企業應在項目開發過程中嚴格控制與計算土地增值稅扣除金額，合理調整相關產品的價格，幫助企業提高稅收籌劃的科學性和有效性，減輕企業的稅務負擔。

3.4 明確稅收籌劃方法，規范稅收籌劃模式

土地增值稅的籌劃需要明確的方法，為達到最終降低房地產企業稅負的目的，企業應從多方面進行考慮，最終選定合理有效的稅收籌劃方法。利息支出是企業成本支出的重要方面，企業在進行稅收籌劃時應充分考慮利息金額，不能隨意進行扣除。其次，在政策支持下轉移成本，借此增加支出，另外，為確保稅收籌劃的精確性和連貫性，還應在籌劃過程中綜合考慮企業經營的各項活動。規范稅收籌劃的模式則是影響最終稅收籌劃效果的關鍵，促進稅收籌劃模式的規范化是確保籌劃工作順利開展的基礎。現階段部分房地產行業的稅收籌劃模式還相對落后，這就促使房地產企業對其進行不斷調整，創新稅收籌劃模式，與時俱進。同時還需不斷剖析稅收籌劃模式中存在的問題，針對問題提出相應的解決策略。以稅務風險為例，企業要建立風險防范機制，加強稅務風險防控能力，促進稅收籌劃模式的規范化[10]。

3.5" 加強稅務人員培訓，提高稅收籌劃專業化水平

房地產企業的土地增值稅籌劃是一項專業技術要求極高的工作，企業需要具備專業的人才和專業的團隊。土地增值稅的籌劃應該由專門的籌劃團隊和專業的籌劃人員通過商討研究出具體的方案，并以國家稅收政策為基礎開展籌劃。當前的房地產企業嚴重缺乏專業的稅務籌劃人才，僅有的稅務人員籌劃專業能力大多有所欠缺，缺乏專業的知識能力對土地增值稅予以合理有效的籌劃。因此，房地產企業可以通過招聘引進具備專業稅務知識與稅務籌劃能力的人才，將引進人才組成工作小組，由經驗豐富的員工帶領專業人才進行稅收籌劃工作，以促進土地增值稅籌劃工作效率的提升[11]。同時，還可加強對企業內部已有稅務員工的培訓，加強相關工作人員對稅收政策的理解，培養其專業的稅務知識和技能，促進土地增值稅的籌劃更好地開展，進一步減輕房地產企業的稅負，逐步實現企業經濟效益的最大化。

4 結束語

隨著我國經濟社會的不斷發展，城市化進程持續加快，房地產行業也快速發展，房地產市場的競爭越來越激烈，房地產企業的經濟效益降低，房地產企業的運營成本增加。土地增值稅作為房地產企業納稅體系中的重要方面，對其進行合理的籌劃可以有效降低企業的稅務成本，提高企業在房地產市場中的核心競爭力。當前部分房地產企業尚未認識到稅務籌劃的重要性，對國家相應政策的把握也不夠全面，加之稅務籌劃人才的欠缺共同導致企業在進行土地增值稅的籌劃時難以有效提升工作效率。針對存在的問題，房地產企業需要充分把握國家稅收政策，靈活運用稅收優惠，提升土地增值稅籌劃效率，明確稅收籌劃方法，規范稅收籌劃模式，加強人才引進與人才培訓，提高企業內部土地增值稅籌劃整體水平。同時房地產企業還需要結合自身發展實際，精準把握房地產市場的發展形勢，制定更為合理有效的土地增值稅籌劃策略，加強籌劃工作的有效性，減輕企業稅務負擔，降低企業運營成本，力爭實現房地產企業經營發展效益的最大化。

參考文獻

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作者簡介：夏源泉（1994-），男，漢族，安徽合肥人，本科，中級會計師，研究方向：取消普通住宅標準后對房地產企業土地增值稅的影響及后續稅收籌劃。