生命周期視角下房地產(chǎn)企業(yè)如何優(yōu)化財務(wù)戰(zhàn)略

摘" 要：房地產(chǎn)企業(yè)作為我國支柱性企業(yè)，在經(jīng)濟建設(shè)、社會繁榮上做出的貢獻有目共睹。隨著多元化發(fā)展理念的深入，房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模逐漸擴大，其業(yè)務(wù)復(fù)雜性也有所提升，亟待提高內(nèi)部管理水平。而財務(wù)戰(zhàn)略是保證資金均衡流轉(zhuǎn)的決策性活動，是保證企業(yè)的核心競爭力、實現(xiàn)價值最大化的重要手段。就房地產(chǎn)企業(yè)來說，在不同的發(fā)展階段，需要選擇不同的財務(wù)戰(zhàn)略，這樣才能滿足企業(yè)的發(fā)展需求。本文從財務(wù)戰(zhàn)略的基本內(nèi)容出發(fā)，簡述生命周期理論內(nèi)核，并針對企業(yè)所處生命周期的不同階段提出相應(yīng)的財務(wù)戰(zhàn)略措施，以助推企業(yè)實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。

關(guān)鍵詞：生命周期；房地產(chǎn)企業(yè)；財務(wù)戰(zhàn)略

【DOI】10.12231/j.issn.1000-8772.2025.04.086

引言

有效的財務(wù)戰(zhàn)略能提高資金的流轉(zhuǎn)率與配置率，對現(xiàn)在正處于戰(zhàn)略性調(diào)整階段的房地產(chǎn)行業(yè)具有重要指導(dǎo)作用，本文從房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展不同階段著手，提出相應(yīng)的財務(wù)戰(zhàn)略，幫助房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)整經(jīng)營重心，更好地適應(yīng)新經(jīng)濟環(huán)境。

1 財務(wù)戰(zhàn)略相關(guān)理論

財務(wù)戰(zhàn)略是企業(yè)在制定和實施整體戰(zhàn)略過程中，對各項資金活動進行的全局性、長期性籌劃，具體包括籌融資、投資、營運以及股利分配等，其目的是保證企業(yè)資金的均衡流動，以更好地實現(xiàn)企業(yè)整體戰(zhàn)略。財務(wù)戰(zhàn)略的確定不僅要基于企業(yè)長遠發(fā)展，還要充分考慮內(nèi)外部環(huán)境因素，如宏觀經(jīng)濟情況、市場競爭情況以及企業(yè)自身的財務(wù)情況等，并與企業(yè)的其他戰(zhàn)略（經(jīng)營戰(zhàn)略、生產(chǎn)戰(zhàn)略等）兼容、協(xié)調(diào)，確保其執(zhí)行的一致性和有效性。企業(yè)在制定財務(wù)戰(zhàn)略時，必須堅持如下基本原則：第一，優(yōu)先原則。企業(yè)在確定財務(wù)戰(zhàn)略時，需優(yōu)先考慮重大問題、關(guān)鍵問題，以保持企業(yè)的核心競爭力為主。第二，系統(tǒng)性原則。財務(wù)管理是企業(yè)管理的一個子系統(tǒng)，所以在制定財務(wù)戰(zhàn)略時，要從企業(yè)整體戰(zhàn)略出發(fā)，以大局觀為主，確保整體布局的優(yōu)化。第三，協(xié)調(diào)性原則。財務(wù)戰(zhàn)略必須協(xié)調(diào)好企業(yè)內(nèi)外的利益關(guān)系，保證各方利益的協(xié)調(diào)性與均衡性，同時確保風(fēng)險和收益平衡、現(xiàn)金收支平衡等。第四，價值管理原則。財務(wù)戰(zhàn)略是為實現(xiàn)財務(wù)目標(biāo)、企業(yè)目標(biāo)而設(shè)置的，可實現(xiàn)企業(yè)財務(wù)資源的最優(yōu)配置，確保企業(yè)的經(jīng)濟價值、社會價值得以踐行。第五，長期性原則。財務(wù)戰(zhàn)略的制定應(yīng)從企業(yè)長期發(fā)展角度考慮，能反映出企業(yè)的長期規(guī)劃，同時具有一定的前瞻性、靈活性，能在企業(yè)發(fā)生財務(wù)風(fēng)險時及時止損。第六，復(fù)雜性原則。財務(wù)戰(zhàn)略雖主要從財務(wù)角度出發(fā)，但與企業(yè)其他部門的管理產(chǎn)生了深度交融，關(guān)系到其他工作的資金安排，如若企業(yè)其他安排出現(xiàn)變動，尤其是核心業(yè)務(wù)，可能會影響到財務(wù)戰(zhàn)略的順利執(zhí)行，因此其過程具有一定復(fù)雜性。通常情況下，財務(wù)戰(zhàn)略包括如下幾方面內(nèi)容：第一，籌資戰(zhàn)略。結(jié)合企業(yè)長短期發(fā)展需求，對所需資金總量、渠道等進行規(guī)劃。從籌集資金的特性來看，可將其劃分為債務(wù)籌資和權(quán)益籌資。前者是指通過向銀行或其他金融機構(gòu)借款、租賃以及賒購服務(wù)等方式進行資金籌集，需在規(guī)定時間內(nèi)進行清償，可進一步劃分為外部籌資與內(nèi)部籌資；后者即指通過投資人投資、股票等直接方式獲得資金支持，不需要還本付息，但其分利和分利成本高。第二，投資戰(zhàn)略。根據(jù)企業(yè)的戰(zhàn)略需求和市場形勢，對企業(yè)未來的經(jīng)營方向和投資項目進行規(guī)劃。根據(jù)投資范圍，可將投資戰(zhàn)略劃分為對外投資與對內(nèi)投資。對外投資是企業(yè)直接投資其他企業(yè)或進行證券投資，目的在于獲得更高的收益，因此在投資前企業(yè)必須做好安全性和收益性的評估工作；對內(nèi)投資是企業(yè)為保證自身的正常運轉(zhuǎn)，抑或是為了擴大經(jīng)營規(guī)模，而對內(nèi)部進行投資的行為，如購買機器設(shè)備、提高人才薪資分配比例等，以此實現(xiàn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。第三，分配戰(zhàn)略。將企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中取得的收益按照一定標(biāo)準(zhǔn)分配給利益相關(guān)者，一般表現(xiàn)為股利分配和利潤分配，其中股利分配是根據(jù)不同的分配方式（現(xiàn)金股利、股票股利）分配給股東，而利潤分配則是在計算出年度可供分配的利潤、扣除必要費用后，進行分配的剩余利潤。在進行分配時，企業(yè)必須充分考慮企業(yè)當(dāng)下的財務(wù)狀況和籌資能力、積累能力，在滿足分配需求的同時，也要符合企業(yè)長期發(fā)展的愿景[1]。

2 生命周期理論

生命周期理論，即將經(jīng)濟主體比喻成一個有機生命體，其成長歷程包括初創(chuàng)期、成長期、成熟期以及衰退期。隨著經(jīng)濟主體不斷發(fā)展以及時間的推移，在一個生命周期內(nèi)會經(jīng)歷初期平穩(wěn)發(fā)展，到快速增長，達到巔峰，然后逐漸下降，直至消失。因此，為了確保經(jīng)濟組織在每一階段都處于頂峰狀態(tài)，就必須做出準(zhǔn)確判斷，了解其需求與特征，進而做出決策。然而，不同行業(yè)、不同領(lǐng)域的企業(yè)管理水平不同，可能出現(xiàn)同一時期企業(yè)所處生命周期不同的現(xiàn)象，這些企業(yè)的不斷疊加，就構(gòu)成了行業(yè)的生命周期，因此在確定個體企業(yè)所處生命周期階段時還要結(jié)合行業(yè)生命周期。具體來看，不同生命周期的共性特征可總結(jié)為表1。

3 不同生命周期下的房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)戰(zhàn)略選擇

在不同生命周期下，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)戰(zhàn)略選擇也是波動變化的，必須在可持續(xù)發(fā)展的要求下，選擇符合企業(yè)經(jīng)濟周期的財務(wù)戰(zhàn)略，以下將對不同階段財務(wù)戰(zhàn)略的選擇做具體分析，以期幫助房地產(chǎn)企業(yè)有效規(guī)避財務(wù)風(fēng)險和經(jīng)營風(fēng)險，實現(xiàn)長治久安。

3.1 初創(chuàng)期

從上述共性特征描述可知，企業(yè)處于初創(chuàng)期時經(jīng)營風(fēng)險偏高，且企業(yè)的知名度小、市場份額少，運營成功率偏低，存在大量資金支出，而盈余較少，因此該階段企業(yè)的財務(wù)戰(zhàn)略可選擇：第一，籌資戰(zhàn)略。房地產(chǎn)企業(yè)必須明確該階段的融資目的，如產(chǎn)品建設(shè)、市場開拓、人才隊伍建設(shè)等，進而確定融資計劃與材料，以內(nèi)部籌資、吸引天使投資等融資渠道為主要融資方式，保持較低的財務(wù)杠桿。房地產(chǎn)企業(yè)還可進一步細分融資階段，在每個階段上根據(jù)企業(yè)的資產(chǎn)規(guī)模和盈利能力等指標(biāo)調(diào)整融資策略，提高融資成功率及有效性，夯實房地產(chǎn)企業(yè)資金基礎(chǔ)。第二，投資策略。初創(chuàng)期的房地產(chǎn)企業(yè)在投資時，必須充分考慮市場經(jīng)濟環(huán)境和國家相關(guān)政策，深入了解目標(biāo)市場，確定發(fā)展方向和市場定位，以提高投資決策的可行性和效益性。一方面，在控制融資風(fēng)險的基礎(chǔ)上，瞄準(zhǔn)前景好、盈利能力強的特定項目，為其提供產(chǎn)品與服務(wù)，如混合辦公項目、獨戶租賃住宅、保障性住房等，這些都是當(dāng)下極受歡迎的房產(chǎn)項目；另一方面，可適當(dāng)采用多元化投資策略以分散經(jīng)營風(fēng)險，如在不同城市和不同項目間投資，平衡市場波動帶來的負面影響，并密切關(guān)注政策變化和市場趨勢，積極調(diào)整投資策略[2]。第三，分配策略。初創(chuàng)期的房地產(chǎn)企業(yè)尚未實現(xiàn)高額盈利，因此在該階段企業(yè)可采用不分配或少分配策略，將資金集中到一處，用于企業(yè)的后續(xù)發(fā)展建設(shè)，可向員工承諾后續(xù)盈利后的提高分配比例，目的在于平穩(wěn)度過初創(chuàng)期。

3.2 成長期

通過初創(chuàng)期的沉淀，成長期的房地產(chǎn)企業(yè)已積累了一定的資本，銷售率、現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)速度都有所提升，該階段企業(yè)需擴大生產(chǎn)，提高市場占有率，因此該階段的財務(wù)戰(zhàn)略對資金的需求量較旺盛。第一，籌資戰(zhàn)略。房地產(chǎn)企業(yè)需選擇積極的籌資戰(zhàn)略，目的在于優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)、控制資金成本，以滿足快速擴張的市場份額需求。企業(yè)應(yīng)持續(xù)拓寬融資渠道，除了銀行機構(gòu)的開發(fā)貸、拆遷貸款以及流動資金貸款等之外，還可通過發(fā)行國內(nèi)外債券形式進行籌資。尤其是2024年，房地產(chǎn)市場的債券融資總額雖有所下降，但平均利率也在降低，意味著市場對房地產(chǎn)企業(yè)的債券融資接受度有所提高。此外，還可選擇私募基金、REITs（房地產(chǎn)投資信托）、IPO等方式進行融資，不斷擴大企業(yè)資金規(guī)模。第二，投資戰(zhàn)略。房地產(chǎn)企業(yè)的投資市場經(jīng)過初創(chuàng)期的篩選后已較為穩(wěn)定，此時企業(yè)可圍繞一體化發(fā)展、多元化發(fā)展要求，向上下游延展，不斷擴大企業(yè)的投資規(guī)模，迎合國家政策和宏觀經(jīng)濟形勢，理性調(diào)整投資策略。尤其在2023年，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了明顯的“動能轉(zhuǎn)換、結(jié)構(gòu)調(diào)整”的特征，企業(yè)也應(yīng)順應(yīng)市場，重置投資重心，對上迎合政策、對下迎合需求。第三，分配戰(zhàn)略。雖然企業(yè)實現(xiàn)了一定的收益留存，但可供分配的利潤并不多，該階段房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)避免高現(xiàn)金股利的分配，以低分配、高留存的分配政策為主，利于企業(yè)積累資金實現(xiàn)后續(xù)發(fā)展，鞏固企業(yè)資金底盤[3]。

3.3 成熟期

若房地產(chǎn)企業(yè)順利度過初創(chuàng)期和成長期，進入成熟期階段，說明該企業(yè)已經(jīng)經(jīng)歷了市場的優(yōu)勝劣汰，并取得了一定的競爭優(yōu)勢，其經(jīng)營風(fēng)險有所降低，發(fā)展速度趨于穩(wěn)健，利潤逐漸回歸平均水平，此時的財務(wù)戰(zhàn)略旨在幫助其維持好較高的市場份額，并持續(xù)創(chuàng)造經(jīng)濟價值。因此，其財務(wù)戰(zhàn)略為：第一，籌資戰(zhàn)略。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險與財務(wù)風(fēng)險均處于較低水平，資金較充裕，在籌資過程中，盡可能選擇債務(wù)融資，以加大財務(wù)杠桿，同時要加強對現(xiàn)有資金的財務(wù)管理，尤其是成本管理和現(xiàn)金流管理，以更好地應(yīng)對籌資中出現(xiàn)的不可預(yù)測因素。第二，投資戰(zhàn)略。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極整合內(nèi)外各項資源，鞏固當(dāng)前市場的同時，深入開展多元化投資，尤其是新技術(shù)、新商業(yè)模式的引進與應(yīng)用，如BIM技術(shù)、元宇宙、機器人替代人工提高施工現(xiàn)場的自動化、綠色建筑與新材料應(yīng)用等，前提是考慮好企業(yè)的資金實力和實際需求，有序擴大企業(yè)規(guī)模，也能更好地應(yīng)對市場風(fēng)險。第三，分配戰(zhàn)略。成熟期企業(yè)積累一定的利潤盈余，且籌融資能力也明顯提升，在保證正常運營的前提下，采用固定或穩(wěn)步增長的分配政策（剩余股利戰(zhàn)略），滿足股東收回投資本金的期望，也能發(fā)揮一定的激勵作用，同時還要考慮到企業(yè)的長期發(fā)展規(guī)劃，確保企業(yè)在競爭激烈的市場環(huán)境中始終保持領(lǐng)先地位。

3.4 衰退期

當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)不可避免地進入了衰退期，行業(yè)競爭也將進入白熱化，市場份額向龍頭企業(yè)靠攏。造成這種情況的原因主要有兩方面：第一，市場需求轉(zhuǎn)變，對房地產(chǎn)企業(yè)提供的產(chǎn)品不再青睞。第二，企業(yè)前期擴張速度過快，無法根據(jù)市場變化及時轉(zhuǎn)型，技術(shù)陳舊、管理不善。該階段企業(yè)所采取的財務(wù)戰(zhàn)略是為了擺脫衰退下行，若衰退不可避免，能夠及時調(diào)整重心，進入其他賽道。因此，此時的財務(wù)戰(zhàn)略應(yīng)為：第一，籌資戰(zhàn)略。該階段房地產(chǎn)企業(yè)面臨著較大的財務(wù)危機與經(jīng)營危機，為走出困境，必須加大籌資力度，獲得更多的資金支持，還可積極尋求政府幫助，利用政策優(yōu)惠和補貼減輕企業(yè)的財務(wù)壓力，以優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。通過資產(chǎn)置換、合理還款、與債權(quán)人溝通等方式進行債務(wù)重組，避免清盤[4]。第二，投資戰(zhàn)略。房地產(chǎn)企業(yè)的市場需求降低，企業(yè)需要進行徹底的市場調(diào)查，充分了解經(jīng)濟形勢和消費趨勢，挖掘潛在的消費群體，利用收縮型投資戰(zhàn)略，理性投資，消除非增值的投資項目，并加強企業(yè)的成本管理，去庫存，積極開拓新市場、新領(lǐng)域，盤活企業(yè)不良資產(chǎn)。第三，分配戰(zhàn)略。進入衰退期后，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)選擇加大分配力度，甚至全部分配，如果經(jīng)濟衰退已無法挽回，企業(yè)決定調(diào)整經(jīng)營策略，發(fā)展新領(lǐng)域，此時的利潤分配則要根據(jù)具體發(fā)展情況具體對待。

3.5 生命周期視角下房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)戰(zhàn)略的輔助優(yōu)化措施

除了上述提到的方面外，生命周期視角下房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)戰(zhàn)略優(yōu)化還可從如下方面展開：第一，組建一支優(yōu)質(zhì)財務(wù)隊伍，根據(jù)企業(yè)發(fā)展情況判斷財務(wù)戰(zhàn)略的實用性，并進行科學(xué)調(diào)整。首先，房地產(chǎn)企業(yè)可通過社招、校招等方式吸引綜合能力強的管理型財務(wù)人才加入企業(yè)，能從整體角度發(fā)現(xiàn)企業(yè)缺點，并提出合理見解，幫助企業(yè)現(xiàn)有財務(wù)人才從多角度看待問題。其次，完善財務(wù)人員的教育培訓(xùn)體系，可通過專家面對面培訓(xùn)、線上授課、行業(yè)交流學(xué)習(xí)等方式，切實提高財務(wù)人員的業(yè)務(wù)水平，協(xié)助企業(yè)制定出質(zhì)量更高、操作性更強的財務(wù)戰(zhàn)略。最后，補充完善財務(wù)人員考核制度，將財務(wù)戰(zhàn)略的實施情況納入財務(wù)人員績效考核中，以此提高其對財務(wù)戰(zhàn)略制定的積極性與參與性，也保證了企業(yè)資金流動的安全有效[5]。第二，暢通信息溝通渠道。財務(wù)戰(zhàn)略需要實踐檢驗，良好的信息溝通能實時反映財務(wù)戰(zhàn)略在市場環(huán)境下的表現(xiàn)，便于房地產(chǎn)企業(yè)各層級了解戰(zhàn)略具體情況，進而進行科學(xué)調(diào)整。因此，企業(yè)需要建立信息反饋機制，搭建數(shù)據(jù)信息庫，準(zhǔn)確記錄財務(wù)戰(zhàn)略實施情況，并對其進行評估、預(yù)測，搭配企業(yè)的風(fēng)險管理、成本管理等，提高財務(wù)戰(zhàn)略的實用性，確保其始終與企業(yè)發(fā)展需求保持一致。

4 結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展受宏觀政策和市場經(jīng)濟形勢影響明顯，對有關(guān)內(nèi)容的分析，以生命周期管理為出發(fā)點，深入不同的發(fā)展階段，有針對性地提出籌資、投資以及分配戰(zhàn)略，以提高不同階段財務(wù)戰(zhàn)略的適用性，幫助企業(yè)更好地實現(xiàn)整體發(fā)展目標(biāo)。考慮到不同房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展模式不同、企業(yè)規(guī)模的不同，故而所處的發(fā)展階段也不同，對有關(guān)內(nèi)容的分析，基于共性角度出發(fā)，個別房地產(chǎn)企業(yè)在參考借鑒時，需要充分考慮企業(yè)當(dāng)下情況，確保財務(wù)戰(zhàn)略與企業(yè)整體的匹配度，將財務(wù)戰(zhàn)略價值最大化。

參考文獻

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作者簡介：張九祥（1981-），男，漢族，安徽寧國人，碩士研究生，中級會計師，研究方向：財務(wù)戰(zhàn)略優(yōu)化。