日本房地產周期波動分析及對我國的經驗借鑒

鄭 超

[摘 要] 經濟發展的歷史表明宏觀經濟具有顯著的周期性,作為國民經濟重要組成部分之一的房地產業同樣具有明顯的周期性特征。日本房地產業戰后經歷了數次周期,特別是最近的一次周期,房地產泡沫破裂前與我國的情況極其類似。本文試圖從戰后日本房地產周期的發展歷史入手,以日本房地產周期的成因作為切入點,尋找歷史的經驗教訓,對于我國房地產經濟的宏觀調控有所啟示,避免房地產泡沫的崩潰對我國的經濟發展造成致命的打擊。

[關鍵詞] 日本 房地產業 周期 經驗借鑒

近年來,我國的房地產業發展出現了局部地區過熱的現象,已引起廣泛的關注。我國房地產業起步較晚,借鑒別國經驗能夠避免不必要的損失。

一、房地產周期的定義

關于房地產周期的定義如同經濟周期的定義一樣,很難說有一個得到大多數研究者都認可的定義。多是用諸如租金變化率, 空置率和建筑活動等現象來描述房地產周期波動的現象。本文采取的房地產業波動周期的定義是: 房地產周期是所有類型房地產的總體利潤率反復出現, 周期性發生的, 但是無規則的波動, 并且這種現象在房地產活動的其他許多指標上也明顯具有如此反映, 只不過(這些指標)各自或領先或滯后于整體房地產周期。

二、日本的房地產周期狀況

從1956年至2008年日本的房地產周期大致可以分為5個周期:

周期1(1956年～1966年):二戰以后日本宏觀經濟保持高速增長,尤其是重型、大型產業快速發展,導致對工業用地的需求劇增,由此推動日本房地產業快速發展。在本周期內,前6年為擴張期,后4年為收縮期,1961年房地產業達到繁榮期。

周期2(1966年～1976年):上世紀60、70年代,日本經濟的持續高速增長造就了1973年房地產市場的繁榮,但隨后1974年的石油危機使得經濟增長率幾乎降為0,日本房地產也出現連續3年的回落。本周期的特點有:以住宅開發為重點,住宅地價漲幅超過平均地價漲幅;全國各地與大城市的地價升幅差距明顯縮小,甚至出現全國平均地價漲幅超過大城市的現象。這表明房地產投資或投機獲取暴利的現象導致地價上漲的趨勢已經向全國擴展,而在周期擴張期內,大城市的房地產投資或投機現象更為突出。從總體上看,這個周期是一個明顯的增長周期。

周期3(1976年～1986年):1976年開始,日本經濟進入穩定擴展期,國民生產總值增長率保持在5%以內,與此同時,日本房地產業也進入相對平穩的增長期。本周期內,前6年為擴張期,于1981年達到周期頂點,隨后轉入持續4年的房地產經濟收縮階段。從房地產品種結構來看,由于戰后出生者進入購房期,住宅需求大增,導致住宅用地價格漲幅大大超過商業等其他用途土地,并促使房地產開發商不斷投資建設高層公寓,擴大房地產供給。從房地產區域結構來看,不論是平均地價還是住宅地價,大城市地價漲幅高于全國平均水平,六大城市特別是東京圈的地價又高于一般大城市,房地產投資或投機現象開始向大城市特別是超大規模城市集中。

周期4(1986年～1997年):日本長期以來的出口外向型經濟增長模式給日本帶來了巨大的貿易順差,也引起了美國等西方國家的極大不滿。1985年的廣場協議將美元對日元的匯率進行大幅調整,日元對美元開始大幅升值,到1987年日元對美元升值一倍。日本被迫調整持續了30年的外向型經濟增長模式,推行內需主導。日本政府對購買住宅采取優惠政策,金融機構降低住宅貸款利率和擴大住宅貸款范圍,廣大居民也紛紛投入高收益的房地產市場和股票市場,房地產和股票為代表的資產價格飆升,導致嚴重的“泡沫經濟”。1989年日本全國房地產市場總值是國土面積大于日本25倍的美國的4倍。1990年,日本房地產迎來了瘋狂的巔峰,隨后房地產泡沫幻滅,房價一落千丈,哀鴻遍野。

此后日本經濟長時間處于收縮期,房地產市場也籠罩在宏觀經濟的陰霾之下,久久不見起色。本次房地產周期前4年擴張、后6年收縮。日本房地產泡沫破滅后,房地產業發展受到明顯打擊,日本對國外房地產的投資大量回流,其中對美國房地產投資跌落到1991年的51億美元。

周期5(1997年至今):1997年東南亞金融危機爆發,日元大幅貶值,原本不景氣的日本經濟遭遇了二戰以來最嚴重的困境。房地產市場持續回落,至今仍難以看到明顯的景氣回升態勢。到2000年,日本全國地價平均下降率達到4.9%,比上年同期增加0.3%降幅,連續9年持續下降。

三、日本房地產周期波動給我們的經驗借鑒

1.建立土地市場調節機制

加大土地供應結構調控力度,提高中低價位普通商品房和經濟適用住房用地的供應比例,在房價高、地價高的時期增加市場上的土地供應;在房價低、地價低的時期對囤積土地、假開發、不開發的土地按照土地管理法嚴格執法,避免囤積土地行為,通過調節土地供應調整與需求的矛盾,協調房價;加大閑置地清理力度,積極盤活存量建設用地用于房地產開發;加強土地供應和地價動態監測工作并及時向社會發布有關信息。

2.規范房地產市場,采取多種措施打擊非法炒房行為

政府進行各種宣傳,利用輿論手段,引導居民的住宅消費,控制不合理需求;通過采取一些財稅、金融、交易管理等相關政策措施,減少投資需求和抑制投機需求。

3.完善經濟適用住房的供應體系

經濟適用住房是具有保障性質的住房供應制度。雖然目前整個開發、供應渠道采用招標方式進行,但還是由開發商具體開發、銷售,政府在其中的作用被削弱。通過對經濟適用住房開發的雙向控制機制,最終由政府在核定價格范圍內組織銷售,銷售所得款項匯入開發商賬戶。由于政府銷售即不得有手續費、管理費等,在核算銷售價格時,銷售費用可以部分節省下來,百姓受益。

4.建立和完善房地產預警預報系統

及時、準確、全面地采集房地產業運行中的各種動態數據,通過科學的分析、整理,對市場狀況和發展趨勢做出準確預報。房地產預警預報系統的建立,對政府、開發商和購房者都是一個重要的參考,政府根據房地產預警系統提供的信息及時調節土地供應政策和措施,調整住房供應結構,平抑市場波動;開發商可以避開投資規模過大、供應量過于集中地段和投資類型,降低投資風險;購房者也可以據此做出購買時機、購買地段和購買類型的選擇。

5.加大金融監管力度

目前, 我國還沒有建立起一個包括政策性房地產金融機構和商業性房地產金融機構、貸款的創造和投資機構、擔保或保證機構的完整的房地產金融機構體系, 房地產金融監管缺乏, 除《商業銀行法》中有關銀行設立和資金運用規定外,對房地產金融機構的管理尚無一個明確的專門機構, 房地產金融業務的有關規范也有待制訂。金融體制不健全的情況下, 如果金融部門過度解除金融管制, 很容易造成大量信貸資金流入非生產性部門而引發泡沫。中央銀行在《2002 年第三季度貨幣政策執行報告》中首次就防止房地產泡沫向市場發出警告, 在肯定了房地產業對國民經濟貢獻的同時, 也提醒要特別關注金融機構貸款的集中度問題,防止信貸過度集中于房地產業, 以免金融風險過度集中。

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