淺談房地產企業項目成本管理的核心工作

江　越

摘要:近年來,房地產市場逐步規范和完善,消費者日趨理性和成熟,政府部門又出臺了一系列平抑房價的宏觀調控政策, 房地產企業的競爭由資源競爭轉化為管理的競爭，企業利潤趨薄，進而成為項目管理的競爭。

關鍵詞：合同管理；目標成本；成本數據庫；管理系統優化

房地產公司是企業，利潤是企業永恒的目標。在當前社會背景下，一方面政府部門出臺了一系列平抑房價的宏觀調控政策；另一方面(因近年來房價上漲,使開發商有比較可觀的利潤空間,行業進入者大量增加,但土地作為不可再生的資源不斷減少)使得房地產開發企業之間競爭更趨激烈。從管理要效益是當前房地產企業的首要任務，而項

目管理的核心工作是成本管理。

1 合同約定是項目成本管理的基礎

整個項目成本管理是圍繞合同管理進行的，簽訂合同應遵循雙贏的原則：合理的要求與條件，防范履約風險；合同標的力爭清晰：理清合同范圍與圖紙范圍之異同（不漏不重，要有人同時看圖看合同）合同交底到位，最主要是范圍界定——已定和未定，有些費用處理——暫定價，有些需要現場核量——暫定量，材料管理要求，設計變更、合同變更、現場變更等，避免變更與主動控制變更從而達到事前控制。

著重工程合同經濟條款執行過程的監督，分設職能部門負責

工程合同“實際+預測”的月度統計分析及合同執行中的項目成本超支報警，建立合同管理總臺帳，全面掌握合同的簽定、履行及成本狀況，進行合同動態管理。

中標后合同條款的簽訂應嚴謹、細致，工期應合理，盡量減少甲乙雙方責任不清日后扯皮的現象。以中標價為基礎通過談判、協商確定合同及合理工期。有關的責任人都要求熟悉建設工程施工合同條款，了解建筑行業的一般慣例和有關規范，各盡其責。同時，正確預測在施工過程中可能引起索賠的因素，對索賠要有前瞻性、要有效避免過多索賠事件的發生。另外，應爭取工程保險、工程擔保等風險控制措施，使風險得到適當轉移、有效分散和合理規避，以提高工程造價的效果。

抓好合同管理，避免工程索賠.在工程施工階段成本控制的關鍵是對工程變更實行有效控制。針對目前施工單位采取“低價中標，索賠贏利”的工程承攬方式，作為房地產開發企業合同管理部門就要做到事前把關、主動監控、嚴格審核工程變更，從使用功能、經濟美觀等角度確定是否需要進行工程變更，以減少不必要的工程費用支出，避免投資失控；另外，對施工單位及材料供應商不履行合同義務及時提出反索賠，使工程項目成本得到有效控制。

2 確定目標成本和建立目標成本管理體系是成本管理的核心

項目的成本是一系列經營過程結果的疊加，成本寓含于各業務環節，成本控制效果依賴于各環節自身的良好運作與協調，成本控制需要各個環節的有機協調和配合。成本控制就是在工程項目形成的整個過程中，對工程成本形成可能發生的偏差進行經常的預防，監督和即使糾正，使得項目成本被控制在成本計劃范圍內，以實現降低成本的目的。

目標成本是房地產公司基于市場狀況，并結合公司的營銷計劃，根據預期售價和目標利潤進行預先確定的，經過努力所要實現的成本指標。項目的責任成本管理思路是：建立合理的目標成本，將目標成本分解成責任成本，將成本控制落實到各業務操作環節中，量化評估體系，進行成本考核與績效管理。

沒有建立明確的目標成本，只是個相對粗線條的“大致的數”，往往經不起推敲，導致“走一步看一步” “目標與實施脫鉤”現象的出現，成本就容易失控。

建立目標成本管理體系就是將目標成本按規范的成本層層分解；再通過將預算計劃落實到部門與行動上，把目標變成可執行的行動計劃，并在執行過程中把實際結果與目標進行對比分析，找出差距，分析原因，制定改進措施。

建立形成分工負責、有機協調的責任成本體系,即責任范圍、責任部門、相關部門、評價指標、評價部門，通過對房地產各個業務過程進行成本控制，才能實現降低成本的目的。

責任成本體系的目的在于提高公司全員成本管理意識及水平，成本管理的責任主體就是全體員工，所有與產品制造相關的部門，都有成本管理的責任，都要具有成本意識，也就是說“誰花錢控制誰”到誰花錢誰控制。加強不同專業、不同流程之間的合作和溝通，形成分工負責、有機協調的成本管理體系，體現結果與過程并重的原則。落實責任到崗位,落實責任到人,真正做到“權責明晰，有據可依”。

成本控制不等于省錢,花得多會浪費，花得少也會有浪費，花多花少不是重點，花的有效才是關鍵；要避免價值不平和造成的浪費。動態成本的控制體現及時性與合理性。強調在項目實施階段的任一時間點，都能實時掌握項目最新的成本狀態，從項目發展、規劃設計、招標、簽約、施工、竣工結算、銷售、物業管理……每個環節都涉及到成本控制。通過建立現場簽證臺帳、設計變更臺帳，編制動態成本信息表找出本月動態成本與目標成本的差異、簽定項目合同計劃，列明責任清單，對無效成本進行分類等一系列的動態成本管理

3 建立成本數據庫

在我們完成對業績評估的同時，還必須對整個項目實施過程的成本控制的得失進行及時的總結，并將之與項目“目標成本數據”、“動態成本數據”一起進行歸檔，在此基礎上，提煉出關鍵的成本指標，并最終形成項目的“成本數據庫”。包括了估算成本、目標成本、合同臺帳、合同變更、合同結算、付款管理、資金計劃、動態成本等功能。還可以提供決策的依據，比如付款時間、歷史賬務，大量的基礎工作能夠依靠成本管理來簡化，它的透明和實時查詢可以讓相關人員提高效率并且對項目進行監控。通過“成本數據庫”的建立，所有項目的關鍵成本數據都將被保存下來，并對未來業務的開展發揮重要的指導作用。“成本數據庫”的建立充分體現“知識管理”的思想，使知識作為企業最寶貴的財富，能夠很好的沉淀下來，不因人員的流動而流失。

4 項目管理方法系統優化

項目管理已納入現代化大生產的系統中，要求項目管理中的各種要素科學合理的有序的流動。以往經驗式管理已經走進死胡同，要想進一步提高項目成本管理水平，一定要廣泛運用現代管理技術，運用系統化方法，對項目進行有效的管理，只有這樣才能取得項目管理整體優化的效益。現代化管理方法和技術，其中包括：經濟責任制，全面計劃管理，全面質量管理，全面經濟核算，統籌法優選法，系統工程，價值工程，市場預測，滾動計劃，決策技術，ABC管理法，量本利分析和電子計算機在項目管理中的作用。目前國際項目管理界還引進了工作結構法，責任矩陣分析，增值法等。所有一切推動了項目成本管理的計劃性、精確性和科學性。