淺談新會計準(zhǔn)則下公允價值計量模式在投資性房地產(chǎn)中的運用

王佳玉

【摘 要】投資性房地產(chǎn)作為一項帶有投資性質(zhì)的非金融資產(chǎn)，其確認和計量是理論界和實務(wù)界關(guān)注的焦點。新企業(yè)會計準(zhǔn)則首次將投資性房地產(chǎn)作為一項單獨的資產(chǎn)予以確認，并將公允價值計量引入了該領(lǐng)域。本文就公允價值計量在投資性房地產(chǎn)中應(yīng)用的必要性和可行性進行了分析，并展望了其應(yīng)用前景。

【關(guān)鍵詞】新會計準(zhǔn)則 投資性房地產(chǎn) 公允價值

一、投資性房地產(chǎn)的內(nèi)容及在新會計準(zhǔn)則中的設(shè)置背景

新頒布的企業(yè)會計準(zhǔn)則提出了投資性房地產(chǎn)的概念，其定義為能夠單獨計量和出售的、為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。它包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)以及企業(yè)擁有并已出租的建筑，但不包括為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營管理而持有的自用房地產(chǎn)和作為存貨的房地產(chǎn)。

投資性房地產(chǎn)寫入新會計準(zhǔn)則不僅為了適應(yīng)經(jīng)濟的發(fā)展還有利于與國際接軌。以往人們習(xí)慣將企業(yè)投資房地產(chǎn)作為一般的固定資產(chǎn)看待，并按其估計的使用年限提取折舊。但這種固定資產(chǎn)凈值往往不能反映投資性房地產(chǎn)的真實價值，因為隨著經(jīng)濟的發(fā)展和投資觀念的改變，有的企業(yè)將投資房地產(chǎn)作為一種主營業(yè)務(wù)；有的企業(yè)兼營房地產(chǎn)投資；有的主要是以房地產(chǎn)的增值而盈利。因為數(shù)年后房地產(chǎn)的市場價值不僅可能高于其賬面凈值，而且還經(jīng)常高出其賬面原值數(shù)倍甚至數(shù)十倍。投資房地產(chǎn)一般資金多、周期長、流動與變現(xiàn)能力差，往往具有高收益和高風(fēng)險的特點。在這種情況下，將投資房地產(chǎn)作為一般的固定資產(chǎn)處理是不合適的。在投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則出臺前，某些企業(yè)利用這種漏洞，將對投資性房地產(chǎn)的價值重估作為改善業(yè)績、操縱利潤的一種手段。因此，在會計實務(wù)上迫切需要對投資性房地產(chǎn)從原有的固定資產(chǎn)中劃分出來。

二、投資性房地產(chǎn)公允價值計量的必要性和可行性分析

（一）投資性房地產(chǎn)公允價值計量的必要性

1.全球經(jīng)濟一體化的要求

我國加入WTO以后，使我國與全球經(jīng)濟發(fā)展的聯(lián)系越來越緊密。隨著更多領(lǐng)域的相繼開放，房地產(chǎn)行業(yè)也將面臨外資企業(yè)的挑戰(zhàn)與競爭。這要求我國的會計準(zhǔn)則盡可能地消除與國際會計準(zhǔn)則的差異。運用公允價值能更好地反映我國參與房地產(chǎn)經(jīng)營的企業(yè)的真實價值，使會計信息更加透明、公開，符合廣大利益相關(guān)者的要求，也有助于我國企業(yè)參與國際上的競爭與合作。

2.投資性房地產(chǎn)的特性要求

房地產(chǎn)的投資一般金額大，周期長，流動與變現(xiàn)能力較差，具有高收益和高風(fēng)險并存的特點。人們習(xí)慣將企業(yè)的投資性房地產(chǎn)作為固定資產(chǎn)看待，并按其估計使用的年限提取折舊。但根據(jù)我國近年來房地產(chǎn)市場的狀況，投資性房地產(chǎn)的市場價值往往都高于其賬面凈值，如果按其歷史成本計量不能反映企業(yè)的真實情況。公允價值的計量模式更符合投資性房地產(chǎn)的特征，能夠更好地反映投性房地產(chǎn)的市場價值和盈利能力。

3.投資性房地產(chǎn)企業(yè)存在的問題要求引入新的計量模式

首先，經(jīng)營風(fēng)險加劇。隨著投資性房地產(chǎn)市場的繁榮，企業(yè)的大部分資金流入該領(lǐng)域，造成了企業(yè)內(nèi)部產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的失衡，不可避免地增加了企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險。企業(yè)對房地產(chǎn)的投資，其資金大部分都來自銀行貸款，房地產(chǎn)市場漲勢兇猛的同時也帶來了極大的不穩(wěn)定性，一旦出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，企業(yè)將會一無所有。其次，對投資性房地產(chǎn)采用歷史成本的計量模式不能更好地體現(xiàn)投資者的利益。最后，對于主要經(jīng)營投資性房地產(chǎn)的企業(yè)，對投資性房地產(chǎn)的合理計量會影響對企業(yè)資產(chǎn)總體價值的衡量。如果采用歷史成本對該部分資產(chǎn)進行計量，會造成對投資性房地產(chǎn)價值的低估，從而使企業(yè)資產(chǎn)的總體價值降低。在企業(yè)進行兼并、破產(chǎn)或重組時不能更好地向利益相關(guān)方提供可靠的信息，反映企業(yè)資產(chǎn)的真實價值。

（二）投資性房地產(chǎn)公允價值計量的可行性

隨著我國房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展和完善，在許多方面已經(jīng)達到公開市場的有關(guān)要求，與其他類型的市場相比，公允價值在房地產(chǎn)市場上較易取得，不容易受特定主體的操縱。與此同時，證券市場的監(jiān)管機構(gòu)在很大程度上提高了上市公司運作的透明度，加大了對舞弊的查處力度，將逐漸形成以市場規(guī)則為主，相關(guān)政府機構(gòu)監(jiān)督為輔的機制，為公允價值的運用提供了適宜的“土壤”，企業(yè)能夠根據(jù)自身的需要取得合理的公允價值。房地產(chǎn)評估行業(yè)的發(fā)展對公允價值的引入意義重大。近年來我國各相關(guān)部門大力開展會計人員的后續(xù)教育，及時為會計從業(yè)人員補充新知識、培訓(xùn)新技術(shù)，使得會計人員的素質(zhì)大大增強，有助于會計人員更加理性地選擇公允價值，在實務(wù)中更加準(zhǔn)確地使用公允價值。新會計準(zhǔn)則的規(guī)定更具操作性。新企業(yè)會計準(zhǔn)則對投資性房地產(chǎn)采用公允價值進行核算做了細致的規(guī)定，充分考慮了我國的國情，使得公允價值的運用對企業(yè)的實務(wù)更具有操作性，有助于企業(yè)較快地掌握公允價值核算方法。

三、公允價值計量在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用前景

（一）公允價值計量將與歷史成本計量共存

公允價值的存在與發(fā)展是必然的，它將在今后發(fā)揮著舉足輕重的作用，我們沒有理由回避、忽視公允價值，當(dāng)然也不能認為歷史成本將退出歷史舞臺，所以摒棄任何一方都是錯誤的。可以預(yù)見到，二者將在未來很長的一段時間內(nèi)并存。而我國采取的策略應(yīng)該會是選擇性地使用公允價值，然后逐步擴大使用范圍。

（二）公允價值計量導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)信息成本增加

采用公允價值進行會計計量的企業(yè)，其會計人員需要在每個會計期末分析各種因素，對資產(chǎn)和負債的公允價值做出認定，這個過程將會大大增加企業(yè)的信息成本。因為與歷史成本相比，取得公允價值穎要花費更多的代價，所以在推動公允價值計量的過程中，必須加強準(zhǔn)則的宣傳與指引，并以一定的政制度保證其實施。

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