房地產(chǎn)項目全面質(zhì)量管理對策研究

摘要:文章從房地產(chǎn)項目特點和全面質(zhì)量管理的提出出發(fā),系統(tǒng)地分析了房地產(chǎn)項目全面質(zhì)量管理及其運行機制,從而制定了組織、技術(shù)、文化、制度等方面的優(yōu)化對策。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)項目;全面質(zhì)量管理;質(zhì)量監(jiān)督

中圖分類號:F293文獻標識碼:A

文章編號:1674-1145(2009)20-0062-02

一、房地產(chǎn)項目全面質(zhì)量管理概述

(一)房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理的特點

房地產(chǎn)項目質(zhì)量具有廣義性、時效性和相對性。廣義性指在質(zhì)量管理體系所涉及的范疇內(nèi),組織的相關(guān)方對組織的產(chǎn)品、過程或體系都可能提出要求,而產(chǎn)品、過程和體系又都必須具有固有特性。時效性:由于組織工作的顧客和其他相關(guān)方對組織工作及其產(chǎn)品、過程和體系的需求和期望是不斷出現(xiàn)變化的,例如,原先被顧客滿意認為質(zhì)量好的產(chǎn)品會因為顧客滿意要求的提高而不再受到顧客滿意的歡迎。因此,組織應定期對質(zhì)量進行評審,不斷地調(diào)整對質(zhì)量的要求,相應地改進產(chǎn)品、體系或過程的質(zhì)量,才能確保持續(xù)地滿足顧客和其他相關(guān)方的要求。相對性:組織工作的顧客和其他相關(guān)方可能對同一產(chǎn)品的功能提出來不同的需求;也可能對同一產(chǎn)品的同一功能提出不同觀點的需求。需求不同,質(zhì)量也就不同,只有滿足要求的產(chǎn)品才會被認為是質(zhì)量好的產(chǎn)品。

(二)房地產(chǎn)項目全面質(zhì)量管理提出

房地產(chǎn)項目全面質(zhì)量管理是房地產(chǎn)企業(yè)對工程項目進行管理的重要環(huán)節(jié)之一,是以工程項目為對象,以工程項目所確定的效益為目標,以項目經(jīng)理負責制為基礎(chǔ),建立以項目經(jīng)理為中心、遵循工程項目計劃實施內(nèi)在的規(guī)律并服務(wù)于工程項目效益的全面質(zhì)量保證體系。房地產(chǎn)項目全面質(zhì)量管理強調(diào)在有限的空間、時間和資源條件下,利用各種有效的手段,對項目壽命周期的各種要素進行計劃、組織、指揮、控制和協(xié)調(diào)的全過程質(zhì)量管理方式。

二、房地產(chǎn)項目全面質(zhì)量管理及其運行機制

要有效地實施房地產(chǎn)項目全面質(zhì)量管理,必須重視質(zhì)量管理運行和實施體系的構(gòu)建。并讓全面質(zhì)量管理與項目戰(zhàn)略方針相結(jié)合,在這種情況下,構(gòu)建的全面質(zhì)量管理是一種管理模式,是手段而不是目的,全面質(zhì)量管理的實施應該而且必須追隨目標而變。本研究從全員、全要素和全過程的角度探討房地產(chǎn)項目全面質(zhì)量管理的基本內(nèi)容。

(一)全員參與質(zhì)量管理

全員參與質(zhì)量管理是指對企業(yè)全體人員的管理,企業(yè)的全體人員都必須關(guān)心質(zhì)量,必須做好本職工作,對自己的產(chǎn)品或項目負責,總的質(zhì)量才可確保。另外,質(zhì)量監(jiān)督管理人員的嚴格檢查與監(jiān)督也是全員參與質(zhì)量管理的重要組成。全員參與質(zhì)量管理內(nèi)容包括:質(zhì)量管理的組織模式,劃分系統(tǒng)人員的工作職責,確定質(zhì)量管理的的檢驗工作程序。為了使質(zhì)量管理體系能夠有條不紊地運轉(zhuǎn),每當一個分部分項或單位工程完工后,承包商應請業(yè)主或監(jiān)理工程師對分部分項或單位工程進行質(zhì)量檢驗。承包商向業(yè)主或監(jiān)理工程師提出質(zhì)量檢驗申請,必須在24小時以內(nèi)送給業(yè)主或監(jiān)理工程師,業(yè)主或監(jiān)理工程師必須及時傳達有關(guān)信息,進行協(xié)調(diào)工作,具體檢驗工作由項目部具體負總責,由質(zhì)量監(jiān)督管理員具體負責檢驗,施工人員在檢驗過程中密切配合等。

(二)全要素質(zhì)量管理

房地產(chǎn)項目全面質(zhì)量管理重點之一,是在施工階段實施動態(tài)跟蹤控制。動用質(zhì)量管理在工程項目施工過程中進行連續(xù)不斷的評價,驗證及糾編,是施工項目質(zhì)量管理的基本任務(wù),檢驗的內(nèi)容包括有關(guān)房地產(chǎn)安裝作業(yè)的操作規(guī)程,有關(guān)工程施工規(guī)程及驗收規(guī)程,凡采用新材料、新工藝、新技術(shù)、新結(jié)構(gòu)的工程,均應事先進行試驗,并提交權(quán)威技術(shù)檢驗部門,進行技術(shù)鑒定,并獲得技術(shù)性能的鑒定書或相應級別的技術(shù)鑒定。有關(guān)實驗、取樣的技術(shù)標準,有關(guān)材料驗收、包裝、標志嚴格按照國家標準。

全要素質(zhì)量管理涉及施工工藝及流程質(zhì)量管理和工程材料與施工工具質(zhì)量管理,通過目視和實驗室檢查,檢測工序及流程是否最優(yōu),采用目測和手檢的方法,每天記錄,持續(xù)改進,對工程材料和施工工具進行抽樣調(diào)查,準確實驗,做好每天的記錄,及時調(diào)整。

(三)全過程質(zhì)量管理

在建立完善的全面質(zhì)量管理時,應結(jié)合項目部本身的實際情況,形成適合項目部的內(nèi)部資源和外部環(huán)境,針對影響工程質(zhì)量的主要因素進行事前控制、事中控制、事后控制。

1.事前控制。事前控制的內(nèi)容包括:工程參與者、材料、機械、方法、環(huán)境五方面的控制。

首先,對工程各項參與者進行審查。房地產(chǎn)管理者應該是懂經(jīng)濟、懂技術(shù)、懂管理、懂法律,并且還要有一定的工程實踐經(jīng)驗的全面的人才。因此,在資格審查時必須嚴格,做到持證上崗,房地產(chǎn)隊伍的思想素質(zhì)和技術(shù)素質(zhì)的好壞直接影響工程質(zhì)量的好壞,為此,在審查時對不合格者堅決不能上崗。

其次,對工程所需的材料進行檢查。所有用于工程中的材料必須有產(chǎn)品合格證、技術(shù)說明、檢驗報告,并且經(jīng)質(zhì)量管理人員認可后方可使用。

再次,對施工方法進行審查。審查施工單位提交的施工方案和施工組織設(shè)計,經(jīng)審核后即作為施工依據(jù)。

最后,在施工前進行環(huán)境調(diào)查。施工環(huán)境包括施工現(xiàn)場的氣象、水文地質(zhì)、交通及周邊有關(guān)條件等。對環(huán)境進行調(diào)查的目的是掌握情況,保證施工順利進行。

2.事中控制。事中控制內(nèi)容主要包括:工序的質(zhì)量控制、質(zhì)量控制點的控制及質(zhì)量檢查等內(nèi)容。施工階段質(zhì)量控制的依據(jù)為專用性依據(jù)包括設(shè)計文件施工圖及設(shè)計說明、合同文件、工程質(zhì)量評定標準等;共同性依據(jù)包括有關(guān)房地產(chǎn)安裝作業(yè)的操作規(guī)范、產(chǎn)品技術(shù)標準、材料驗收的技術(shù)標準、試驗及取樣的技術(shù)標準以及有關(guān)采用的新技術(shù)的詳細報告。

首先,工序的質(zhì)量控制。每道工序開始前及施工過程中都要對影響工序質(zhì)量的條件或因素進行控制。其次,質(zhì)量控制點的設(shè)置及工程質(zhì)量的預控。設(shè)置質(zhì)量控制點的目的是根據(jù)工程項目的特點,抓住影響施工質(zhì)量的因素,對施工中重要部位和薄弱環(huán)節(jié)事先做出相應的預防措施,以便對其進行預先控制,并在施工過程中作為重點,進行嚴格控制。再次,施工過程的質(zhì)量檢查。施工操作質(zhì)量檢查,對違章操作及不符合質(zhì)量要求的應及時糾正;工序質(zhì)量的交接檢查,指前道工序檢查驗收合格后,方可移交下一道工序,隱蔽工程的檢查與驗收,這一部分是防止質(zhì)量隱患和事故的關(guān)鍵;施工過程中的監(jiān)控,對某些重要的分項工程應特別注意經(jīng)常進行預驗和復核;成品保護的質(zhì)量檢查,必須對已完成部分采取妥善措施予以保護,以免造成損壞,影響工程整體質(zhì)量;問題的處理,如發(fā)現(xiàn)施工中出現(xiàn)問題應立刻解決,以保證質(zhì)量與工期的要求,如發(fā)生嚴重的質(zhì)量問題,則要停止施工,然后要求提出報告說明質(zhì)量情況,產(chǎn)生的原因和處理的方法以及提出如何確保此類問題不再發(fā)生的措施,經(jīng)質(zhì)量管理人員審批同意后進行處理。解決完該問題后經(jīng)質(zhì)量管理人員認可后下達復工令。

3.事后控制。事后控制主要是對整個施工階段的工程質(zhì)量進行驗收。如發(fā)現(xiàn)問題則要進行修復或返工,絕對不可以疏忽,必要時應用因果分析法進行原因分析,并制定相應措施、落實責任人及完成時間,使工程質(zhì)量符合要求。

三、房地產(chǎn)項目全面質(zhì)量管理優(yōu)化策略

為了更好地保障房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理的執(zhí)行,必須優(yōu)化質(zhì)量管理保障措施。最終形成企業(yè)的質(zhì)量文化,形成企業(yè)的核心競爭力。

(一)優(yōu)化組織結(jié)構(gòu)

質(zhì)量管理的前期準備工作包括領(lǐng)導決策、組織落實、制定質(zhì)量方針與確定質(zhì)量目標和員工培訓、提高質(zhì)量意識幾個部分。要保證質(zhì)量管理工作的執(zhí)行,必須強調(diào)領(lǐng)導的作用。領(lǐng)導在質(zhì)量管理體系中的作用是十分重要的。領(lǐng)導者是指在高層指揮和控制組織的一個人或一組人,領(lǐng)導者應建立統(tǒng)一的宗旨及方向,創(chuàng)造并保持使員工能充分參與實現(xiàn)組織目標的內(nèi)部環(huán)境。要想指揮和控制好一個組織,必須做好確定方向、策劃未來、激勵員工、協(xié)調(diào)活動、營造良好的內(nèi)部環(huán)境等工作。完善公司配套設(shè)施,對質(zhì)量管理給予高度重視,提出從高層管理人員做起,把質(zhì)量管理提升到戰(zhàn)略高度上,把提高員工質(zhì)量意識,提高公司競爭力,滿足顧客需求放在議事日程上。

(二)技術(shù)領(lǐng)先

當今社會飛速發(fā)展、技術(shù)快速更新,以往遙不可及的技術(shù)今天就可能已應用于規(guī)模化生產(chǎn),甚至明天就要淘汰。處身其中,員工要保證自己不落伍,不被淘汰,并得到良好的發(fā)展,就只有不斷地去適應,不斷地去學習,不斷地提升自己。一個企業(yè)更是如此,要想生存與發(fā)展,就應不斷地通過培訓開闊視野,獲取新的知識技能,增強企業(yè)的再生能力和創(chuàng)新能力。在推進質(zhì)量管理體系過程中要規(guī)范公司所有的管理活動過程,牽涉到公司最高管理層到基層的全員工,既全面又內(nèi)容繁多,要確保質(zhì)量管理體系有效實施,必須強調(diào)全員參與,員工是組織之本,只有員工充分參與,才能使員工的才干為組織帶來收益,因此要對員工進行質(zhì)量知識技能,增強企業(yè)的再生能力和創(chuàng)新能力管理知識培訓,激發(fā)員工的積極性和責任感,自發(fā)改進目前的工作。

(三)制度創(chuàng)新

首先,遵守行業(yè)標準,要完善質(zhì)量管理體系文件,就必須和行業(yè)標準相結(jié)合。其次,制定質(zhì)量管理職能。再次,細分顧客及顧客需求,要將質(zhì)量目標進行展開,其中包括目標分解、對策展開、目標協(xié)商、產(chǎn)品質(zhì)量形成過程的控制準則和方法、目標責任和授權(quán)等,以便達到質(zhì)量管理的目標。除此之外還應注意整合質(zhì)量方針、調(diào)整質(zhì)量目標、優(yōu)化工作流程、建立監(jiān)督激勵機制等。

(四)文化興企

眾所周知,擁有一套堅持不懈的核心價值觀,有其獨特的、不斷豐富和發(fā)展的優(yōu)秀的企業(yè)文化是一個公司能夠飛速發(fā)展并長盛不衰的重要原因。所以企業(yè)文化必須由公司高層管理人員有意識地倡導。高層管理者應根據(jù)公司總體發(fā)展目標和戰(zhàn)略,通過對企業(yè)文化的不斷建設(shè),積極創(chuàng)造出與質(zhì)量管理密切相關(guān)、能夠使企業(yè)全體員工衷心認同的核心價值觀和使命感。企業(yè)文化與質(zhì)量管理應做到剛?cè)岵?才有利于推動公司和諧發(fā)展,企業(yè)管理才能得以完善。

(五)優(yōu)化外包

對于項目的開發(fā)管理過程地產(chǎn)商都采用各種外包的形式。雖然通過外包,可以降低成本,提高效能,節(jié)約時間,增強競爭優(yōu)勢。外包的部分包括市場研究、產(chǎn)品策劃、手續(xù)報批、地質(zhì)勘察、規(guī)劃設(shè)計、房地產(chǎn)施工、銷售客服、物業(yè)管理等。從而可以集中精力和資源做好如下事情:準備充裕的開發(fā)資金,獲得有價值的土地,組建一支搭配齊全經(jīng)驗豐富的開發(fā)管理隊伍。但是外包模式的選擇要根據(jù)企業(yè)的發(fā)展狀況和企業(yè)的特點來決定,不能簡單地認為各個環(huán)節(jié)采用外包就是好。

參考文獻

[1]劉國棟,王雪清.工程項目組織與管理(第一版)[J].北京:中國計劃出版社,2003.

[2]李偉.“世紀村·王府”房地產(chǎn)開發(fā)項目管理研究[D].重慶:重慶大學,2004.

[3]張公緒.新編質(zhì)量管理學[M].北京:高等教育出版社,1998.

[4]龔益鳴.質(zhì)量管理學[M].上海:復旦大學出版社,2004.

作者簡介:石君揮(1970- ),男,廣西上林人,南寧高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)土地供應中心工作人員,房地產(chǎn)經(jīng)濟師,房地產(chǎn)估價師,土地估價師,研究方向:房地產(chǎn)。