商業銀行發展個人住房貸款業務的風險防范對策

姚　斌　秦　波

摘 要:文章對商業銀行個人住房貸款業務風險成因進行了分析,提出了相應的防范對策。

關鍵詞:商業銀行 住房貸款 風險 防范對策

中圖分類號:F830.589 文獻標識碼:A

文章編號:1004-4914(2009)07-249-02

20世紀90年代以來,個人住房貸款業務(以下簡稱:”個貸業務”)由于其成長性和厚利性的特點,成為國內各家商業銀行爭相拓展的業務品種,作為其優化信貸結構,提高信貸資產質量,改善經營效益的支柱業務。但是,隨著個貸業務貸款規模的急劇膨脹,所積累的風險也逐漸暴露。比如,個貸業務還款期限長,而個人收入的變動、銀行風險控制措施的不力、政策變動的沖擊以及法律制度的不健全等因素,都會給銀行個貸業務帶來潛在的風險。因此,加強個貸風險管理,提高個貸風險防范能力,儼然成了商業銀行日常經營管理所面臨的急切話題。在此,筆者結合多年工作實踐對個貸業務潛在風險尤其是假個貸業務(以下簡稱”假個貸”)做簡要分析,并談談防范個貸風險的粗淺看法。

一、個貸業務風險的成因分析

1.商業銀行之間無序競爭。由于個人類貸款期限長,風險低,商業銀行競爭激烈,為爭奪客戶,紛紛以優惠措施和快捷服務吸引客戶,放松了對借款申請人申請資料真實性全面審查,尤其基層單位為擴大信貸規模,追求業務發展,風險防范意識淡薄,在客觀上造成大量“假個貸”發生。收入證明的隨意性風險。借款人有穩定的收入來源,是銀行發放個貸最基本的前提條件。多數銀行在發放個貸時要求借款人必須提供收入證明,以借款人提供的收入證明作為發放貸款的主要依據。收入證明一般由單位開出,目的是確保貸款本息償還的安全性。但事實上,有些單位給員工出具的收入證明,有很大的隨意性。如購買經濟適用房時,購房者開低收入證明;購買較貴的商品房時,他們又可以開出高收入證明。為了高開收入證明,本來是普通員工,搖身一變成為業務主管;而且一些單位出具的收入證明,已經明顯偏離了行業的收入標準。目前銀行還沒有可行的辦法來準確掌握購房者的收入。從某種程度上說,銀行要求提供收入證明,形式大于內容,因為目前單位并不需要為員工收入證明的真實情況承擔法律責任。銀行對個人收入證明的把關,也不太嚴格。在銀行的個人貸款業務競爭激烈和人力有限情況下,還很難做到對每個貸款人的還款能力逐一進行審查。這直接導致借款人不能按期償還銀行貸款,從而造成貸款逾期。

2.當地政府的房管部門管理不規范,產生一房多賣或重復抵押現象,使開發商實施“假個貸”有了可乘之機。更有甚者,有的開發商實施“假個貸”騙取銀行資金后,將抵押房屋繼續出售,以各種理由搪塞、欺騙真實購買人不辦產權。有的房地產評估機構,受多方利益驅動對抵押物高估,主要體現在個人再交易住房貸款.買房人為套取更多的銀行貸款,串通評估師評高抵押物價值。某些評估機構為了不失去客戶,便迎合了客戶不合理要求,根據貸款需求額和銀行抵押率的要求隨意提高評估價值。目前銀行也倚重評估機構的估價結果作為貸款數額的衡量指標,形成了銀行貸款抵押物的價值高估風險。

3.開發商經營不善轉嫁風險。開發商項目定位失誤,造成商品房銷售不暢。開發商利用各種手段實施“假個貸”,大量套取銀行信貸資金,將按揭房屋抵押給銀行,將其風險轉嫁給銀行。

4.開發商惡意騙貸。房地產業是一個需要大量資金投入且生產周期較長的行業,利潤率居高不下。開發項目前期投入資金較大,自有資金不足的開發商為使項目運作成功,采取申請流動資金貸款、拖欠工程款和材料款或預售期房等方式籌集資金。由于開發商資信差,很難獲得銀行信貸支持,當項目資金出現缺口時,開發商便利用“假個貸”來騙取銀行貸款。

5.經辦行風險防范意識差,對“假個貸”危害認識不足。認為有住房抵押,風險小,不能及時發現異常情況。部分經辦人員對“假個貸”認識不足,甚至寄希望于開發商經營情況好轉,而使可防范的“假個貸”大量產生。借款人客戶基本信息不真實,征信記錄不完整,形成信用風險和欺詐風險。房金客戶經理在貸前調查時,只對客戶必須提供的貸款申請資料的真偽性進行核實,對其他項如”“供養人口”、“技術職稱、”“家庭總資產”“現居住地址”“電話號碼”等,并未做詳細調查,面談記錄失真,使客戶提供的資料有時會有一些信息自相矛盾,造成錯誤信息和虛假信息,給日后追討拖欠貸款帶來麻煩。

基層行對借款人調查不全面。由于借款人為數眾多,加之業務開辦之初,業務管理尚不規范,面對競爭,銀行信貸人員放松了對借款人的調查,過分信賴開發商,忽略了對借款人真實借款意愿的核實;也沒有認真核實借款人的真實身份、工作單位、收入情況、聯系方式,造成了大量“假個貸”的產生。

6.貸后管理不到位。經辦行對提供個人住房貸款項目的工程進度、銷售情況、資金使用情況缺乏監控,對開發商經營活動不了解,以致出現大量集中拖欠形成不良后,才發現是“假個貸”。而主管行監督檢查不力,也未能把好風險防范的最后一關。

7.金融危機以及宏觀調控政策風險。隨著金融危機的不斷延伸,國家出臺了一系列房地產調控政策,連續降低貸款基準利率和調低房貸利率優惠,由于門檻的降低必然會使銀行接受更多高風險低收入客戶。伴隨銀行新增客戶中該類客戶的增多,未來銀行面臨的房價、利率與經濟波動造成的客戶違約風險將會不斷增大。銀行面臨著經濟形勢下滑和房價下跌造成的更大風險,將可能使商業銀行個人貸款業務面臨風險加重的局面。

8.不排除個別信貸人員存在道德風險。大量“假個貸”的出現,在業務開辦之初,資信較差的房地產開發商,很難得到銀行流動資金貸款,個別信貸人員與開發商內外勾結,共同騙取銀行資金。

二、個貸業務中存在不良貸款的清收對策

面對大量的存量”假個貸”,要采取一戶一策,一戶多策的方針,千方百計壓縮不良貸款,實現不良貸款的雙降。

1.對正常還款“假個貸”余額較小的開發商(項目經理,下同)加強催收,短期內處置完畢。鑒于部分實際用款人,正常還款,從未拖欠,且數額不大,敦促開發商制定切實可行的還款計劃,要求其短期(三個月)內償還完畢,否則將采取其他措施。

2.對符合條件的,辦理轉按揭手續。有些房產項目自身質量較好,開發商因自有資金不足而在該項目上實施“假個貸”。對這種情況可以通過轉按揭方式進行處置,變“假個貸”為真實的個人住房貸款,還其真實面目。這種處置方式法律保障力很大,可能使銀行權益得到最好保護。同時對有些抵押被懸空,即房產抵押預登記后出售,已辦理產權證的,開發商配合,可采取充實抵押物形式,減小風險,如出現逾期,采取法律手段直接拍賣抵押物,補償貸款。

3.通過與開發商協商,將“假個貸”還原為公司類貸款。對開發商經營情況良好但目前無法承擔回購義務并一次性還款的,經對其資信進行審查,確認其具有還款能力的,可能積極與之協商將“假個貸”還原為公司類貸款,還貸款本來面目;若抵押物不足應要求開發商提供新的擔保。借款合同要嚴格按上級行還原要求簽訂,確保開發商不履行合同時,對足值抵押物進行處置。這種方法也適用于開發項目變更設計,銀行抵押預登記的房產已名存實亡的“假個貸”項目;開發商若積極配合,堅持“風險敞口不擴大”原則,要求其提供足值抵押物,將其還原為公司類貸款。

4.對于開發商經營狀況不佳,應及時提起訴訟,處置抵押物。實施“假個貸”的開發商,大多經營不善。為防止其他債務人通過訴訟方式要求法院查封開發商資產,銀行應及時向法院提起訴訟,爭取最先保全資產,同時應當密切監控其資產分布情況和開發商高層管理人員去向,嚴防其轉移財產或攜款潛逃。

5.對涉嫌犯罪的,應當向司法機關舉報,通過追究開發商刑事責任的方式尋求積極的解決方案。主要是通過省行與省公安廳聯合成立的“打擊辦”加大催討力度,促使開發商還款。

6.對貸款抵押物處置完畢,開發商已難以為繼,無財產繼續追索,符合核銷條件的“假個貸”,收集材料實施核銷。

在處置“假個貸”時,也要注意以下幾點問題:

(1)抵押物處置問題。通過訴訟方式取得抵押物處置權利時,經常會遇到抵押物不足值及最高人民法院《關于在建工程價款優先受償權問題的批復》、《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》等司法解釋,給抵押物造成削弱的問題。為防止該問題,銀行應當委托信譽好的評估機構,對抵押物做出較為準確的評估,嚴防開發商與評估機構相互串通,虛估房屋價值,爭取最大限度保全資產。

(2)追究開發商刑事責任遇到的問題。一是證明開發商犯罪比較困難。二是一旦司法介入,調查時間較長,短期內無法處置。因為出現“假個貸”后,主張以詐騙罪追究開發商刑事責任,而貸款詐騙罪是以非法占有為目的,騙取銀行貸款,且數額較大,而實際操作中對開發商的故意犯罪證明難度大。

(3)對借款人在合同上真實簽字的,則借款合同有效,借款人應承擔還款責任。實踐中,因借款時間長,銀行經辦人員輪換等原因,判斷借款人簽字真實性難度較大。但這個環節對確定貸款回收措施和方向至關重要。只有認定簽字真實,才能掌握處置貸款的主動性,否則極易遺漏還款責任人。從法律角度講,如果簽字真實,借款人有足夠償還能力,而開發商(實際用款人)沒有償債能力,選擇真實借款人為償債主體,可能比還原真實狀態更加明智,也更有利于保護債權。

(4)騙取他人身份證、借款人簽名偽造的“假個貸”,應采取以下措施。一是要求開發商出具還款計劃或共同還款承諾書。但實踐中真實用款人只履行還款義務卻拒絕出具還款承諾,這實際上導致貸款處于懸空狀態。開發商如不出具承諾,要堅決按《刑法修正案(六)》規定,追究騙貸者刑事責任。二是如果抵押辦理有效,無論借款合同是否有效,可以直接起訴,保全抵押資產,只要法院確認抵押有效,則可對抵押房產主張優先受償權;如主合同被確認無效,但按照《擔保法》第5條第1款和《中國建設銀行個人住房借款抵押合同》第五條約定,即“本合同的效力獨立于主合同,主合同無效并不影響本合同的效力”。三是如果抵押合同被法院判定無效,抵押人有過錯,應根據其過錯承擔相應民事責任。這種責任,銀行應在法庭上明確主張,并負舉證責任。具體訴訟中,銀行應向法院申請保全抵押資產,為最終追究抵押人賠償責任做準備。

三、個貸業務的風險防范教訓

“假個貸”已經嚴重地影響了商業銀行的資產質量,有的分支行個人類貸款不良率高達8%以上,阻礙了正常業務發展。全力清收“假個貸”迫在眉睫;以史為鑒,舉一反三吸取“假個貸”的風險管理教訓也同樣迫在眉睫:

1.大力開展警示教育,提高經辦人員防范“假個貸”的風險意識和思想道德水平。對已發生的“假個貸”情況分析表明,很多經辦人員在辦理按揭業務初期,就應掌握開發商可能套取貸款的部分信息,但忽視進一步核查工作。更有甚者協助開發商辦理“假個貸”業務,損害銀行利益,對這些人應嚴厲懲處,有的免職,解除勞動合同;有的降職;有的處分;情節較輕的,可罰款或通報批評。對現有經辦人員進行警示教育,提高其風險防范意識,加強道德修養,將風險管理放在第一位,從根本上避免“假個貸”發生。例如開辦《假個貸案例庫》專欄,專門介紹“假個貸”產生成因、預防舉措、回收經驗、人員處罰等等,以儆效尤,大抓反面教材,搭建商業銀行的風險文化建設。

2.進一步優化業務流程,完善貸款審批制度,用規章制度制約“假個貸”發生。一要本著“重點留住優質的,努力爭取中間的,不怕丟掉風險的”原則,將目標客戶群體確定為工作、收入相對穩定、急待改善居住消費條件、還款意愿強的階層,而非投資型客戶。二要嚴格按照規定落實面談、面簽制度,還要通過電話回訪、上門察訪的方式落實借款人相關信息的真實性,從源頭上扼止“假個貸”的發生。商業銀行應逐步完善包括個人自然情況、職業情況、家庭情況、與貸款銀行的關系等內容的個人客戶信用的評級體系,防范和控制信用風險。三要在辦理貸款抵押時,要先取得關于抵押物適銷性和市場價值的公平、合法的評估意見,避免抵押物不足值或難以轉賣使貸款遭受損失。對有代表性的和參照性的不需要足額貸款的抵押房地產,商業銀行也可以先通過內部估價,然后與借款人協商議定抵押價值后,確定抵押物價值比率并發放貸款。這樣既可以節省評估費用和時間,又可以提高商業銀行的工作效率和競爭力。四要加強貸前調查,切實核查開發商資質等級、信用水平、領導層資信及管理水平、自有資金實力、財務狀況等,選擇優質開發商和優質樓盤辦理按揭。五要認真審查借款人個人資料及資信狀況,核實借款人及共同還款人真實身份,與借款人面談,嚴禁開發商代為辦理貸款事項。個人貸款的所有環節均由銀行經辦人員辦理,完善內部控制制度,各崗位間相互制約,業務流程優化。在加大對開發商、借款人調查的基礎上,上收所有經辦行審批權限,全部由市行集中審批。

3.加強貸后管理與監控。第一,認真做好個貸的日常管理工作,及時掌握借款人還款情況,借款人出現還款異常時,及時查明原因,嚴防出現新增不良貸款。對拖欠時間較長或惡意拖欠貸款的借款人,要加大依法收貸力度。第二,加強貸后和基礎管理工作。加大對開發商的動態跟蹤管理力度,密切注意其財務狀況及法人代表變動情況,積極關注開發項目工程進度、銷售及資金使用情況。同時加強基礎管理工作,建立借款人明細臺帳,對逾期貸款采取電話、短信、上門等多種手段催收,分析產生逾期原因。進一步完善抵押手續,加強檔案管理,并將實施“假個貸”的開發商和個人列入“高風險客戶名單”,將名單上的單位和個人拒于銀行信貸門檻之外,不對其提供各種信貸服務。第三,對雖然貸款還本付息正常但通過由房地產開發企業轉賬統一替客戶歸還個人住房貸款本息的客戶更要及時進行“假個貸”排查。對同一樓盤或同一個房地產中介公司發生大面積拖欠貸款本息的客戶必須及時進行“假個貸”排查。第四,提高貸后管理的科技含量,通過技術手段對上述可疑貸款進行自動分類,使貸后管理人員能一目了然地了解情況,為貸后管理人員及時采取措施準備條件。第五,認真應對政策和法律風險。銀行應加強對宏觀政策、住房市場、客戶群體、同業等情況的調研,密切關注國家宏觀政策對房地產市場等的影響,保持應有的市場敏感性和風險防范意識;積極尋找應對個貸法律風險的措施,加強對法律文件的研究,努力防范法律對個人貸款的不利影響。

(作者單位:建設銀行遼寧鞍山分行 遼寧鞍山 114000)(責編:鄭釗)