次貨危機對我國住房抵押貸款市場的啟示

張文芳

中圖分類號：F832.5文獻標識碼：A文章編號：1673-0992(2009)02-0066-02

摘要：2006年后期美國開始爆發次貸危機，2007年至今在全球范圍內掀起了巨大波瀾。中國在此次危機中亦受到巨大沖擊，此次次貸危機反映出，即使是在美國這樣的金融制度和信用體系健全的國家仍然會出現住房信貸危機；使我們不得不重新審視我國的住房信貸所存在的問題以及面臨的風險，了解如何控制和管理住房信貸的風險已經非常重要。

關鍵詞：次貸危機；房貸市場；啟示

一、次貸危機的含義

次貸，即次級抵押貸款，是指一些貸款機構向信用程度較差和收入不高的借款人提供的貸款。在美國被稱為面向窮人的住房次級抵押貸款。“9.11”之后美國為了刺激經濟增長，美聯儲從2001年至2004年連續13次降低利率。低利率政策降低了購房者的消費成本，刺激了房地產業的發展。一方面，住房市場的持續繁榮使借款者低估了潛在風險，美國人的購房熱情不斷升溫，次級抵押貸款成了信用條件達不到優惠級貸款要求的購房者的選擇。另一方面，放貸機構為適應市場需要推出多種多樣的高風險次級抵押貸款產品，而競爭的加劇使貸款機構在推廣這些產品時有意忽視向借款人說明風險和確認借款人還款能力的環節，寬松的貸款資格審核成為房地產交易市場空前活躍的重要推動力，但也造成貸款機構風險控制不到位，埋下了危機的種子。2004年開始，隨著美聯儲17次加息，借款人的還款成本不斷提高，甚至遠遠超出其還款能力。逾期還款和貸款違約的現象不斷增加。與此同時，住房市場持續降溫，無力償還房貸本息的借款人很難將自己的房屋賣出，即使能賣出，房屋的價值也可能下跌到不足以償還剩余貸款的程度。這必然引起人們對次級抵押貸款市場的悲觀預期，次級市場就可能發生嚴重震蕩，這就會沖擊貸款市場的資金鏈，進而波及整個抵押貸款市場。此外，房地產市場價格也會因為房屋所有者止損的心理而繼續下降。兩重因素的疊加形成馬太效應，出現惡性循環，加劇了次級市場危機的發生。

二、我國房貸市場的現狀

(一)我國房貸市場與美國危機前的房貸市場有相當程度的相似之處

美國次級抵押貸款市場危機從目前來看好像對我國房貸市場影響不大，但眼下我國樓市過熱是不爭的事實。而美國在次貸危機爆發前幾年一直維持低利率政策而我國也不例外，流動性過剩現象明顯(資產價格暴漲)。我國的宏觀經濟持續強勁發展，城市化進程加快，城市住房需求強勁，另外人民幣升值一部分國外熱錢流入，投機國內房地產行業，房價持續大幅上漲，銀行大規模介入房地產行業加大了對房地產市場那個資金供給，同時對個人住房抵押貸款的條件審查也有放寬的跡象。目前，個人住房按揭貸款發展得非常快。2007年以來，商業性購房貸款中的個人住房貸款增速呈逐月加快趨勢。雖然中國的商業銀行迫于監管的壓力仍然要求一定的首付比例。這似乎可以在一定程度上弱化借款者違約的損失。但是，不容忽視的事實是隨著中國房地產價格出人意料地上漲，中國住房抵押貸款的風險已經越來越大了；隨著央行多次提高存貸款的利氧借款人的償付壓力增大了，他們也越來越難以預測未來償付現金支出的變化。

(二)整體經濟形勢不樂觀，加大房貸市場風險

2008年國際國內的經濟形勢都非常不樂觀。房地產行業進行調整已經在所難免。雖然上海、北京等大城市的房價有所上升，但成交量卻明顯下降，更多表現出有價無市的現狀。這種局面對于銀行、開發商而言都是相當嚴峻的。眾所周知，房地產行業的利益鏈條上銀行和開發商已經完全捆綁在一起。銀行通過住房貸款來獲得長期穩定的利息收入，開發商通過銀行貸款來回收資金，獲取高額收益。買房者是最終的承擔者。假如市場持續調整，市場成交不理想，購房者持幣觀望，那么造成的后果是大量的房產積壓在開發商手中，銀行的資金回收困難。更加嚴重的后果是，當房地產市場整體價格下滑后，貸款購房的居民可能面臨負資產的困局，相當部分的人有可能停止還貸，從而引起銀行的壞賬損失。今年以來，我國部分熱點城市樓盤交易量出現了萎縮，房價漲幅趨緩甚至下跌，房貸風險有所上升。

(三)我國住房金融創新力度小，抵御風險能力降低

目前，我國住房金融的創新力度沒有達到英國那樣，住房金融僅限于住房貸款、公積金貸款、住房開發貸款等傳統領域，這在一定程度上能夠降低美國次貸危機對我國金融市場的波及，但另一方面，我國的住房信貸沒有劃分優級與次級市場，潛在的金融風險并不能很好的監控和防范。這也形成了我國住房金融市場的一個致命弱點。也就是說，我國住房信貸市場的質量遠沒有想像的好，

等問題真正爆發出來的時候，很可能比美國次貸危機的沖擊力更大。

三、次貸危機對我國房貸市場的啟示

啟示一：住房按揭貸款并非是最安全的資產

房產的價值是隨著市場不斷變化的。當市場向好時，房地產價格上揚會提高抵押物的市值，誘使銀行不斷擴大抵押信貸的規模；當市場發生逆轉時，房價走低，銀行即使拍賣抵押物，其所得收益也不足以償還貸款。美國的次貸危機正是由于美聯儲的連續加息以及相伴隨的房地產價格持續走低所致。目前，我國商業銀行對住房抵押貸款風險控制仍不夠重視。

啟示二：放寬標準將會增加貸款的潛在風險

為了追求自身短期效益，我國商業銀行盲目擴張住房按揭貸款，許多不符合貸款資格的人獲得了貸款；同時，許多房地產開發商為了獲得資金融通，虛構購房者實行假按揭，貸款銀行為了獲取更多的利潤，放松了對貸款資格的審查，大大增加了銀行的風險。另一方面。商業銀行對住房抵押貸款的風險準備可能是不足，監管當局對商業銀行住房抵押貸款的風險權重又相對較低，這些使得商業銀行一旦被暴露在住房抵押貸款違約風險面前時，其應對的能力就可能會相當脆弱。由于我國的房地產業對我國經濟增長的貢獻占有相當的比重，因此，一旦房地產抵押貸款風險暴露，這又會對房地產市場、乃至整個宏觀經濟造成嚴重的沖擊。四、完善房貸市場，預防次貸危機發生的措施

鑒于我國房貸市場的現狀，為了避免危機的出現，必須吸取美國次貸危機的教訓，從以下幾點著手，未雨綢繆，防患于未然：

第一，建立預警機制，控制潛在理性違約風險的發生。當市場開始不景氣的時候，或者是預測到不遠的將來整個宏觀經濟可能受政策或其他因素的影響而出現蕭條的趨勢時，商業銀行應減少住房抵押貸款的發放。加強內部控制機制，提高住房抵押貸款的標準，嚴格審查申請住房抵押貸款人的資格，同時應向借款人講明貸款利率的政策，防止借款人被迫違約風險的發生。

第二，建立和完善國家信用體系，減少惡意違約風險的發生。由于我國缺乏一個完善的社會信用系統，銀行很難知道借款人的信用情況，使得很多信用條件很差的人獲

得了貸款，大大增加了貸款的惡意違約風險。

第三，完善擔保和抵押制度。住房信貸與其他信貸不同，由于個人存在較多的不確定因素，因此，在發放住房貸款時，用抵押、擔保作為還款保證顯得十分重要。在這次的次貸危機中，美國的住房抵押貸款的擔保機構對整個危機的緩解起到了非常重要的作用，分散了發放貸款的機構的風險。

第四，銀行自身要加強對自身風險的管理。截至2007年國內有91％的購房者是通過貸款買房的，而銀行在發放貸款時要嚴格審查貸款人的收入、資產狀況，不能經不住利益的誘惑，放低對借款人的要求，防止出現放低首付要求甚至零首付情況的出現。銀行的觀念要改變，不能總是把住房抵押貸款當作優質資產，房地產行業是具有周期性的行業，其價值是隨著市場的供需狀況不斷變化的，在市場繁榮時期，房產的價值會隨著不斷上升，但一旦市場發生扭轉則最終損失的還是銀行自身。另外，銀行還可以通過資產證券化來轉移風險，資產證券化的本質上無法消除風險，只能把風險轉移給其他的投資者，鑒于我國的商業移行在國民經濟中有著舉足輕重的作用，因此為了避免房貸風險過于集中在銀行體系內部，可以加快資產證券化進程，但是一定要吸取美國次貸危機的教訓，選擇較為優良的銀行資產進行證券化，避免道德風險的發生。

第五，政府部門也要從外部加強對房地產金融市場的監管并且提高自身對危機的處理能力。房價是住房抵押貸款發放的數量和規模的重要因素，政府部門應該加強對房價的監控。鑒于我國的房地產行業發展形勢，一方面嚴厲打擊國內那些投機房產行業投機商，可以通過稅收等手段抑制他們囤積住房，控制房產價格；另一方面政府部門還可以通過建立一些機制來統計和公布那些真實的住房需求(通過一些獎勵和懲罰的手段，如對購房者減免相關方面的稅收)和每一時期的房產市場供給數量(包括新開工的和二手房)，使信息更加透明化，對房價起到指導作用。政府的監管部門對從事住房信貸的銀行和其他金融機構也應加強監管，推進合約的標準化，抽查發放貸款的質量，限定借貸標準，并監督金融機構要向借款人充分披露金融產品的信息，使借款人的知情權，選擇權得到切實的保障。金融市場的風險無時無刻不存在，政府部門一旦遇到金融危機的爆發時必須有強有力的措施來緩解其影響。

在世界經濟一體化的前提下，美國的次貸危機已經蔓延到了許多國家，對世界經濟秩序產生了極大的破壞作用，導致全球范圍內的經濟衰退、股市暴跌、金融機構破產等嚴重后果。當前，我國的房貸市場已經出現了美國次級抵押貸款危機爆發之前的某些特征，如果任由其發展下去極有可能引發中國金融市場危機。因此我國的金融監管機構、銀行體系、房地產開發商等應該理性的面對當前的形勢，吸取美國次級抵押貸款危機中的經驗教訓，做好應對措施，確保我國的房貸市場能夠穩定健康發展。