后金融危機時代房地產企業財務風險控制分析

周霞 陳光明

【摘 要】 房地產行業作為我國國民經濟的支柱產業，在工業化和城市化快速發展的帶動下已進入快速發展階段，房地產企業的財務風險也隨之加大。文章首先分析了后金融危機時代房地產企業面臨的經濟環境；隨后分析了金融危機時代房地產企業產生財務風險的具體原因；最后提出我國房地產企業防范財務風險的措施。

【關鍵詞】 后金融危機時代； 房地產企業； 財務風險

房地產行業是一個資金密集型的行業，也是風險較大的一個行業。后金融危機時代，政府出臺很多相關經濟政策，這些政策直接或者間接影響房地產企業，可能給房地產企業帶來財務風險，房地產企業只有把握好這些政策產生的影響，才能有效規避財務風險。

一、后金融危機時代房地產企業面臨的經濟環境

（一）通貨膨脹背景

2010年7月以后，糧食、蔬菜等農產品價格形成普漲之勢。CPI連續5個月超過年初政府工作報告所定3%的目標，且逐月走高。2010年第四季度和2011年第一季度CPI仍繼續保持在較高水平，通脹壓力越來越大。與此同時，貨幣流動性不斷增強，使得房地產企業的成本壓力大增。比如房地產企業的主要材料——鋼材和水泥的價格逐步上升。主要有三個原因：一是世界上日益減少的礦產資源，導致礦石價格必然上升。二是環境問題日益嚴重，高能耗、高污染企業將陸續淘汰，發改委宣布2011年不再審批新建的鋼鐵、水泥、玻璃等。因此鋼廠供應量快速增長的趨勢將會得到緩解。三是世界經濟在不斷復蘇，整體鋼鐵需求增加。我國加強保障性住房建設以及鐵路、基建等工程項目增加對鋼材和水泥的需求。據統計，最近幾年工人工資平均漲幅為8%，工人工資水平的提高，對房地產企業成本產生很大的影響。

（二）貨幣緊縮政策

為了應對通脹，央行不斷運用加息、上調存款準備金率及公開市場業務等手段來減少市場的貨幣供應量。從2010年下半年到目前為止，我國央行已連續4次調高基準利率，使一年期貸款利率達到6.31%。從2010年的下半年到目前為止，我國央行已連續6次調高存款準備金率，使存款準備金率達到20.5%。除此之外，央行還通過頻繁的公開市場業務來調節市場的貨幣供應量。貨幣緊縮政策使房地產企業面臨著嚴峻的融資環境。

二、后金融危機時代房地產企業財務風險具體原因分析

結合后金融時代背景和相關政策分析當下房地產企業產生財務風險具體原因如下：

（一）資產負債率偏高，房地產開發資金大部分來源于銀行信貸

根據wind資訊顯示，滬深兩市共128家房地產上市公司， 2010年房地產企業行業資產負債率約為70.56%，2009年房地產企業行業資產負債率約為65.42%，2010年比2009年行業整體資產負債率上升超過五個百分點。2010年，扣除兩家ST公司，最高的資產負債率達到95%，80%以上的房地產企業資產負債率超過50%。據統計，2010年房地產企業銀行貸款額度高達12 540.48億元，由此可見房地產企業占用貸款數額巨大，正是由于這個原因讓房地產企業面臨巨大財務風險。

（二）央行持續加息，企業財務費用大增

由上面的數據可以看出我國現階段的房地產企業大多是負債率過高，融資手段單一，過度依賴銀行信貸。而央行為應付通脹已經多次加息（具體見表1）。

銀行持續加息，或者說保持貸款高利息，給企業帶來巨額的財務費用。因此融資方式的不合理和高利息支出成為房地產企業的定時炸彈。

（三）國家政策影響企業貸款額度

國家在提高利率的同時，多次上調了存款準備金率（見表2），多次調整存款準備金率將凍結上萬億資金，使銀行不得不降低房地產企業的貸款額度。

由此可見，作為房地產企業資金主要來源的銀行信貸也進一步受到影響，使得房地產企業的貸款額度捉襟見肘。

（四）由于持續通脹，采購風險加大

2010年，隨著我國經濟回升勢頭的進一步鞏固，受多方面因素影響，通脹預期壓力持續加大，價格總水平前穩后高，重要商品價格出現不同程度上漲。而由于鋼材、水泥等原材料價格不斷上漲，使得房地產企業成本大幅增加。同時，迫于不斷提升的最低工資標準以及出于對人力資源的保護，提高工資待遇也是迫在眉睫的事情，這樣使得公司的成本會大大增加，特別是在通脹環境主要材料的價格波動，影響公司物資采購，從而影響采購資金用量。

（五）限購令頻繁出臺，樓盤銷售趨于平淡

2010年樓市跌宕起伏，主要經歷了三次重要的政策調控。2011年上半年樓市在遭到“新國八條”、滬渝房產稅以及加息的影響下成交量急劇萎縮。可以看出，樓市在政策頻繁出臺的情況下，銷售量已經變得撲朔迷離了，特別是在新國八條和房產稅實施后，樓市銷量日趨平淡，這給公司的銷售計劃和銷售收入帶來了巨大的影響。銷量下降，銷售收入下降，使得公司的現金流減少，這也是使房地產企業面臨財務風險的最根本原因。

三、我國房地產企業防范財務風險的措施

為了減少后金融危機時代的財務風險，我國房地產企業應該采取以下措施：

（一）發展多元化融資渠道

近期不斷的加息及調整準備金率政策，限制了企業從銀行貸款的渠道，而我國房地產企業大部分資金都來源于銀行，可以預見，不少企業將陷入困難時期。因此，企業應大力拓展多元化融資渠道。首先，企業應盡量擴大權益性的資金來源比重，比如股權合作、投資合作、權益包銷等，同時盡量降低非權益資金來源；其次，企業應增加債券、預售按揭貸款、商業信用等資金來源；最后，在資金結構方案中，注意短期、中期和長期要均衡安排，避免還債期過于集中和還款高峰過早出現，從資金結構上滿足企業所需資金相對其他行業期限較長的要求。

（二）高度重視投資可行性研究和銷售的相關政策研究

房地產企業面臨銀行貸款緊縮和成本大幅上漲的壓力，不能再像以往那樣進行肆無忌憚的擴張和拿地，而由于限購令和房產稅，樓房銷售也不再像以前那樣火爆和一帆風順。因此，企業從投資到銷售階段，都具有很大的不確定性，房地產公司應該從投資開始就加強可行性的研究，以面對當前多變和復雜的經濟環境，防止每個環節產生的財務風險。

（三）制定靈活的收益分配政策

對于房地產企業來說，其利潤分配策略應根據企業經營戰略、投資及融資策略的需要制定。結合現階段所處環境政策和經濟背景來看，利潤分配應以轉增實收資本為主，減少分配現金。房地產企業自有資金規模小，融資渠道狹窄，資金瓶頸是影響房地產開發企業發展的最大障礙。因此房地產開發企業在制定利潤分配戰略時，應充分發揮內源融資功能，盡量減少分配現金，以轉增實收資本為主。

（四）建立房地產企業現金流評價指標

房地產企業通過一系列的現金流指標控制財務風險。公司的現金流動負債比率能體現出公司支付短期債務的能力，現金流量利息保障倍數能表明1元的利息費用有多少倍的經營現金凈流量作保障。銷售現金比能體現出公司銷售收回現金的能力。把企業的現金流指標和行業平均指標進行對比，使企業的現金流量達到一個保險、可控的狀態。

【參考文獻】

［1］ 李健.我國房地產企業財務風險及其防范［J］.中國商界（下半月），2008（11）.

［2］ 阮繼華.房地產企業財務風險研究［J］.科技致富向導，2010.

［3］ 邢莉.淺析房地產企業財務風險及其防范機制［J］.財經界（學術版），2010（5）.

［4］ 吳耿城.我國房地產企業的財務風險及其防范措施［J］.市場周刊（理論研究），2010（3）.