淺論房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計信息失真的原因與對策

侯佳

摘要：對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計信息失真的主要表現(xiàn)進(jìn)行了分析，力圖找出房地產(chǎn)行業(yè)會計信息失真的原因，最后從建立健全的法律法規(guī)制度，完善企業(yè)管理結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部控制關(guān)鍵點(diǎn)的管理以及提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)人員的綜合素質(zhì)等方面，提出了提高房地產(chǎn)行業(yè)會計信息質(zhì)量的對策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；會計信息失真；解決對策

中圖分類號：F275.2文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A文章編號：1673-291X（2012）30-0119-02

會計信息失真是指會計核算的依據(jù)不真實(shí)或反映的財務(wù)狀況和經(jīng)濟(jì)成果虛假，不符合實(shí)際狀況，如人為地捏造會計事實(shí)，篡改會計數(shù)據(jù)，為私利而編造假賬、假表，或虛盈實(shí)虧，或假虧充盈，從而使會計信息失去真實(shí)性，會計信息失真，造成國民經(jīng)濟(jì)流失，阻礙經(jīng)濟(jì)發(fā)展。隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的會計也暴露出會計信息失真問題，受到了人們的廣泛關(guān)注，其使得會計信息不能客觀、如實(shí)地去反映房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在一定時期內(nèi)的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)和財務(wù)的狀況，不能給決策者提供宏觀經(jīng)濟(jì)管理和經(jīng)濟(jì)決策的依據(jù)，也不能提高管理水平和經(jīng)濟(jì)效益。因此，本文通過對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計信息失真的主要表現(xiàn)的分析，力圖找出房地產(chǎn)行業(yè)會計信息失真的原因，從而提出提高房地產(chǎn)行業(yè)會計信息質(zhì)量的對策。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計信息失真的主要表現(xiàn)

1.會計實(shí)務(wù)中銷售收入的確認(rèn)隨意性較大。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目開發(fā)的各期損益浮動較大。項目建設(shè)期內(nèi)的成本費(fèi)用往往遠(yuǎn)大于當(dāng)期確認(rèn)的收入，開發(fā)項目峻工并售出后，大量預(yù)收款項或應(yīng)收款項確認(rèn)為收入。由于開發(fā)產(chǎn)品價值較高，往往采用預(yù)售和分期付款銷售的辦法，從而造成收款期與房屋交付期不一致。《企業(yè)會計準(zhǔn)則——收入》以四個原則作為收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，而在會計實(shí)務(wù)中，不同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對收入實(shí)現(xiàn)的確認(rèn)方法不同。

中國許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)更注重取得銷售收入的手續(xù)是否完成，例如，產(chǎn)品是否發(fā)出，是否已經(jīng)收取現(xiàn)金或已經(jīng)辦理收取現(xiàn)金的手續(xù)，沒有考慮交易在實(shí)質(zhì)上是否已經(jīng)完成。其考慮重點(diǎn)仍然注重現(xiàn)金是否能回收，這也是中國會計實(shí)務(wù)與其他國家或地區(qū)會計實(shí)務(wù)在確認(rèn)銷售收入是否實(shí)現(xiàn)上的出發(fā)點(diǎn)有所不同。

2.財務(wù)報表不能如實(shí)反映企業(yè)情況。一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)報表無法如實(shí)反映資產(chǎn)、負(fù)債、所有者權(quán)益、收入、費(fèi)用、利潤。具體表現(xiàn)在：一是存貨核算管理混亂。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，項目部對開發(fā)過程中開發(fā)成本的控制缺乏經(jīng)驗，會計核算人員對工程開發(fā)過程缺乏專業(yè)和管理知識，開發(fā)成本的不定期結(jié)轉(zhuǎn)，且房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的存貨無法定期盤點(diǎn)盈虧，導(dǎo)致存貨會計信息失真。例如，開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)出售，但因為成本未轉(zhuǎn)出，以至已售商品仍計入存貨科目賬面。二是預(yù)收賬款科目不能及時轉(zhuǎn)入經(jīng)營收入科目，開發(fā)成本不能及時結(jié)轉(zhuǎn)到經(jīng)營成本科目。因為房地產(chǎn)商品生產(chǎn)的周期長，通常房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都是按年，甚至跨年度遵照收入與成本配比原則結(jié)轉(zhuǎn)。對于核定征收企業(yè)所得稅也是按預(yù)收賬款15%比例計算利潤額，再按25%的所得稅率預(yù)征企業(yè)所得稅，以至損益表無法正確體現(xiàn)當(dāng)期真實(shí)的收入及成本稅費(fèi)。三是會計賬表不實(shí)。有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了達(dá)到少交稅費(fèi)，又能基本反映企業(yè)經(jīng)營活動、應(yīng)付政府監(jiān)督部門稽查的目的，建立內(nèi)外“兩套賬”或多套賬，將一些不合法的原始憑證、應(yīng)收應(yīng)付款項在另一本或幾本賬上反映，據(jù)此編制的會計報表必然“先天不足”。還有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)編制多套會計報表，向銀行報送的是實(shí)現(xiàn)盈利的會計報表，以獲得銀行貸款；向稅務(wù)部門報送的則大都是微利或虧損的會計報表，目的是盡量少繳稅款。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計信息失真的原因

1.企業(yè)內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)不完善，監(jiān)督弱化。所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)的分離是現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)制度的基本標(biāo)志，經(jīng)營者與股東追求的經(jīng)濟(jì)利益一旦發(fā)生沖突，則會導(dǎo)致經(jīng)營者產(chǎn)生損害股東權(quán)益的行為，這種狀況往往為會計從業(yè)人員利用職權(quán)之便謀取私利提供條件。

2.會計準(zhǔn)則、會計政策的局限性導(dǎo)致會計信息失真。由于會計準(zhǔn)則具有剩余控制權(quán)等特征，其規(guī)范的不完整性和會計確認(rèn)方式的多樣性使得管理當(dāng)局操縱企業(yè)會計信息成為可能。這種會計準(zhǔn)則導(dǎo)致的剩余控制權(quán)的濫用所誘發(fā)的問題正是近年來會計信息失真的重要表現(xiàn)形式。會計政策也為企業(yè)提供的選擇范圍越來越寬，在會計政策規(guī)定的范圍內(nèi)，會計信息制造者總是選擇有利于自身業(yè)績或其他會計目的的會計政策，如美國的安然公司，就是利用“特別目的實(shí)體”（SPE）符合條件可以不納入合并會計報表的會計政策操縱利潤的，本應(yīng)納入合并會計報表的三個 SPE被排除在合并報表范圍外，結(jié)果1997—2000年期間有 4.99 億美元的利潤被高估，數(shù)億美元的負(fù)債被低估，那么投資者接收到的會計信息是經(jīng)過粉飾的虛假會計信息，其利益受損也就難以避免。

3.外部監(jiān)管不力，執(zhí)法力度不夠。中國針對會計信息失真現(xiàn)象做出處罰規(guī)定的法律雖然很多，如《會計法》、《公司法》、《證券法》、《刑法》、《注冊會計師法》等，卻普遍存在著執(zhí)法不嚴(yán)、懲治不力的現(xiàn)象，并沒有起到應(yīng)有的懲戒作用。由于中國房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)體系尚不完善，各種制度尚未理順，無章可循、有章不循的現(xiàn)象仍較普遍。另外懲罰不力，對違法違規(guī)行為，不僅缺乏刑罰和經(jīng)濟(jì)制裁，而且缺少道德和名譽(yù)損失，舞弊者不以為恥，反而甚至以此為榮，良好的道德和信用并不能帶來相應(yīng)的收益。

4.會計人員自身職業(yè)素質(zhì)不高。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計信息失真現(xiàn)象普遍與會計人員的職業(yè)道德素養(yǎng)不高有著密不可分的直接聯(lián)系。會計人員的職業(yè)道德素養(yǎng)的高低直接影響了對會計信息質(zhì)量的好壞。

在層出不窮的經(jīng)濟(jì)交易中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計人員需要通過自己的職業(yè)判斷，客觀、公正地選擇會計核算方法和會計核算程序及評估企業(yè)的財產(chǎn)價值等，否則，就會發(fā)生非違法性會計信息失真。如果會計人員不能完全抵制利益誘惑，其職業(yè)判斷就會失去客觀和公正，發(fā)生違法性會計信息失真恐怕就難以避免。

三、提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計信息質(zhì)量的對策

1.建立健全的法律法規(guī)制度，完善企業(yè)管理結(jié)構(gòu)。目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計的一些特殊事項還沒有相關(guān)具體準(zhǔn)則或會計制度加以規(guī)范，使該行業(yè)的會計核算不規(guī)范和不一致，極大地影響了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)狀況和經(jīng)營業(yè)績信息的可比性和有用性。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計缺乏更詳細(xì)的指引準(zhǔn)則和制度，使企業(yè)會計人員往往力不從心，只能按各自的需要作出不規(guī)范的會計處理，導(dǎo)致企業(yè)成本不實(shí)、賬目不清、數(shù)據(jù)不真等情況。因此我們認(rèn)為，應(yīng)在現(xiàn)行的常規(guī)會計準(zhǔn)則基礎(chǔ)上，補(bǔ)充和完善房地產(chǎn)行業(yè)會計業(yè)務(wù)的行為準(zhǔn)則。這些業(yè)務(wù)準(zhǔn)則的制定將會大大縮小利潤操縱空間，為會計信息失真治理奠定制度基礎(chǔ)。

2.加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部控制關(guān)鍵點(diǎn)的管理。（1）建立和完善行業(yè)收入與成本費(fèi)用確認(rèn)準(zhǔn)則指引房地產(chǎn)商品銷售一般要經(jīng)過簽訂預(yù)售合同并預(yù)收房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗收合格并交付買方驗收、辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)等四個環(huán)節(jié)。那么，究竟在哪一環(huán)節(jié)確認(rèn)銷售收入才更合理呢？房地產(chǎn)商品銷售收入的確認(rèn)應(yīng)同時具備以下條件：1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與客戶簽訂了正式的商品房銷售合同，并履行了相關(guān)法律手續(xù)；2）房屋已竣工并經(jīng)有關(guān)部門驗收合格，房屋面積已經(jīng)過有關(guān)部門測量確定；3）房屋經(jīng)驗收后，客戶對房屋的結(jié)構(gòu)、面積、付款方式均已確認(rèn)，買賣雙方辦妥房屋移交手續(xù)；4）收入的金額能夠可靠地計量。一般應(yīng)在第三個環(huán)節(jié)之后、第四個環(huán)節(jié)之前確認(rèn)房地產(chǎn)商品的銷售收入。至于特殊情況的確認(rèn)時點(diǎn)，只能取決于專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和會計人員的職業(yè)判斷。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本費(fèi)用應(yīng)有明確的規(guī)定，并根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特點(diǎn)不斷細(xì)化使得具有可操作性。收入與支出（成本費(fèi)用）之差就是利潤。收入與成本費(fèi)用確認(rèn)準(zhǔn)則的細(xì)化必將減少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計確認(rèn)與計量方面的任意性，將大大縮減企業(yè)會計政策選擇的自由度。這對提高會計信息質(zhì)量是大有裨益的，是從制度上治理會計信息失真的必然選擇。（2）提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息披露中的信息含量。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除了必須按現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定披露信息外，還應(yīng)該增加以下披露內(nèi)容：一是披露企業(yè)的預(yù)售政策及情況。披露企業(yè)的預(yù)售政策及情況讓投資者在財務(wù)報表信息不足的情況下，額外提供具可比性的資料。二是增加土地儲備量及成本構(gòu)成等額外的信息。三是在財務(wù)報告附注中增加分項目的現(xiàn)金流量信息的披露。四是增加質(zhì)量保證金及風(fēng)險的披露。增加披露以提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息披露中的信息含量是促使企業(yè)提供真實(shí)公允會計信息的重要動因，也是治理信息失真的重要舉措。

3.提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)人員的綜合素質(zhì)。會計人員的職業(yè)判斷力是影響會計信息質(zhì)量的重要因素。會計人員的職業(yè)判斷力，也即會計人員根據(jù)已有的知識、經(jīng)驗合理選擇會計原則和會計處理方法的能力直接影響會計信息質(zhì)量。會計人員誠信和職業(yè)道德，是開展會計工作的基本前提，建議建立會計人員誠信檔案，敦促會計人員恪守職責(zé)。在此基礎(chǔ)上提高會計人員職業(yè)判斷素質(zhì)，將為會計信息生成提供良好生態(tài)。這是治理會計信息失真不可或缺的。

四、結(jié)束語

隨著中國社會經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，會計核算工作顯得越來越重要。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計人員應(yīng)該提供真實(shí)、可靠的會計信息才能為社會主義經(jīng)濟(jì)建設(shè)服務(wù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計信息失真問題是一個普遍的社會現(xiàn)象，要從根源上治理好這一現(xiàn)象，需要較長的時間，也只有社會和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計人員一起努力，才能從真正意義上解決好會計信息失真的問題。

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