保障型住房分配與監管所引起的社會公平問題淺析

商品房價格不斷上漲早已成為熱議的話題。2010年政府工作報告把“堅決遏制部分城市房價過快上漲勢頭”列入保障和改善民生的工作重點。幾年以后，經過政府多方政策的調控后，我國城市房價雖然放緩了上漲的速度，卻依然保持著上漲的態勢。

保障型住房社會公平調控政策國家統計局近日公布的10月份新建商品住宅售價變動情況顯示，與上月相比，10月份，70個大中城市中，價格下降的城市有17個，持平的城市有18個，上漲的城市有35個。中國指數研究院發布的《2012年10月中國房地產指數系統百城價格指數報告》也顯示，2012年10月，全國100個城市（新建）住宅平均價格為8768元/平方米，環比9月上漲0.17%，自2012年6月止跌后連續第5個月環比上漲。

我國房價上漲的原因是多方面的，除去房地產開發商的炒作和一些投資商的投資性購買外，其根本原因是“供不應求”我國現在處于城市化進程快速發展時期，一方面，是向城市集聚的新居民需要住房，另一方面，隨著城市居民生活水平快速提高，居民改善住房條件的要求極其迫切。建設跟不上快速上升的需求，按市場經濟規律其價格上漲是必然的。但是當前在我國的一些大中城市，房價收入比已遠遠高出世界銀行的權威認定水平。中國高房價的現實和由此引發的問題，讓人們認識到了住房問題不僅僅是一個經濟問題，更是一個民生問題和一個社會問題。當城市政府試圖將居民的集體消費模式轉變為個人消費模式時，即將原來屬于政府、企業處理住房問題的責任轉移到市民自己身上時，必然會產生各種利益沖突和社會不滿情緒，導致不同社會階層居民對政府住房制度的態度分化。所以在此階段，我國把保障型住房的建設、分配、監管等提上了重要日程。

保障性住房，是與商品性住房（簡稱“商品房”）相對應的一個概念，保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標準、限定價格或租金的住房，由廉租住房、經濟適用住房和政策性租賃住房構成。我國在取消計劃經濟的福利分房制度之后，把解決住房的責任全部交給市場，直到近幾年才開始真正重視最低收入階層保障住房的建設。但忽略了社會上既沒有資格承租廉租房，又沒有能力購買商品房的中間層居民住房問題。而且此部分人群又占大多數，使他們不得不犧牲其他消費攢錢去購買經濟適用房或商品房，不但加大了商品房供不應求的程度，也引起較為普遍的不滿情緒。

在社會學視角下，住房對個人的影響力和功能性是非常強的。馬斯洛需求層次理論認為，生存需要是最基本的需要，而住房是滿足基本生存的重要條件之一，只有在社會成員基本生存條件滿足之下，社會成員才能真正的融入社會，進行平等的互動，社會成員才能對社會環境認可。如果沒有健全的住房保障政策，在目前房價居高不下的情況下，就會使很大一部分城市中低收入群體沒有適當的居住場所，就會長期被排除在主流社會之外，與其他社會成員處于“隔離狀態”，造成“社會排斥”，成為社會的邊緣群體，長期的邊緣狀況會形成群體意識，在一定的條件下會產生一些群體行為。如果很難通過有效的途徑去改變自己的不利狀況，這種情況下自然會導致一部分人社會失衡就容易產生對社會的不滿，進而引發一些反社會的行為，從而對現有的社會秩序起到破壞作用。我國目前的住房問題，已經成為了社會問題，隨著經濟等其他因素的影響，房價上漲的過快，普通工薪階層已經無力承擔購買住房的費用，而且在目前階段，保障型住房和其他關于住房的保障措施有沒有及時有力的落實，保障型住房監管也存在很多問題，所以造成了較廣泛的社會積怨。保障型住房在許多發達國家的發展階段同樣是存在很多問題，如房源的短缺、監管機制的準入和退出原則不明確等。在亞洲一些發展中國家，保障型住房面臨著更多的資金短缺、監管機制不健全等問題。在住房問題上，如若處理不得當會面臨的不僅僅是住房問題，而是更大的社會問題，如在印度，由于保障型住房問題所引起的，貧民區的形成，造成了貧民區亞文化，進而造成了居住再次的人群不能進入社會主流的文化，形成了社會階層更大的分化和落差，這已經是事實的形成，如果在今后的一段時間不能解決，那么也許會造成更大社會問題，乃至整個的社會動蕩。

我國現行階段的保障型住房政策制度只能以低水平、廣覆蓋為目標；中國的住房保障體系需要保障70%以上的中低收入家庭。第一層級是不足10%的極低收入的家庭、老人、病人等進入政府提供的廉租屋，通過這種方式來保證最弱勢民眾的居住生存權。而其他的多數以住房公積金、經濟適用方來保障。對于我們有穩定收入卻又不足以支付目前商品房總支出的群體來講，住房公積金是我們最熟悉也是唯一的保障體系。但是住房公積金制度對中低收入家庭的保障作用沒有完全體現。截止到2011年末，全國住房公積金繳存人數過億，但相比全國幾億的在崗職工人數來說，住房公積金覆蓋范圍仍然很小。在公積金政策中，不同個人之間、不同群體之間、不同單位之間缺乏同一性。住房公積金政策并沒有給每一個社會成員公平的對待，相反由于這種政策的執行使得收入差別本來就較大的群體差異變得更大。所以此種制度，在改善小部分人群（加入住房公積金體系，而收入價高群體的居住環境同時，也加大了其與大部分人群的住房公積金差額，沒有從根本上解決弱勢群體的居住問題。住房保障政策的目的是協調社會不同群體之間的利益分配，維護中低收入居民的社會成員的基本生活狀態，保證社會成員在一個社會當中所應當具有的生存底線——“人人有房住”，促進社會整體福利的不斷增進。而目前種種保障型住房政策并沒有真正體現此公平性。

另外，從保障型住房補貼形式來看，也有政策的缺失，也容易造成社會問題。

目前，中國經濟適用房建設是政府的暗補（減免稅費和劃撥土地）交給開發商運作的（人們稱為“補磚頭”）。這種“補磚頭”的形式，本身就存在致命的缺陷：一是劃撥的土地以犧牲農民利益為代價，農民有抵觸情緒，由征地引發的“群發性事件”頻發就說明這點；二是影響地方政府土地出讓金的收入。地方政府在農民手里幾萬元征來的土地，經初步開發，就可以在市場上出讓幾十萬到上百萬元，這樣大的差價讓地方政府哪還有開發經濟適用房的積極性所以，“小產權房”久禁不止，越演越烈；三是補貼目標抽象，經濟適用房所謂有資格購房的中低收入者，難以科學劃分，沒有監管機構提供準確的收入證明，又沒有進人和退出機制，很多經濟適用房被有錢人買走后出租或出賣，造成經濟適用房房源短缺，沒有保障真正需要的人群，反而為占有社會資源更多的人服務，進一步加劇了社會階層的差距和社會矛盾。

其次，從保障型住房的保障范圍來看，以實物補貼政策為例，主要分為經濟適用房和廉租房政策。這些政策的實施范圍是城市的并擁有戶籍的人口并且居住達2年以上（有的要求時間更長）。在這種條件設定下，農民工群體以及剛畢業參加工作的大學生都被排除在保障范圍之外。隨著城市化進程的加快，大批的農民工為城市的建設做出了巨大的貢獻，但是他們的生存權并沒有得到保障，他們居住的大都是簡易的工棚，或自己租住的房屋，設施極為簡陋。農民工市民化是歷史發展的趨勢，如果不把農民工群體包括在住房政策之內，社會的和諧發展問題就永遠得不到解決。剛畢業的大學生，收入水平較低，無力購買商品房，但是對于住房保障政策來說，他們處于夾心層，被排除在外。有的因為工作不固定，戶籍不在城市，有的雖在城市還不能算常住人口，這種情況下，經濟適用房和廉租房政策均把他們排除在外。這就造成了社會大批年輕勞動力被動的喪失了保障的權力，在其剛步入社會階段不能更好的融入社會主流文化和人群當中。會造成其心理等一系列消極因素，進而醞釀成社會問題。如目前北京已經形成“蟻族”群體，其大部分為非本市高校畢業生，長期租住在城市的邊緣，由于地域等限制，也正在從事城市中較為低端行業。他們已經處于“隔離狀態”，造成“社會排斥”。

從總體來看我國住房改革沒有把住房和房地產、市場和保障予以有效區別。政府只想到通過房地產的繁榮拉動消費、促進國民經濟發展，而忽視了普通民眾最基本的住房需求，住房保障職責缺位，廉租房、經濟適用房建設滯后，在土地供應、市場監管、住房金融政策等諸多方面，政府所應發揮的功能也嚴重缺失，在我國住房保障政策的制定者主要是政府，其作為社會公平與公正的代言人，在制定相關房產政策時候，首先，應考慮到社會整體的利益，而不是權威者的利益，更不能只顧短期的經濟效益，社會政策和經濟政策并重，協調各個階層的利益，關注弱勢群體的生存，把體現社會公正作為社會政策的首要目標。

以下為針對保障型住房造成的社會問題的相關政策建議：

首先，在住房保障方面，我國政策補貼可以借鑒西方需求方補貼方式。需求方補貼政策旨在根據不同住戶的收入水平和實際需要來決定補貼力度和補貼方式，進一步減免保障型住房保障從投入到實施過程中政府的運營成本和房屋開發商的利潤，以提高需求方在市場上獲取適當住房的經濟能力，保障中低收入和弱勢群體獲得體面的住宅而不必承受過重的經濟負擔。

其次，靈活選擇多種補貼的形式。應根據不同的實施對象（不同地區、住房緊缺程度、住戶社會結構特點等）靈活采用，確定合適的人群得到合適的補貼，努力避免出現“貧困陷阱”，并使有限的公共資源盡可能多地向低收入家庭和各類弱勢群體（特殊類型家庭）傾斜。

最后，民間組織協助政府管理。如英國住房協會出租住房。住房協會是民間非營利團體。二戰后，住房大量短缺，民間自助組織的住房協會迅速成立，共同興建出租住房，自行解決住房問題。政府住房公司協助管理。民間組織會定期訪問，租住或購買廉租房的人群，調查與其相關的收入、就業等相關信息，建立了較為健全的準入與退出機制；另一方面通過對自有住房者的稅收優惠、向建筑協會提供購屋貸款資金，通過私有化政策將公共住房出售給承租戶等。從而改變了不同經濟狀況和收入人群的住房問題。

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