沈陽市房地產價格影響因素分析

田遠

摘 要 房地產業在我國宏觀經濟建設中扮演著不可替代的角色之外，也成為決定千萬家庭生活福利的重要因素。近些年來，全國大中城市房價競相上漲，遠超出同期居民的工資收入增長水平。政府房價調控政策的接連出臺，似乎也沒有壓下房價快速上漲的勢頭，本文列舉房地產價格的影響因素，并利用多元線性回歸模型分析各因素的影響程度，以期探尋調控房地產價格的有效措施。

關鍵詞 線性回歸 房地產價格 影響因素

一、影響因素

1、宏觀經濟因素

國內經濟發展水平和房地產需求水平呈正相關。經濟繁榮期，居民收入穩定增長，金融供給比較充足，人們生活水平提高，房地產需求擴大，價格升高，房地產市場就比較旺盛；經濟衰退時期，金融供給不足，居民收入減少，導致房地產價格下降。

2、需求因素

需求因素包括：城鎮居民人均可支配收入、人口因素、實際銷售面積等。財富水平的高低是購房的基礎。當居民收入提高時，購房意愿就會上升，房價就會出現上漲的趨勢。而人口的數量和質量影響著房地產價格。隨著我國家庭結構向小型化、單一化方向發展，使得對于住宅的需求面積減小，但是套數增加，從而帶來房地產價格的上升。

3、供給因素

供給因素包括：地價、竣工面積、房地產投資額等。房地產價格中地價占五至六成左右，地價的走勢直接影響著房價。竣工面積越大，供應量就越大，則房地產市場處于需求旺盛狀態。房地產開發投資的規模的增大還是縮小直接影響商品房的供給。

二、運用回歸模型分析

1、基本假定

房地產有很多類型，如住宅房地產、辦公房地產、商業房地產等幾類，不同種類房產之間價格差異很大，其影響要素也不盡相同。本文的的研究對象定位住宅房地產市場，時間定為2001-2010年。

2、數據的選取與預處理

本文考慮的沈陽市房地產價格的因變量指標為沈陽市商品房平均價格，其獲取的方式為沈陽市國民經濟與社會發展統計公報商品房銷售金額與商品房銷售面積相除，用Y表示。自變量指標為：用X1代表沈陽市人均國民生產總值（單位：元）；用X2代表商品房銷售面積（單位：萬平方米）；用X3代表沈陽市人口數量（單位：人）；用X4代表沈陽市進出口總額（單位：億美元）；用X5代表城鎮居民人均可支配收入（單位：元/人）；用X6代表房地產投資總額（單位：億元）；用X7代表房屋竣工面積（單位：萬平米）（見表1，表2）。

3、構建沈陽市房價模型方程

根據以上變量及數據，構建沈陽市房價模型

Y=%[0+%[1X1+%[2X2+%[3X3+%[4X4+%[5X5+%[6X6+%Z （1）

4、模型的相關性分析（表3）

表3 Pearson相關分析結果

三、結語

從表3可以看出，在影響沈陽市商品房銷售價格的眾多因素中，人均GDP和城鎮居民人均可支配收入兩項與房地產價格的相關系數最大，分別為0.963和0.938，且P<0.001，根據計量經濟學的解釋，當P值小于0.001時，有著非常顯著的統計意義。投機性需求較少，且沈陽市房地產價格不高，相對周邊城市大連來說較低，所以其上漲的趨勢不會停止，但是從長期而言，漲幅必將放緩。

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（作者單位：大連戴德梁行房地產評估有限公司）