我國房地產企業現狀和發展趨勢及建議

雷如橋

【摘 要】本文分析了我國房地產企業面臨的政策環境和現狀，歸納了我國房地產企業開發模式的四個特點和挑戰，提出我國房地產企業的發展趨勢，研究探索了我國房地產企業發展的建議。

【關鍵詞】房地產企業；現狀；趨勢；建議

一、我國房地產企業面臨的政策環境和現狀

隨著市場經濟的推進，我國房地產行業十幾年來取得了迅猛的發展，在國民經濟中占有重要地位，影響國計民生。一方面，房地產行業的發展可以促進相關行業包括銀行、信托、鋼筋、水泥等行業的發展，同時，房地產行業與老百姓的日常生活息息相關，關系到和諧社會的構建和經濟社會的穩定。在這種背景下，近幾年，政府采取了一系列宏觀調控政策，保持房地產行業平穩發展的同時，遏制其過快增長。這些調控政策可以概括為：2010年1月的“國十一條”，4月的“國十條”，9月的“9.29新政”，2011年1月的“新國八條”，2013年2月“新國五條”。從年份來看，2010、2011年政策面持續收緊，2012年屬于調控政策常態化，調控上既不放松也不加碼，2013年政策調控進一步升級趨緊。

從房地產行業數據來看，2012年，全年全國房地產開發投資71804億元，比上年名義增長16.2%（扣除價格因素實際增長14.9%）；房地產開發企業房屋施工面積573418萬平方米，比上年增長13.2%。商品房銷售面積111304萬平方米，比上年增長1.8%。商品房銷售額64456億元，增長10%。

二、我國房地產企業的開發模式及挑戰

我國房地產企業的開發模式基本上是“開發-銷售-資金回籠-滾動開發”的模式，這種模式有以下四個方面的特點：一是以土地儲備為核心。房地產企業在資金條件許可的情況下，都力爭獲取盡可能多的土地。領軍房地產企業“招保萬金”的土地儲備均在千萬平方米以上，其中萬科地產截至2013年3月，土地儲備達到3570萬平方米。二是以銀行貸款為主要融資渠道。房地產企業取得土地后，房地產開發資金來源，除自有資金達到政策規定的要求外，其余主要依靠銀行委托貸款，充分發揮銀行貸款的杠桿效應。三是開發銷售模式單一，依賴銷售回籠資金。絕大多數房地產企業都是開發銷售模式，少數房地產企業做經營性物業，做商業地產運營，比如萬達集團就在全國各地成功復制萬達商業模式。房地產企業將銷售回籠資金作為后續開發的資金投入。四是銷售價格持續上漲，利潤空間大。近幾年，房地產企業獲得了較大的利潤，上市房地產企業凈資產收益率約為15%，萬科2011、2012年凈資產收益率分別為18.17%、19.66%。房地產企業較好的投資回報主要來自于房地產銷售價格的不斷上漲。2009-2012年，我國商品房銷售額增長率分別為：75.5%、18.3%、12.1%、10%。

隨著房地產行業的發展和政策調控，這種房地產開發模式的特點越來越受到挑戰。一是土地價格不斷攀高，獲取土地的難度加大。近幾年，我國土地市場交易價格尤其是一線城市的土地交易價格越來越高，“地王”不斷涌現。一線城市中心地段的一些土地，即使是房地產領軍企業也越來越難以依靠自身的能力取得，紛紛采取組團聯合的方式參與投標。在這種情況下，對于中小房地產企業而言，更加越來越難取得土地。二是銀行貸款收緊，企業融資難度加大。為配合政策調控需要，銀行對房地產企業的開發貸款不斷收緊，房地產企業銀行融資的難度加大。三是銷售速度放緩，資金回籠變慢。受到“限售、限購、限貸”等調控政策的影響，房地產企業房屋去化速度明顯放緩，資金回籠變慢。房地產企業依靠銷售回籠資金進行再投入的難度加大。四是銷售價格出現波動，利潤空間變小。隨著調控政策不斷趨緊，房地產銷售價格改變以往單線上漲的態勢，銷售價格上漲速度變慢。前面所引用的數據表明，2009-2012年連續四年商品房銷售額增長率不斷變小。在一定時間內，銷售價格出現波動的現象。在土地價格居高不下的同時，商品房銷售價格增長的放緩和波動使得房地產企業的利潤空間不斷縮小，房地產企業很難再獲取巨大的超額利潤。

三、我國房地產企業的發展趨勢

基于我國房地產企業目前開發模式面臨的挑戰，房地產企業呈現下列三個方面的發展趨勢。

（一）房地產行業平均利潤下降

在宏觀調控政策影響下，隨著房屋銷售價格增長的趨緩，房地產企業“暴利”時代已經過去，行業平均利潤將會不斷下降。根據中國房地產研究會、中國房地產業協會、中國房地產測評中心發布的《2013中國房地產上市公司測評研究報告》（下稱“《報告》”），2012年500強房地產企業凈利潤均值為4.34億元，同比下降18.64%；凈利潤下滑的同時盈利效率也在下降，2012年500強房地產企業總資產收益率均值為2.15%，相比2011年下降33.31%；凈資產收益率和成本費用利潤率分別下降39.88%和22.89%至4.70%和14.78%。

（二）房地產行業集中度提高

由于房地產企業對土地這一稀缺資源的依賴性，加之政府對房地產市場調控的常態化，房地產企業在告別高增長時代的同時，行業集中度將進一步提高，競爭格局也將日趨激烈。

根據《報告》，以銷售額占比的市場占有率數據為例，2009-2012年連續四年，房地產企業10強、50強、100強市場占有率分別從2009年的8.57%、19.32%、25.00%提升至2010年的11.31%、22.33%、26.92%后，在2011年均小幅回落，分別為10.52%、19.65%、24.92%，而在2012年分別提升至12.37%、29.34%和35.17%，均創下近年來的最高點。2009-2012年連續四年房地產企業市場占有率變化如下圖-1所示。

（三）房地產企業風險增加且不同區域風險出現分化

隨著宏觀政策調控，房地產企業“暴利”時代結束和利潤空間的壓縮，房地產企業經營風險開始增加，而且不同區域的市場風險開始分化。

根據中國房產信息集團以市場供給、市場需求、供求關系、外部環境為測評指標，于2012年10月發布《中國城市發展前景與風險排行榜》，對中國房地產市場風險進行排序。該排行榜認為，一線、二線城市房地產市場需求巨大，供不應求明顯，市場風險較小；三線城市中實力較弱，供應明顯過于需求的城市市場風險較大；四線城市整體市場容量有限，部分城市房地產市場供過于求引發較大風險。

四、房地產企業發展建議

鑒于上述分析提出的房地產企業面臨的挑戰和發展趨勢，作者對我國房地產企業發展提出如下發展建議。

（一）房地產企業模式亟待創新

如上述分析所述，目前我國房地產企業開發模式比較傳統單一，基本上都屬于“開發-銷售-再開發”的模式。在房地產行業平均利潤下降、集中度提高、風險加大的情況下，房地產企業必須進行商業模式的創新。特別是中小型房地產企業，由于生存發展空間受到擠壓，進行模式創新更為急迫。模式創新的方向是加強與金融的結合，實現從房地產開發企業向房地產金融企業的轉型。這種轉型有以下幾方面的優點：一是改變單一依靠銀貸融資方式，拓寬融資渠道；二是提高資本杠桿率，擴大利潤空間；三是引入社會資本共同投資，加強外部監督，有效控制成本和風險；四是推動房地產產品金融化，有效提高流動性。國內房地產企業與金融結合的情況如下圖-2所示。其中，某房地產企業“SIG”規模小，其發展路徑對標復地和凱德，不斷深化與金融的結合，進行模式轉型。

（二）房地產企業管理要精細化

隨著房地產企業“暴利”的結束，粗放化管理的房地產企業勢必會被市場所淘汰，房地產企業必須加強管理的精細化，向管理要效益。精細化管理的核心是管理要制度化、規范化和流程化，加強成本的控制。精細化管理貫穿于房地產企業開發的全過程。在控制成本的具體措施上，可以借助于ERP（企業資源計劃）等成本管理信息系統。

（三）選準區域市場

隨著房地產市場風險的增加和不同區域市場風險的不同，房地產企業，特別是中小型房地產企業由于資金和投資項目的有限，在選擇項目時尤其要注意選好區域市場。選擇區域市場應著重考慮的方面，包括當地的市場需求狀況、市場供給狀況、供求關系、當地的政府政策等方面。

參考文獻：

[1] 中國房地產研究會、中國房地產業協會、中國房地產測評中心，《2013中國房地產上市公司測評研究報告》，2013.5

[2] 中國房產信息集團，《中國城市發展前景與風險排行榜》，2012.10

[3] 姜宇飛，我國房地產業周期性與發展前景，中國房地產業，2013.3