淺析房地產企業的全面預算管理

王飛燕

【摘 要】隨著國家對房地產行業調控政策不斷加大，以及房地產行業市場化程度不斷增強，房地產行業高速發展形勢下粗放型管理所掩蓋的內部管理問題逐漸暴露出來。如何有效整合房地產企業的各種資源，提高資源的利用效率，是目前房地產地產公司特別關注的問題。本文試著從全面預算管理的相關概念，實施過程存在的問題以及相關解決措施著手，希望給房地產企業進一步優化資源配置，提升企業核心競爭力提供一些建議。

【關鍵詞】全面預算管理；問題及對策；房地產企業

一、房地產企業全面預算管理概述

全面預算管理是企業為實現戰略規劃和經營目標，對預算期內的經營活動、投資活動和籌資活動，通過預算的方式，對企業內部各部門、各單位的各種財務及非財務資源進行分配、考核、控制，以便有效地組織和協調企業的生產經營活動，完成既定的經營目標。全面預算管理是一種管理工具，更是一套系統有效的管理方法，它的實施對我國房地產企業具有以下向幾個方面的重要意義。

（一）有助于貫徹和執行房地產企業的戰略目標。

全面預算是對企業整體經營活動一系列量化的計劃安排，它通過細化企業戰略規劃和年度經營計劃，將房地產企業的戰略規劃與年度預算指標聯系起來，滿足了戰略管理的需要，實現了企業長遠發展規劃與短期計劃的有機統一。

（二）有助于加強房地產企業內部控制。

全面預算管理是一個以預算為標準的管理控制系統，涵蓋房地產企業經營活動全部活動，并能通過控制、分析、反饋、評價和考核等相關措施，實時掌握房地產企業的全部生產經營管理情況，有助于加強企業的內部控制。

（三）有助于提高房地產企業風險管理的能力。

房地產企業在開發經營項目中存在一定的不確定性，如何把控這些風險是房地產企業需要重點關注的問題，諸如如何把控土地的征用、房屋的建設、基礎設施以及其他設施的建設等風險。企業通過全面預算管理設定風險與經典，可以提升企業的風險管理能力。

二、房地產企業實施全面預算管理的應用

（一）房地產公司預算的建立和編制

房地產企業的預算內容包括經營預算（項目整體預算）和財務預算。經營預算在房地產企業也可以稱作項目總體預算，是依據開發項目全過程編制的預算；財務預算反映企業預算期內財務狀況和經營成果，以及現金收支指標的預計報表。

（1）項目整體預算的編制。

項目整體預算的內容包括：項目銷售預算、項目進度預算、項目成本預算、項目費用預算。編制項目整體預算以編制項目進度預算為基礎。

（2）財務預算：

財務預算包括資本預算、現金預算、預計資產負債表、預計利潤表、預計現金流量表。房地產預算的編制以項目為編制基礎，在匯總每個項目的基礎上，編制年度預算，根據年度預算分季度、分月度編制月度預算。財務預算和生產企業的模式相

（二）房地產公司預算的控制與執行

項目開發進度、動態成本控制以及現金流量管理是房地產公司預算控制和執行需要重點關注的問題。項目進度規劃是依據項目開發流程，將開發項目從前期開發到項目施工、項目銷售全過程，所有工作事項的工作時間（工期）、開始和結束的起止時間、規劃編制出來，根據工程進度情況，編制成本費用預算。動態成本控制需要解決市場定價、項目目標成本，同時對目標成本加以分類進而形成預算指標。房地產企業是需要大量資金投入的企業，需要抓好現金的預算和執行，在執行過程中必須按照預算規定的項目和金額支出。

（三）房地產公司預算的分析和考核

在進行預算分析之前，需進行預算執行回顧，即將已發生月份的預算與實際執行情況進行對比分析，將預算與實際之間的差異進行調整，之后再進行預算分析。預算分析要全面掌握預算的執行情況，研究落實解決預算存在的問題，及時糾正預算的執行偏差；其次是將執行的結果參照考評制度，結合企業內部經濟責任制考核進行，與執行預算的責任人獎懲掛鉤。

三、房地產企業實施全面預算管理過程中存在的問題

許多房地產公司實施全面預算管理，完全按照制造企業的管理經驗照搬，在實施過程中，出現了很多問題，并未顯示其應有的作用。

（一）沒有建立明確的全面預算管理體系

目前很多房地產企業的預算還是松散型的，上層的目標與基層的實施缺乏緊密的聯系和實質性的合作與交流。這與沒有建立一個強有力的預算管理組織體系有直接的關系，以致于企業缺乏整體規劃，無法落實預算編制的目標和對預算的考核與監督，預算管理的作用得不到充分發揮。

（二）預算數據缺乏合理性，實施效果不理想

現在許多房地產企業為了趕工程、搶進度，經常是沒有圖紙先行施工，導致設計概算突破估算指標、施工圖預算突破設計概算、竣工結算遠遠突破施工圖預算。還有的企業預算的科學性不夠，測算的依據不足，論證的資料太少，使得預算指標與實際的執行情況差異較大，導致預算失去了應有的指導意義。

（三）套用生產企業的全面預算管理的模式，沒有考慮房地產企業的特點

由于房地產企業全面預算管理沒有成熟、規范的體系可參考，因而許多房地產企業還是套用工業企業預算管理的方法，在年度經營計劃下，編制年度預算，通常還是單項預算，重視財務指標預算，輕視項目開發和管理，也沒有考慮到項目開發周期及其他的不確定性因素，最終導致預算管理的失敗。

四、房地產企業全面預算管理問題的優化對策

（一）樹立正確的全面預算管理觀念、強化制度建設

首先要強化預算的法律效率，預算一經確定，企業各部門在房地產開發建設期至銷售期的各項活動中都要嚴格執行，提高預算的控制力和約束力，同時要強化制度建設，要建立健全預算執行與控制管理、業績報告及差異分析、預算指標考核等一系列全面預算管理制度。

（二）加強全面預算管理的基礎工作管理

基礎工作主要包括原始記錄，定額工作、計劃價格、計量工作，標準化工作，信息工作、規章制度和員工培訓等，這是是專業管理工作中最基礎的部分。基礎工作的加強，可以有效地提高企業各項經營活動的績效和整個企業管理水平，為企業全面預算管理提供鋪墊。

（三）預算與公司的戰略目標緊密結合，編制和執行考慮房地產行業的特色

房地產企業要根據所處的外部環境和自身內部條件制定適合企業發展的戰略目標，預算的編制以企業的戰略目標為基礎，收入、成本、費用層層分解到責任部門的預算中，從企業內部自上而下，自下而上，上下結合形成最終預算；同時要考慮到房地產行業的特點，結合項目進度預算，編制財務預算。

參考文獻：

[1]崔亞娟，關于房地產企業全面預算管理方案的研究，《科技創新導報》， 2009年第三期

[2]郭鵬，房地產企業全面預算管理，《現代經濟信息》， 2012年10期