遼寧省房地產業現狀分析與發展對策研究

胡立男

【摘 要】本文闡述了房地產業在我國經濟發展中的重要地位，通過對遼寧省房地產業現狀分析，研究了房地產發展過程中出現的一些供應結構不合理、發展不均衡等問題，提出遼寧省房地產業相應的發展對策 ，來促進房地產業健康有序發展。

【關鍵詞】房地產；現狀；發展對策；健康有序

一、前言

自2000年以來，我國房地產業有著突飛猛進的發展，速度驚人。遼寧省作為東北地區房地產業發展最快的省份，更是逐步以房地產業作為全省經濟發展的重要推動力。遼寧省房地產業作為全省經濟的重要來源，在整個經濟體系中具有舉足輕重的地位，對經濟發展起著重要作用。

房地產業的健康發展能夠促進全省城市化進程，推動城市基礎設施建設，為我省新增城市人口的安置問題提供有力保障。房地產業具有產業鏈長、產業相互關聯度大的特點，其直接相關和間接相關的產業多達50多個。其產業發展能夠實現居者有其屋，為人們提供數量更多、品質更高的住房，充分滿足人們日益增長的居住要求，對于促進全省經濟增長起著至關重要的作用。

二、遼寧省房地產業現狀分析

（一）房地產開發投資完成情況

遼寧省房地產業開發投資額，從2003年到2012年，只有2004年同比增長45%以及2008年增長37.6%增幅較大之外，其余各年份增長態勢相對溫和。到2012年，遼寧省房地產開發國有總承包以及專業承包企業已達到301個，開發投資額已經達到將近5000億元，新增開發面積達到了12444.3萬平方米。從總體情況來看，住宅房地產投資的發展狀況是相對最穩定的。然而，房地產年竣工面積的增長同時帶動了房地產行業供給的不斷增加，土地等原材料的價格上漲導致竣工房屋造價一路上漲，目前每平方米造價成本達到2713元。作為商品房最重要組成部分的住宅，在2004年以后銷售面積比例占總數的90%，銷售金額占總金額的85%。這種情況表明，居住需求是購房需求最主要的因素。遼寧省房地產開發資金主要來源于自籌和其他相關渠道，貸款只占20%的比例，外商對遼寧省房地產業的直接投資額也在逐步上漲。2000年，外商投資在我省房地產投資金額占57%，到了2012年，這一比例上漲到90%。

（二）遼寧省與全國發展比較分析

作為東三省中的經濟大省，遼寧省在2000年、2004年及2008年的房地產業投資額遠遠高于全國整體水平。金融危機的來臨，對全國房地產業發展都造成了一定程度的沖擊，使得全國房地產業發展速度有所下降。但是遼寧省的房地產業發展依然呈現增長的趨勢，遼寧省每年的房地產新開發面積在全國新開發總面積中占5%—6%的比重，而且每年都有所增加，呈穩步增長的趨勢。由此看來，遼寧省房地產業的發展水平要優于全國整體水平。遼寧省房地產業土地購置面積在全國增長大環境中優勢明顯，增長幅度高于全國平均水平32個百分點。到了2011年，遼寧省土地購置面積及購置費用增長趨勢跟全國平均水平基本持平。

遼寧省的商品房銷售量增長趨勢只有在2002年和2003年比全國增長速度稍緩慢， 其余各年份基本與全國發展態勢保持一致。即便是在金融危機后的2008年，遼寧省商品房銷售增長速度也沒有出現急劇下降的局面，依然實現了6.8%的增長。在辦公樓的銷售方面，遼寧省的銷售面積增速與全國整體水平相比存在一定差異，特別是在2008年全國辦公樓銷售面積急劇下滑的狀態下，遼寧省卻出現了87.6%的大比例增長，這在全國范圍內都是少見的現象。遼寧省的商業營業性用房銷售情況與全國整體趨勢相比基本一致，但其波動較大。

開發資金來源方面，直到2011年，遼寧省房地產開發資金主要來自于國內貸款和自籌資金兩部分，跟全國情況基本一致。

三、遼寧省房地產業存在問題

房地產業屬于集投資、開發、經營為一體的特殊產業，具有基礎性、風險性等一系列特點。近年遼寧省房地產業成績突出。不利的一面就是，如此快的發展速度，難免會出現一些問題。遼寧省房地產業近十年發展過程中市場處于快速發展階段，商品房價格一路飆升，一直處于上漲趨勢。2012年，全省商品房平均價格為4929元每平方米。此價格對于中低收入家庭來說無疑在購房面前產生巨大的經濟壓力，大部分人只能望房興嘆。伴隨著房地產市場的不斷壯大，其也存在一些如開發結構大同小異，開發結構單一，很難同時滿足不同消費者的不同需求以及供應不合理、保障房進展不均衡等問題。

遼寧省房地產市場發展過程中，暴露出政府對其項目審批不嚴格以及管理不規范的問題。其主要問題有如下兩點：第一，個別企業在政府監管不嚴個的情況下擅自修改規劃；第二，遼寧省房地產市場開發過程中存在短期行為，對開發樓盤的周邊環境造成了很大的破壞。房地產企業作為一個特殊行業在投資上存在很大的風險，隨時會出現開發商與消費者中間違約的狀況。這些隱患的存在時常會導致銀行不良貸款得發生，使得房地產市場出現金融風險。房地產業作為一個特殊行業，具有其特定的壟斷特征，其結果直接危及到消費者的利益。一些房地產企業憑借自己的手段和地位取得了國家資源的占有權和使用權，在市場競爭過程中占有絕對優勢。伴隨著房地產市場的快速發展，物業管理服務質量越來越受到消費者的重視，然而，遼寧省目前的整體物業管理水平還有待進一步提高，物業管理問題不但沒有得到及時有效的解決，而且一直呈現上升趨勢，出現了糾紛多樣化、復雜化、處理難度大等特點。

四、遼寧省房地產業發展對策研究

（一）完善土地供應制度，加大土地價格調控

土地供需結構的協調發展是保證土地市場正常發展的首要條件，對房地產市場的健康發展起著至關重要的作用。目前遼寧省個別城市出現了地價、房價大幅上漲的情況，土地儲備機構應該根據房地產市場的實際發展狀況及時規范土地出讓制度，及時準確的掌握土地投放總量。從市場細分角度著手，適當的調整各類用地的儲備量和供給量，以便化解土地市場供需失衡的問題。一方面，緊縮城市中心房地產開發用地以及高檔住宅建設用地，對開發建設高檔住宅從根源上進行控制；另一方面，響應國家號召，堅決落實保障性住房政策，對于建設保障性住房的土地放寬要求，滿足中低收入水平人群的住房要求。

根據遼寧省房地產市場發展現狀，政府應加大對土地價格的調控力度。著重建設科學合理的價格調控體系，增加土地交易的透明度和公開性。遼寧省可以根據國家相關政策進行地價的調控，比如建立基準地價、出讓底價以及標定地價等。條件允許的情況下，可以參照國外相關成功經驗，結合遼寧省的相匹配情況進行進一步的價格體系完善。比如，日本政府每年都在特定的時間里公布官方地價，使得全國人民對當前土地價格一目了然。這種做法有利于政府對土地價格的調控和管理，同時為土地交易的公平公正提供可靠依據。

（二）建立房地產價格預警機制

建立完整科學的基準地價體系，是宏觀調控土地價格的首要任務。政府部門要根據當地土地市場發展狀況，適當的調控土地價格和拆遷補償費用等，尤其是高檔住宅的用地規模。只有以科學的地價體系為支撐，遼寧省房地產土地市場才能健康發展，土地才能達到高效利用的目標。遼寧省房地產市場存在哄抬價格的現象，針對此問題，政府部門更要加強相關管理。嚴格審查房地產項目價格申報，物價、工商、稅務等部門均應嚴格按章辦事。面對社會經濟預期問題，需要政府正確引導消費者的消費理念，形成健康的房地產市場氛圍，引導老百姓樹立正確的購房觀念以及投資理念。

（三）規范財稅政策及金融市場

完善不同的稅收政策，堅決打擊投機性購房行為，引導居民進行合理的住房消費。財稅手段要保證抑制投資、打擊投機的原則，嚴格控制過度投機行為的發生。稅收部門要積極研究相關稅收減免政策，根據實際情況積極調整，引導房地產市場健康發展。政府相關部門要嚴格規范銀行信貸行為，嚴把信貸門檻。第一，政府要加快完善房地產金融體制，拓寬房地產開發資金的來源渠道。整頓當前房地產金融體制，打破傳統的開發商過度依靠銀行貸款的格局，鼓勵房產開發商金融創新，自主融資，給予一定的資金支持。第二，改變目前銀行過度依賴房地產貸款的盈利模式，加強房地產信貸風險管理，避免由于爭相貸款而出現銀行對房地產企業的過度支持。第三，實行區別性信貸政策。相關部門可以從房地產開發商準入條件著手，嘗試實行區別貸款。第四，積極開展個人首套住房貸款，以便保障二手房市場的穩健發展。遼寧稅務應依托信息管稅新思路，以項目管理為主線，以行業風險監控分析為核心，以重點風險點為抓手，對該行業進行稅收一體化的規范化綜合管理和服務，公平行業納稅環境。

五、結語

遼寧省房地產業從2002年以來的整個發展過程中一直呈現高速發展的趨勢，即便是在2007年全球金融危機的沖擊下，全省房地產業發展態勢也未受到太大影響，依然保持穩步上漲狀態。但是遼寧省房地產業發展也存在發展不均衡等問題，在今后的房地產業發展過程中，遼寧省應該著重從土地供應、價格調控、財稅政策等對策方面認真研究，出臺系列政策舉措，引導我省房地產業健康有序發展，成為遼寧省經濟發展穩增長的中流砥柱。