適用善意取得若干問題研究

韋丹蓓 伍玉鳳

【摘 要】善意取得制度對于維護交易安全和正常市場秩序有著重要作用，經過數年理論研究和司法實踐，2007年10月1日起施行的《物權法》全面規定了善意取得制度，但在其適用范圍與適用條件上還存在著不少爭議，本文擬從物權法規定善意取得的條件出發，就如何確定善意、贓物能否適用善意取得以及不動產如何適用善意取得進行探討。

【關鍵詞】善意取得；適用；贓物；不動產

善意取得亦稱即時取得，是指原物由無處分權人轉讓給善意第三人時，善意第三人取得原物的所有權，所有權人不得請求善意第三人返還原物。其中“善意第三人是指不知占有人為非法轉讓而取得原物的受讓人。”

關于善意取得的適用，目前主要存在的爭議有：

一、如何確定善意

（一）如何確定主觀上是否屬于善意。由于善意是人的心理活動，旁人不可能探知，因此在判斷是否善意的時候，應當通過參考受讓對象、地點環境、價格等來綜合判定，具體如下：

（1）受讓對象。如果受讓對象與轉讓人存在某種親屬關系或者與轉讓人之間有著常年的合作并熟知轉讓人情況的，則此種情況一般應認定受讓人存在惡意。

（2）交易的地點環境。如果交易地點是在非法的經營場所或者非正規經營場所，一般可以認定系惡意。

（3）交易價格。如果是正常的買賣的話，交易價格應當為正常市場合理價，如果雙方交易的價格遠低于該價格的，那么一般應當認定交易一方存有惡意。

（4）其他情況，如“善意取得人通常由誰讓與及在何種情形下取得其物，應有記憶。如經原告之要求，被告拒絕為此項陳述的，則被告之取得，應推定為惡意。”

（5）總之，在判定是否屬于善意時，法官應當本著誠實信用原則，綜合整個案情予以考慮。

（二）判定善意的時間點。由于財產交易的達成和財產的交付會有時間差，因此在判斷受讓人是否善意的時點就存在兩個時間點，即以邀約承諾達成還是以財產交付時為時間點。筆者認為，由于善意取得制度的價值基礎和目的在于保護交易安全，或者說是財產流轉的安全，即保護的是物權變動所帶來的效果，因此應當以財產的交付作為判斷受讓人是否善意的時間點。因為如果財產尚未交付，則存在雙方之間的僅僅是債的行為，如果轉讓方無權處置標的物的話，則此時可以根據《合同法》第五十一條：“無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效。”確認債的行為無效，又由于財產尚未交付，因此買受人不得援引善意取得予以對抗。因此，判斷善意取得的時間點在于財產交付時。如果財產交付的當時受讓人是善意，但財產交付完成后，受讓人知道或者應當知道轉讓人無權處置財產的，仍然不影響受讓人善意取得該標的物；如果財產交付前受讓人知道或者應當知道轉讓人對標的物無處分權的，則推定其財產交付時屬于惡意。

二、贓物是否適應善意取得

對此，無論是在立法例還是實踐中有多種不同觀點。

（一）就立法例而言，大致有三種模式：一是規定不適用善意取得制度，如《蘇俄民法典》第152條。二是規定原則上不適用善意取得制度，但通過法定方式取得的，可以發生善意取得的效力。如《日本民法典》第193條、第194條規定：‘于前條情形，占有物系盜贓或遺失物之時起二年間，可以向占有人請求回復其物。盜臟及遺失物，如系占有人由拍賣處、公共市場或出賣同種類物的商人處善意買受者時，受害人或遺失人除非向占有人清償其支付的代價，不得回復其物在這里，取得所有權的情況有兩種：一是經過二年除斥期間；二是在法定場合買受；三是適用善意取得制度，如《美國統一商法典》的規定。

（二）就司法實踐而言，公安機關認為必須一追到底，但很多學者主張應該有例外情況，如我國學者王利明主張：“對贓物的一追到底應該是有例外的：1、從公開市場購買的，支付了合理的對價，也有合法的手續，應當受善意取得的保護，不能再追贓；2、如果是從拍賣行買的，如果拍賣行確實有合法的經營資格，經過了合法的拍賣手續購買的，應當受善意取得的保護不能再追贓。”

（三）筆者認為贓物原則上不應適用善意取得，畢竟按照我國法律贓物應當追繳，但是如果一味的強調贓物追繳，一味的注重公共權力的行使，則在一定情況下是極為不公的，如上述所列的經正當合法程序取得的拍賣物，作為買受人在此種情形是基于對某種交易條件和交易秩序的信賴，如果僅僅以拍賣物系贓物而一律追繳，并且不對相關當事人進行任何的補償，如此還有誰敢參與競拍，還有誰相信既定的拍賣秩序，如此將會對交易安全造成極大傷害，因此筆者贊同一定情況下贓物的善意取得，主要就是上述《日本民法典》所述的兩種情形。

三、不動產如何適用善意取得。

目前不動產善意取得發生較多的情況主要在房地產交易中，根據《城市房地產管理法》第三十八條：下列房地產，不得轉讓：（一）以出讓方式取得土地使用權的，……” 該條實際上規定的是在房地產交易中無權處分的情形，因此一旦當事人在上述情形下進行房產交易，就涉及到該交易行為是否合法有效、發生的所有權變動能否適用善意取得。

（一）以出讓方式取得土地使用權，不符合《城市房地產管理法》第39條情形，可以適用善意取得。筆者認為，如果出讓人未能繳納完畢出讓金，但土地管理部門已經辦理土地使用權登記（雖然按照我國法律規定，未繳納完畢土地使用權金是不得辦理土地使用權證，但實踐中也有一些土地管理部門基于方方方面的原因仍予以辦理），在此種情況，即便投資總額未達到規定，但根據上述《物權法》規定，交易行為仍然合法有效，由此發生的物權的變動仍然適用善意取得。在目前司法實踐中，人民法院對于已經完成土地使用權變更登記手續，即便出讓方未繳納完畢出讓金或者完成投資總額的25%，仍然判定交易的協議和使用權的變動合法有效。最高人民法院《關于已經取得國有土地使用權證，但未交清土地使用權出讓金的當事人所訂立的房地產合同是否有效的答復》【2004】民一他字第18號：“土地受讓人未全部交納土地使用權出讓金，但已取得國有土地使用權證書的，其與他人簽訂的房地產轉讓合同可以認定有效。”由于轉讓合同合法有效，因此基于該合同所辦理的權屬變更登記當然合法有效。

（二）司法機關對房產進行了查封或以其他形式限制房地產權益的情形不適用善意取得。司法機關對房產進行查封的情況，通過在房產管理部門查詢是完全能確知的（加上現在對房產查詢信息的公開化，對于被查封的情況是很容易得知），在此情況下，買受人以不知或不應當知道轉讓人無處分權而主張善意是不能成立的，更何況由于房產被查封，實際上也無法完成房屋的變更過戶手續。

（三）共有房地產，未經其他共有人書面同意而處分房產的應當成立善意取得。如果受讓人與出讓人沒有親屬或者無證據證明轉讓人與買受人熟識的，如果雙方交易的價格公平合理，并且完成過戶手續的，則買受人符合《物權法》關于善意取得的規定。

（四）權屬有爭議的應當區別對待，如果轉讓人已經取得權屬證書，并且其權利亦在房產部門存有登記，即便轉讓人與第三人就權屬發生爭議（如正在進行確權的訴訟），如果第三人沒有對轉讓的房產進行查封的，則轉讓人將房產轉讓給第三人，第三人如果是善意受讓并且雙方完成了房產過戶登記手續的，則應當成立善意取得。

參考文獻：

[1]李顯東：《中國物權法要義與案例釋解》，法律出版社，北京，2007年版。

[2]王利明主編：《中國民法案例與學理研究（物權篇）》，法律出版社，北京，1999年版。

[3]王利明：《物權法的熱點問題》，法大民商經濟法律網，www.ccelaw.com