清單計價模式下房地產項目的成本控制評析

唐明慧

摘要：隨著經濟的迅速發展，房地產開發水平也不斷提高，從規劃設計到功能質量等方面都不斷加強，成本控制和管理歷來是企業管理的重心，房地產開發項目也不例外。房地產企業經營環境逐漸呈下滑趨勢，競爭越來越激烈，要求房地產開發企業必須對項目投資實施全過程有效的成本控制。本文探討了清單計價模式下房地產項目的成本控制，論述了項目成本控制中應注意的問題。

關鍵詞：房地產；成本控制；清單計價模式

中圖分類號：F293.33文獻標識碼： A

引言

經濟的發展帶來基本投資建設的規模不斷擴大，中國現代房地產事業對建筑工程項目的全程成本控制的要求越來越大?，F在我國的房地產市場將越來越規范化、專業化，逐漸告別暴利時代，利潤率正回歸社會正常利潤水平。房地產開發企業要實現開發項目的最大經濟效益，就必須對項目開發成本進行有效的管理和控制，從而真正達到利潤的最大化。傳統定額計價模式采用指令性計價的模式，無法體現投標單位的施工、技術和管理水平，也難以實現招標人對項目成本的有效控制。工程量清單計價模式采用市場為導向，施工企業自主計價，房地產公司通過市場競標，擇優錄取、合理確定中標單位，反映市場的供求關系。

制定項目的目標成本

目標成本是企業預先確定的、在一定時期內和經過努力所要實現的成本目標，是項目成本的控制線。許多地產公司因項目開發時間緊，并沒有事先建立明確的目標成本，總包土建單位合同也是僅有一個平方米指標來做合同總造價，無法作為項目的控制線，更沒有對每項工程進行細化指標的拆分、測算，結果導致了無法對工程成本進行后續跟蹤，哪些地方超過成本無從反映。

3.房地產開發的成本控制

3.1房地產企業設計階段的成本控制

房地產企業設計階段的成本控制是整個成本控制的關鍵與重點。盡管設計階段的費用在整個建設工程過程中所占比例不大,但對工程造價的影響很大，能達到 75%以上。由此可見，房地產企業設計質量的好壞會直接影響到建設費用的多少和建設工期的長短，決定人力、 物力和財力投入的數量。因此，合理科學的房地產設計可大幅降低造價成本。因此，設計階段對項目投資的影響是極大的。

3.1.1房地產企業應采用合同約束措施，有效控制產品造價

針對設計人員經濟觀念淡薄， 設計變更隨心所欲。 房地產企業應在設計合同的經濟條款上,增加設計變更及修改的費用額度限制條款，采取一定的約束是對設計規范、工程質量與預算指標等各方面進行控制的一種舉措。

3.1.2房地產企業應推行設計招標，擇優選擇設計單位

房地產企業應積極推行建筑方案與經濟方案相結合的設計招標方法， 以此來將工程主體及配套的圍護、綠化等都放在一起進行招標，并組織有關專家進行綜合評比，這樣就既選出好的設計單位，又可促進設計方在項目整體布局上的開拓創新。

3.1.3房地產企業應開展限額設計，進而控制造價

房地產企業應積極推行限額設計， 建立健全的設計經濟責任制。 設計人員應熟悉掌握建筑工程預算定額及費用定額，熟悉建筑材料預算價格，然后按項目投資估算，控制初步設計及概算，再用初步設計概算控制施工圖設計及概算。嚴格控制設計變更，以保證投資限額不被輕易突破。 房地產企業的工程造價管理人員應與設計部門積極配合， 及時提供可靠的工程基礎資料。

2房地產企業招標投標階段的成本控制

3.2.1投資決策階段的成本控制

建設項目投資決策階段工程的成本對整個項目全過程的控制起著決定性作用，一個項目若出現前期決策失誤，后期各階段不論怎么努力也不能彌補損失。在投資決策階段，開發商要對市場進行充分的調研，對市場走勢做出明確的分析和判斷，初步規劃設計方案、進行市場定位等。投資決策階段決定建設項目的投資定位，進行多種投資方案的比對，分析建設過程中的投資風險，并考慮好決策，根據項目間的不同點進行投資成本的替換，已確定合理的投資估算。

3.2.2設計管理上的成本控制

設計方案的優劣、設計質量的好壞都直接影響著房地產工程的成本、進度和質量。實行設計招投標制度，選擇綜合實力強的設計單位和優良的設計方案，一般施工圖設計費用在整個項目投資中所占比例相當小。簽訂設計合同時，要對設計單位提出明確的限額設計目標。施工圖設計出來后，要組織設計、工程、預算、監理人員，對施工圖的技術性、安全性、周密性、經濟性進行會審工作，提出明確的書面審查意見，并監督設計單位進行修正，避免或減少設計不合理甚至失誤所造成的投資損失浪費。

3.2.3施工招標階段的成本控制

房地產項目工程招投標是有效控制工程成本的核心，開發商應組織設計、工程、預算、成本四大專業人員聯合組成招標工作小組，就招標范圍、招標內容、招標條件等進行詳細、具體的策劃，擬訂標書，同等條件下應選擇取費低的企業。

3.2.4施工階段的成本控制

施工階段是房地產項目的具體實施階段，也是建筑產品的形成階段，也是最難的階段。要做好質量控制、成本控制、工期控制、合同管理以及組織協調。在施工階段中，要抓好合同管理，對工程變更實行有效的控制，盡可能減少工程索賠，要對合同及有關文件規定慎重考慮，杜絕盲目簽證情況的發生，根據施工圖的進度計劃和現場的實際進度及時核定施工圖預算、對地產建設實行動態控制；廣泛采用新技藝、新材料，從技術上對項目施工成本進行有效控制，加強材料、設備的采購和管理，控制材料成本。

3.2.5竣工階段的成本控制

房地產項目的竣工決算階段是成本控制的最后階段，竣工決算階段是成本控制工作的最后階段，房地產成本控制中心應依據工程竣工資料、國家或地方的有關法規、施工合同等相關資料，核定工程的價款和施工記錄，防止錯誤記錄。在房地產交付使用后，進行對比，找出工程成本變化的因素，并提出改進措施，總結經驗教訓，提高未來房地產項目的成本管理水平，達到提高效益的目的。

房地產項目的成本控制是一個動態的過程，應以市場需求為導向，保證質量為前提，過程控制為環節，規范操作手段，合理控制項目的成本。

4.房地產項目全過程系統程序控制

在房地產建設項目中，成本控制通常包括對上述決策、設計、投招標、施工和竣工結算階段的造價進行的管理和控制，全過程造價系統控制是根據控制論、系統論以及價值工程建模形成的。房地產項目在決策階段可通過可行性研究，依據系統論中最優化、整體性、動態性、模型性和綜合性的原則來分析、定向、決策和控制項目造價；在設計階段，根據系統論，從全局上把握設計權衡的要點，根據最優化原則設計方案控制造價。項目投標招標階段，通過價值原理，選取最優承包方案，進行造價控制；項目實施階段，利用系統控制價值論原理，把握全局，選出最佳方案，對出現的問題進行反饋總結和處理，實現造價控制；在竣工結算階段利用系統論和控制論原理，獲取最終工程造價。把關工程最后的造價控制，總結該工程的控制經驗，為以后造價工程控制提供參考。

5.結語：房地產項目將經濟、技術與管理集為一體，只有均衡各方面，才能做到控制成本的目的。房地產開發企業在實際生活中要加大成本控制力度，建立一個全過程、全方位的成本控制系統，使項目運作各階段彼此相互影響、相互制約、相互作用，從而達到有效降低成本的作用，還應與其供應鏈上的企業形成戰略合作關系，降低供應鏈內部消耗，從而提高企業的經營利潤，提高企業的競爭能力以及企業對市場的應變能力。

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