房地產開發項目的成本控制論述

任秀麗 曹子建

摘要：房地產行業正逐漸由“暴利時代”向著“微利時代”發生巨大的轉變，利潤水平慢慢朝向價值方向回歸，市場向著規范化方向發展。在開發投資過程中，如何憑借合理控制成本，合理安排成本支出、逐步提高經營效益，實現從粗放型到集約型的轉變，進而實現房地產企業的最大利潤，已經成為眾多房地產開發企業的重要課題。本文主要對房地產開發工程領域成本控制進行了分析探討。

關鍵詞：房地產開發；工程領域；成本控制；現狀；原則；措施

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼： A

引言

開發項目的成本控制并不等同于承建單位的成本控制工作，其控制主體是建設單位，成本控制工作則涉及到項目的建安造價、設計方案、施工過程控制以及項目運行過程控制，同時還需要對建筑的全壽命周期全方位進行控制。我國當前的房地產建設項目成本控制工作，在整體上說和發達國家地區有著較大的差距，需要不斷地進行自我更新和完善。

一、房地產成本的管理和控制的現狀

1、缺少一條完整的成本管理鏈條

目前，多數開發企業在工程成本管理上只是做了最簡單的成本計算，并沒有進行系統全面的計算。而且，絕大多數企業過于重視企業對市場的占有率和企業利潤，卻沒有將企業的長期發展放在第一位，缺少一套合理、完整的成本管理系統，提高房地產開發企業市場的競爭力。

近幾年，房地產開發企業的成本管理主要依靠工程結束后的核算，但是現在許多企業都將房地產行業定義為高利潤的行業，這就造成了企業管理者對成本管理的概念和意識不明確，弱化了成本管理的重要性。大部分企業只注重對企業內部成本的計算，而對于原料的采購與房屋的銷售和服務等環節的成本計算并沒有給予足夠的重視，無法形成一個系統的、完整的企業成本管理鏈條。

2、缺乏有效的資金管理方法和手段

對于房地產企業來說資金就是血液，現在的房地產公司存在著普遍的低水平管理、沒有良好的計劃性。對于當前的很多公司，他們在對項目開展的時候，測算的僅僅只有成本，對于資金的測算非常的少甚至有的公司都沒有這方面的東西。但是資金管理對房地產的成本控制卻起著非常重要的作用。

二、房地產開發項目成本控制措施

1、決策階段的造價控制

1.1進行充分的市場調研工作

對擬建項目所提供產品的市場占有可能性進行分析，對市場目前和未來狀況進行數據分析和處理。在對市場充分調查的基礎上論證項目的功能定位，項目定位是關鍵。對擬定的各種可能建設方案或技術方案進行認真的技術經濟分析、比較和論證，確定定價目標。

1.2提供合理的經濟分析預測

在投資方案決策時，解決好計劃和目標管理中定性和定量的問題，定量管理注重使用數據，使目標能夠考核。分析計算項目的贏利能力和清償能力、投資回收期、財務可行性。結合市場調研、不確定性分析等因素選取多種價格方案并加以分析，進行多方案比較，做好市場預測。按照成本核算科目，作出相對準確的投資估算并進行控制。使投資者對項目未來的效益有充分的了解，減少投資風險。

2、設計階段的造價控制

一個好的設計方案可以給企業帶來良好的社會效益和巨大的經濟效益。設計階段控制主要是施工圖紙出來之前的成本控制。通常情況下，大型房地產公司在多年積累的基礎上，都會設置本單位的標準圖庫，這樣不但有利于降低成本，而且可以精確控制成本。若沒有標準圖庫，就要重視設計概算。當前，有不少公司為縮短開發周期，在未出概算的情況下盲目施工，導致設計修改不斷，費用成本增加。實現有效地控制變更數量與修改數量，需要最終圖紙齊全，這樣招標階段就可以直接與施工單位進行總價包干，對建安的成本也會較大程度的控制。因為建安成本基本可以占到除土地成本以外的總成本的70%，所以總體成本也會得到有效的控制。

3、招投標階段的造價控制

招投標環節是房地產成本控制非常關鍵的環節，各個房地產公司都高度重視工程該階段。招投標分為經濟標和技術標。經濟標主要為報價，包括總價、分部分項報價、清單式報價及工料分析。技術標反映的是企業的信譽度、管理水平、等級、施工方案等情況。在招投標過程中，一要堅持公開、公正、公平原則，招標信息要廣而告之，要事先了解好材料和施工市場，對投標單位的資質進行嚴格審核，努力保證招投標效果。二要合理使用固定單價、固定總價、可調總價的方式，盡量采取固定總價和固定單價，做到成本事前控制，盡力避免后期不必要的糾紛。三要根據企業品牌效應和項目的定位合理確定材料的標準，力求達到最優性價比。四是堅持合理低價的原則，采用合理的低價中標形式，在保證工期和質量的前提下，確定合理的中標者，而不能僅以低價作為確定中標者的唯一標準，避免產生低價惡意競爭和低價中標導致低質工程。

4、施工管理階段的造價控制應采取的措施

4.1在工程施工階段影響工程造價的可能性只有5%—10%，但整體工程投資主要發生在這一時期，是施工圖變為實體工程的階段，投資浪費的可能性很大，所以施工階段的造價控制十分重要。首先，房地產企業要確定合理的工期，不要頻繁地調整工期。其次，要合理安排，綜合平衡施工順序。如住宅小區工程中，在總平面布置及工期計劃安排時，盡量減少臨時設施費用，不發生臨時供水、供電、道路的重復費用，在景觀及道路施工時，綜合平衡土方的挖填量，及時進行各類管道的鋪設，減少二次施工造成的浪費，從而節省工程成本。第三，加大項目組織管理力度。通過各個業務過程進行成本控制，根據預先確定的標準、方案對每筆成本每個科目的數據實行限額控制，建立形成分工負責、有機協調的責任成本體系，實現降低成本的目的。

4.2加強圖紙會審工作及合同管理。有計劃有目標的合同管理是施工階段造價控制的關鍵，要充分理解和熟悉合同條款。加強圖紙會審，將工程變更的發生盡量控制在施工之前，減少返工費用及承包商的施工索賠。

4.3加強材料供應的管理。建立采購價格考核和信息管理網絡，合理制定采購方案，并與工程工序進度無縫銜接。確定定價和訂購程序，加強材料渠道歸口管理及供應商管理，充分利用采購資源集中批量采購，降低采購總成本。

5、竣工階段的工程造價控制

5.1竣工結算階段的造價控制應注意的問題

竣工結算是工程造價控制的最后一個階段，它是反映建設項目實際造價和投資效果的文件，是竣工驗收的重要組成部分，必須予以高度重視，嚴格把關，具體如下：（1）嚴查施工合同，熟悉施工圖紙，核準工程結算范圍，分析竣工資料，現場核實工程數量，對于未完或未做工程及交叉和假供材，不能在結算中計算。（2）嚴查現場簽證的合理性、真實性。防止不屬于簽證范疇的內容列入工程結算，審查結算內容是否重復，正確處理結算糾紛。（3）審查計算規則的運用，政策調整的合理性、準確性。審查各項取費是否準確等。

5.2事后造價分析評價應注意的問題

工程結算后的評價是對工程項目造價控制的總結，也是整個建設項目的綜合性評價。一般來說應做好以下工作：（1）對成本控制得失進行總結，特別是預算目標成本與實際成本的差異、原因等。并將影響工程造價的各項因素如“目標成本數據”、“動態成本數據”等資料整理歸檔，提煉關鍵成本指標，建立相應的數據庫，為今后項目提供控制參考。成本數據庫是成本管理的基礎和支柱。（2）總結出以后成本控制的措施及努力方向，通過建設項目后評價會使我們的造價管理水平不斷得到提高，工作方法會不斷創新，造價控制管理能力會不斷加強。

結束語

綜上所述，隨著我國的經濟和全球一體化步伐的加快，我國的房地產市場也在飛速的發展，現在已經漸漸的進入了成熟期，現如今房地產行業的在國家的宏觀調控下競爭變得更加的規范。在市場化競爭越來越殘酷的今天，成本無疑起著非常重要的作用，房地產也一樣，對于開發商來說，房地產成本的控制有著重要的意義。

參考文獻

[1]王丹.房地產行業成本控制探析[J].現代商貿工業，2010（13）.

[2]申廣平.房地產成本管理突出問題及對策研究[J].上海交通大學,2012(05).

[3]劉瑛.探究房地產企業成本控制[J].中國總會計師，2011（08）.