談三中全會出臺調控房地產新政策

陳永昌

摘要：黨的十八屆三中全會之后，政府不再用行政手段強行干預房地產的價格，而是通過“三合一”的組合政策綜合調控房地產業，政府對低、中、高三類人群分類指導，通過房產稅打壓房地產泡沫。

關鍵詞：三中全會；房地產；新政策

中圖分類號：F150.1 文獻標識碼：A

文章編號：1005-913X（2014）01-0001-02

黨的十八屆三中全會推出市場化和政府責任二者相結合的房地產新政策，有分析稱其為中國的“第三次房改”。

中國的“第一次房改”始于1998年，當年國務院發布《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，宣布“停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化”。其目的有兩個：一是加快住房建設；二是促使住宅業成為新的經濟增長點。雖然住房的經濟功能首次被國家層面強調，但同時也指出要“建立和完善以經濟適用住房為主的多層次城鎮住房供應體系”、“最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房；中低收入家庭購買經濟適用住房；其他收入高的家庭購買、租賃市場價商品住房”。第一次房改的思路是要建立類似于新加坡的住房供應制度，即大部分人住房問題的解決還是要依靠政府支持，與此次提出的第三次房改的基本精神頗為一致。

回顧中國房改的十幾年，呈現出的一個簡單道理就是：住房問題不能只依靠市場解決。1998-2003年，五年間的整體房價漲幅僅為12.8%，而第二次房改開始后的2004年，商品房房價一年漲幅就是18.7%，比前五年的累積漲幅還高出近6個百分點。要是拿2013年與2003年房價比，那更是“一個在天上，一個在地下”，比無可比。正是意識到了這點，新一屆政府有意開啟第三次房改之門。

新政策的要點首先是強調住房發展的社會功能，加快保障性住房的建設，盡快補上歷史的欠賬，明確的目標就是“十二五”期間（2011-2015年）建設城鎮保障性住房和棚戶區改造住房3600萬套，到2015年全國保障性住房覆蓋面達到20%左右；其次是尊重市場規律，市場調控手段將逐漸取代行政調控手段，比如加大住宅土地供應、開征房產稅等等；再次是推行綜合配套改革，如公報中強調的建立城鄉統一的建設用地市場、完善金融市場體系、深化財稅體制改革等等。三中全會推出的房地產新政，充分體現房改的整體性、系統性和協調性，開創了房地產調控政策的新價值取向。

一、 出臺調控房地產的三合一組合政策

過去十年政府用限購令、限貸令打壓房地產，去年還推出了新國五條，但是結果卻不盡如人意，房地產價格卻越打越漲。十八屆三中全會之后，政府不再用行政手段強行干預房地產的價格，而是通過“三合一”的組合政策綜合調控房地產業。

我國已向市場經濟轉軌，政府既不能像計劃經濟年代那樣包攬所有人的住房，也不能把住房問題一律推向市場。政府要對收入低、中、高三類人群分類指導，各用不同政策讓每部分人都居者有其屋，各得其所，社會才能長治久安。

（一）窮人的住房問題

由政府提供保障性住房（廉租房）來解決住房需求，解決窮人買不起房、住不起房的困難。

（二）中產階級住房問題

由市場提供，按市場法則由供求關系決定房價，價格隨市場自然波動，政府不能強權干預。

（三）高端人群自建或自購高檔住房吹大了中國房地產泡沫

這部分人購買力強，在這種情況下政府應該用房產稅來調節。三中全會決定2014年6月房產政策出臺，人均60平米，超出1套的收稅一個標準，2套、3套的累計疊加，高額的稅賦逼著讓投資性多套購房者賣掉手里的房子，這樣房價就自然調下來了。

二、通過房產稅打壓房地產泡沫

中國房價為什么屢漲不跌，就是巨大的灰色購買力買高了房價。中國灰色收入占10萬億，現在一些大款、大官、大腕手里錢多。中國的融資渠道不多，只能把多余的錢投到房地產上來買房子保值增值，這些人為了避免政局出現問題和貨幣一夜間貶值，就抓緊用灰色購買力買房子，用房產來保值、增值是富人目前的主要投資渠道?；疑?0萬億購買力巨大，市場需求量也大，不管政府怎樣打壓房產價格照漲不誤，是灰色購買力在做購買主體拉動的，只靠行政手段打壓適得其反，只有稅收等經濟手段才能明顯奏效！

解決這個問題最好的方式就是用房產稅收來調節，這叫經濟杠桿。政府用公共支出多蓋保障性住房給窮人住，中產階級的房由市場調節，價格按供求關系隨行就市，政府沒權來管房價。中國是有灰色購買力的人投資購房炒大了房地產泡沫，用房地產稅來調節，多收房產稅可為國家財政增加收入。政府不去管你買了幾套房子，只管按標準用房地產稅來調節，讓多出的房產交不起稅，結果只好把房子賣掉?，F在北京等地大款、大官、大腕都在抓緊處理自己多余的房子，這就是房產稅帶來的導向。

三、對未來樓市走向的預判

從長遠來看，房地產改革的市場化轉變對老百姓來說無疑是利好，但到底效果會如何，還要看今后一段時期內具體的落實措施和政府的實際行動，因為十八屆三中全會的決定本身只是一個綱領性文件，而且是一個“到2020年在重要領域和關鍵環節改革上取得決定性成果” 的長遠性規劃，指望短期內見效不太現實。

（一）農村建設用地與城市土地同權同價，以及允許土地性質的直接轉換會是一個漫長的改革過程

一方面，集體建設用地不經過政府的手就直接上市流轉，是在“革政府自己的命”，“卸政府自己的胳膊”，在政府稅收收入增長大幅下滑和財稅改革還遠未完成的情況下，直接斷掉地方政府的“土地財政”，勢必會遭到地方政府的抵制。另一方面，現在基層農民“被集體”和“被自愿”的現象還很普遍，集體財產的處置權往往掌控在村干部和少部分基層官員手中，如果集體土地可以自由上市交易，結果可能是農民最后失去了土地卻又沒有得到實際收益，而且賣地沖動還可能危及18億畝耕地紅線。因此，在農村土地確權、規劃和用途管制等配套措施還沒有完善之前，政府是不敢輕易放開農村土地市場的。

（二）一二線城市短期內房價上漲的趨勢恐怕還會持續

一二線城市的根本問題是土地供應不足，而出于補欠賬的考慮，需要大量投入的保障房建設會進一步擠占商品房市場的土地供應，進而加劇房地產市場的供需矛盾。以北京（樓盤）為例，2014年的住宅土地供應中，20%給保障房，50%給自主型商品房，只有30%的土地供應給市場化商品住宅。而現在北京的保障性住房、經適房、限價房輪候家庭還有近三十萬戶，要想以保障型和自主型商品房供應來消化住房剛需存量，進而拉低市場房價，保守估計也還需要很多年的努力。

（三）房地產泡沫破滅的不確定性加大

過去這些年，助推房價飆漲的因素除城市化進程加速外，主要還有貨幣超發、土地財政依賴、收入差距拉大、政府對土地供應的壟斷等房地產市場之外的因素。這就存在兩種可能：其一，由于這些涉及重大利益調整的改革阻力會很大，如果改革長期進展緩慢，則房地產泡沫就可能越吹越大；其二，如果政府在這些方面的改革很快取得重要突破，則目前的高房價就可能失去支撐，房地產泡沫破滅就可能提前到來。但不管出現哪種情況，正如2013年諾貝爾經濟學獎獲得者羅伯特·席勒教授所言，“非理性繁榮”的盛宴注定不可能持久。

（四）保障性住房建設可能會出現“湊數”情況

以今年為例，中央財政給地方下撥的補助廉租住房保障專項資金、公共租賃住房保障專項資金、城市棚戶區改造專項資金加起來也就一千億元左右，而2013年全國保障性安居工程的計劃投資是6200億元，也就是說，大部分資金要由地方自己想辦法解決。如果今后土地財政受到限制，在問責機制的約束下，各地方政府只能把拆遷安置房、棚戶區改造定向安置房，以及各單位利用自有土地建設的內部經濟適用房拿來給保障性住房建設指標湊數。如此，城市低收入人群想圓自己的居住夢，還需要足夠的耐心。

（五）樓市調控的行政管制措施短期內不會退出

這一方面是由于市場機制的建立絕非朝夕之功，在長效機制完全建立之前，為給第三次房改騰挪時間和空間，限購、限貸等行政性調控措施不可能馬上退出。另一方面，近期出臺的“京七條”、“滬七條”，以及中央高層領導的調研講話，都集中釋放了中央穩定樓市的信號。全國上下都對中央三中全會推出的第三次房改寄以厚望，盡早解決居者有其屋，社會才能長治久安！

（六）未來房地產業的發展趨勢

政府用雙管齊下的方式來調控房產，中國未來20年房地產業走勢，會出現兩個階段的不同特征。第一階段8到10年房地產基本穩定，穩中有升。這10年房地產業還有掙錢的空間。第二階段 10-15年后中國的房地產業最終走到了低谷，中國會由購房市場徹底進入了租房市場，因為獨生子女政策帶來家庭人口的421結構，即四個老人：爺爺、奶奶、姥姥、老爺；二是兩個中年夫婦，由第一代獨生子女組成；一是家中第三代人，屬于第二代獨生子女。十幾年后等兩個“一”結婚組合新家庭時，每個“一”手中將有爺爺、姥爺、父母留下的3套房子，新婚小兩口會有6套房子，那時，中國將步入租房時代，中國會像歐洲一樣，到處再也看不到塔吊，大家以互相租房為主，賣房市場將會徹底結束。從38年獨生子女政策帶來家庭結構的畸形變化，到10-20年后中國房地產市場的徹底變化，隨之也會進入一個以租房養老的新時代。

[責任編輯：高治平]