探究建筑房地產開發經營過程中的風險管理思路構建

鄧啟迪

摘要：房地產產業是一種高風險、高收益的產業，它的風險因素主要來源于它有諸多的不確定性，而這些不確定性對建筑房地產開發經營成敗結果有著直接的影響。而風險具有未來性，因此，想要經營好建筑房地產產業就要科學的、最大限度的分析和預測風險。對未來可能發生的危險狀態、變化趨勢、影響因素做出相應的預估和分析，盡可能將風險程度降低到最低。

關鍵詞：房地產產業；風險；經營管理；風險預測

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）06-00-01

本文介紹了房地產開發經營風險的評估與預測，建立風險管理以及風險監控，從而避免房地產經營風險的相應對策。

一、建筑房地產開發經營風險的涵義以及風險現象特征

（一）建筑房地產開發經營風險涵義。風險，就是指問題沒有得到控制解決或者沒有預測到則導致危險的局面。建筑房地產開發經營風險就是某些因素沒有得到預測或者沒有及時控制，使得企業實際開發經營利潤與預計利潤發生誤差，從而導致企業經濟出現巨大損失。

（二）風險現象特征主要體現。房地產開發經營過程中存在風險的主要特征有以下幾點：1.綜合性，體現在企業的財務活動與經營活動過程中的矛盾激化綜合。2.模糊性，主要體現在風險形成原因以及已經導致的經營結果不能做到事先察覺。3.損失性，風險一旦出現就會給企業經營帶來一定的損失，導致其原因可能是財務管理不力或者無法預計，也有可能是決策者的失誤從而導致本應該獲得的利益喪失去了。4.補償性，如果對未來的風險預測到了，給經營者提出適當的整改措施從而讓企業避免了風險來臨而產生巨大的經濟損失，這樣便相應的得到了風險報酬。5.激勵性，建筑房地產開發經營過程中，風險與競爭是同時存在的，在如此情況下，企業為承擔風險背水一戰，通過改善經營管理、增強競爭能力來實現經濟效益不喪失。

二、房地產開發經營的特點與風險分析

（一）房地產開發位置固定性。房地產商品是一種特殊性的商品，并且區別于其他商品，因此，在將其作為投資的時候與其他投資要區別開來。房地產是一種不能移動的商品，這就決定了房地產是一項位置固定的商品。而其他商品是可以根據需要隨時搬運或者通過運輸條件進行搬運，體現了靈活性、移動性，因此，房地產的特殊性、固定性決定了房地產市場是一個區域性市場。即使是一套房子，其朝向、面積大小、樓層、地區位置等因素差異也決定著其價格不一致性。因此，房地產開發商在進行投資或建設之前要首先考慮到環境地理條件的變化會給自身帶來的風險，這種風險就是因為房地產的固定性而引起的。一旦房地產開發商實施了，將不能為其做改變，因此，在投資前要慎重考慮清楚。其風險表現在以下幾個方面：

1.自然環境風險。自然環境風險包括各種自然背景下產生的各種風險，例如：風暴風險、洪水風險、地震風險、泥石流風險、施工地基風險等等。這些風險一旦出現將對房屋建筑產生毀滅性的危害，雖然幾率很低，但是在為其做投資的時候要充分考慮到環境條件這個方面，分析該地區的地質地貌、氣候環境等條件。不僅可以避免將來投資以后出現巨大的損耗風險，而且減少人身傷亡數量。

2.國際風險。國際風險是因為國際經濟的變化引起地區性經濟變化，從而對房地產市場上的投資經營者造成一定影響或者損失。

3.區域和區位風險。如果在建筑房地產開發時候，這個區域相對于其他區域比較更繁華、道路更通達、交通更便捷等社會經濟位置，那么這個區域開發的房子要比其他區域的房價要高。但是，這些社會經濟位置會隨著交通建設和市政設施的變化而變化的，因此，房地產價格會因為這些社會經濟位置優劣而變化。

（二）開發經營周期、環節。建筑房地產開發到交易，有一個很漫長的時間過程。時間是房地產經營者進行開發活動的時候一個永恒的不確定源。因此，開發期間的時間長短決定著開發風險存在的重要因素。

1.社會經濟條件。社會經濟條件是一種變化的因素，開發期越長，其開發后期的費用、建設租金和售價標準將會越不能確定，因此，其風險相對來說也就越大。

2.市場收益壽命。隨著房地產使用年限的增長，其維修費、保險費、管理費等也越來越高，而經濟收益相對越來越低。當這些費用超過租金的時候，其經濟收益會低于市場收益，那么房地產商品的經濟壽命就要結束了。

3.土地使用權。建筑房地產開發商在使用土地的時候均有時間限制，一旦使用期滿時，國家便將土地收回，并且將土地上的建筑物一并收回。因此，房地產開發商不僅要考慮到土地使用權而且考慮到建筑物的經濟壽命。

4.人們需求。人們隨著社會經濟的發展，生活的水平也會隨著提高，因此對房屋的建筑要求以及智能化系統要求也會高。由此可以看出，房屋改建周期將會越來越短。一旦出現改建的情況，房地開發商會因為自身的落后性而很難轉租或賣給其他業主。而此時，房地產開發商將會承擔閑置的風險。

5.開發過程中涉及各個環節。建筑房地產在開發過程中涉及到各個環節，每個環節都要緊密銜接、有條不紊的進行，這樣開發經營活動才能順利的進行。

三、房地產開發經營風險管理

房地產開發經營風險管理是指對房地產開發的時候進行風險識別、評估、應對、監控，從而采取措施或者技術手段來對項目風險實現有效的控制。

1.識別風險。房地產開發項目投資風險管理中首先要識別風險，在投資前要對市場發展趨勢進行全面調查和分析，從中識別投資過程中面臨的所有風險，這樣才能讓房地產開發項目建立在良好的基礎之上。

2.評估風險。評估風險就是指開發商進行開發活動的時候對不利因素進行分析，這些不利因素會帶來什么樣的程度后果及影響并且進行風險量化。

3.風險應對。風險應對，就是對識別及評估出來的風險采取一定的措施或者手段加以防范和預防。

4.風險監控。風險監控是指開發商進行風險評估以及風險應對實施管理過程進行監控，不僅讓風險管理程序順利實施而且不讓企業承擔更大的經濟損耗。

四、結語

房地產開發經營過程中必然會出現各種風險，因此，房地產開發商在進行建筑開發投資前要對各個因素進行分析預測各種風險，從而制定一套適合本項目開發的風險管理方法并且強化對風險管理過程的監控。

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