個人住房貸款與家庭矛盾的案例分析

楊繼穩

個人住房抵押貸款（以下簡稱個人房貸）業務的開展，在改善我國居民居住條件的同時，也帶來銀行的資產業務規模擴大并成為新的利潤增長點。據報道，個人住房抵押貸款約占銀行資產業務的15%～30%，一般大城市的比例大一些，隨著住房的剛性需求變化以及國家出臺的一系列調控政策，其個人房貸比例將在長時間內趨于穩定。由于個人房貸具有時效性長、不易識別、影響因素多、風險鏈條長等風險特征，此項業務風險將長時期續存于銀行經營之中，正確識別每筆貸款的風險因素，防范風險發生對銀行經營具有重要作用。

現就某銀行因獲得借款人及其家庭信息不充分，貸前調查沒有發現和揭示風險源點，導致個人房貸資產質量下降。本文試圖從客戶心理、涉及的法律法規、銀行行使抵押權等方面對本案例予以分析。

一、案例概述

（一）基本情況

劉某婷在某銀行按《個人客戶類信用等級評定報告》被評定為C級客戶，于2013年3月27日向該行取得10年期個人一手住房貸款27萬元，到期日為2023年3月27日。屬首套房，按揭7成，執行利率為人民銀行同期同檔基準利率，每月末日還款。

（二）其他審批要求

1.利率變動方式為按年調整；

2.按月等額本息還款；

3.其母親劉某芳為共同還款人；

4.在辦理房產、土地他項權證抵押登記前，由開發商提供階段性擔保。

（三）五級分類狀況

此筆貸款自發放后多次逾期，且在2013年10～12月期間連續逾期。在2013年四季度的五級分類中，該行依據《××銀行信貸資產質量五級分類認定管理辦法》將此筆貸款降為關注類貸款。

（四）風險檢查結論

該行上級行于2014年初進行風險檢查，事實認定書：貸前調查不充分。據了解，該房屋由借款申請人母親劉某芳支付首付款，以其女兒劉某婷名義購買此房給借款申請人的弟弟劉某。由于家庭之間的首付款出資人、借款名義人和財產享有人相互推諉，造成不按期還款。

二、從家庭成員心理方面分析

據了解，劉某芳的兒子不善于理財，屬本地方言中的“Piu人”（不務正業、游手好閑、好逸惡勞的統稱）。劉某芳如果把此房屋置于兒子劉某名下，又擔心被兒子私下轉賣掉。故把此房置于劉某婷的名下，又迫使其兒子支付每月按揭款。

（一）站在劉某芳的角度而言

俗話說：可憐天下父母心。父母都希望子女有個安居樂業的生活環境，加之我國傳統家庭財產“同居共財、諸子均分”是家庭本位的經濟基礎，換句話說就是：在弟兄（姊妹）之間，你的就是我的，我的也是你的，父母的就是我們大家的。承擔償還家庭債務成為每個家庭成員應盡的責任和義務。

作為母親的劉某芳支付了首付款，為保證此房屋安全，又能管住其兒子的經濟賬。于是想出了一個一箭雙雕“好主意”。殊不知事與愿違，有財產名義而沒有享有財產的姑娘劉某婷不愿支付月供，沒有財產名義而實際享有財產的兒子劉某也不愿支付月供。

（二）站在劉某婷的角度而言

劉某婷聽從于其母親劉某芳“指示”，作為借款名義人和財產名義所有權人出現，對該房屋卻是“有其名”而“無其實”。劉某婷在其家庭中的角色是只有償還債務的責任而沒有房屋的使用權力，如果她缺少“無私奉獻精神”沒有及時償還銀行債務似乎在情理之中。

（三）站在劉某的角度而言

作為使用該房屋的劉某，過慣了無拘無束的生活，每月需支付數千元按揭款，自然是一個較大的經濟負擔。再說，劉某如果按時支付了每月的按揭款，待貸款還清，其姐姐劉某婷不講手足之情而變卦，劉某有可能“辛辛苦苦幾十年，一夜回到解放前”。從借款主體和擔保方式來說，劉某沒有償還此筆債務的責任和義務。

三、從法律、法規方面分析

（一）從《物權法》看

1.《物權法》第九條“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外?！眲⒛虫迷谫彿繒r已在當地土管部門、房管部門辦理了備案登記，該房屋的所有權人為劉某婷無疑。

2.《物權法》第一百七十九條“為擔保債務的履行，債務人或者第三人不轉移財產的占有，將該財產抵押給債權人的，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，債權人有權就該財產優先受償。”銀行作為抵押權人，劉某婷既是抵押人又是債務人，她有按合同約定償還銀行貸款本息的責任和義務。

（二）從《貸款通則》看

《貸款通則》第十九條“借款人的義務：一是應當如實提供貸款人要求的資料（法律規定不能提供者除外），應當向貸款人如實提供所有開戶行、賬號及存貸款余額情況，配合貸款人的調查、審查和檢查；二是應當接受貸款人對其使用信貸資金情況和有關生產經營、財務活動的監督；三是應當按借款合同約定用途使用貸款；四是應當按借款合同約定及時清償貸款本息；……”《貸款通則》明確規定借款人應當及時清償貸款本息。

（三）從《擔保法》看

1.《擔保法》第三十四條“下列財產可以抵押：一是抵押人所有的房屋和其他地上定著物；二是抵押人所有的機器、交通運輸工具和其他財產；三是抵押人依法有權處分的國有的土地使用權、房屋和其他地上定著物……”。借款人（房屋所有權人）劉某婷與某銀行簽署了《房地產抵押承諾書》、《房屋所有權抵押（擔保）協議書》、《個人購房（抵押）擔保借款合同》、《××銀行個人貸款借款借據》等文件?！痢零y行在××縣住房和城鄉建設局房產管理股辦理了《房屋所有權抵押證書》。抵押物、抵押擔保手續合規、合法。

2.《擔保法》第六條“本法所稱保證，是指保證人和債權人約定，當債務人不履行債務時，保證人按照約定履行債務或者承擔責任的行為?！惫餐€款人劉某芳、開發商均承擔連帶保證責任。

①貸款行與借款人劉某婷的母親劉某芳簽署了《共同還款承諾書》“自愿向貴行承諾共同為該筆貸款承擔還款責任?！眲⒛撤紴閮斶€此筆債務責無旁貸。

②貸款行與開發商簽署了《個人住房按揭貸款合作協議書》，“乙方（注：開發商）同意在購房人未能按借款合同約定償還借款本息、罰息及有關費用，或借款人有任何違約行為時，只要甲方（注：貸款行）書面通知乙方履行連帶保證責任，乙方在甲方發出此等通知之日起30日內代購房人償還所欠甲方全部貸款本息及有關費用；乙方同時授權甲方可從乙方賬戶（注：開發商在貸款行的保證金賬戶）中自動扣收上述款項?！贝藰潜P的貸款客戶違約，貸款行從開發商的保證金賬戶中扣收違約貸款本息是最直接、最有效的還款來源。

（四）從信用體系方面看

黨的十六屆三中全會指出“建立健全社會信用體系，形成以道德為支撐、產權為基礎、法律為保障的社會信用制度，是建設現代市場體系的必要條件，也是規范市場經濟秩序的治本之策?！毙纬伞笆匦耪甙?、失信者懲”的信用機制。且自2013年3月15日起施行的《征信業管理條例》第十六條“征信機構對個人不良信息的保存期限，自不良行為或者事件終止之日起為5年；超過5年的，應當予以刪除。”本案中的劉某婷因有多次不良記錄，在未來較長時間內，很難再獲得銀行授信。珍愛信用記錄，保護好自己的“經濟身份證”。

四、從銀行行使抵押權分析

如果個人住房貸款出現風險，需要行使抵押權的，銀行作為原告需要向人民法院提交的資料有：1.訴狀；2.營業執照復印件；3.組織機構代碼證復印件；4.金融許可證復印件；5.法人證明書；6.法定代表人身份證復印件；7.《個人購房（抵押）擔保借款合同》及《××銀行個人貸款借款借據》復印件；8.《個人住房按揭貸款合作協議書》復印件；9.如果是代理人出庭的，還需要提供法定代表人出具的《授權委托書》和被授權人的身份證。

根據我國《民事訴訟法》第一百一十一條第（五）項規定：“對判決、裁定已經發生法律效力的案件，當事人又起訴的，告知原告按照申訴處理，但人民法院準許撤訴的裁定除外?！鄙鲜鰲l款通常被視為對一事不再理的法律原則性規定。在訴狀中對此案的被告應一并列入，依次為借款人劉某婷、共同還款人劉某芳和房地產開發商。

同時準備好下列材料在法庭調查時備用：1.貸款催收通知書復印件；2.《房地產抵押承諾書》復印件；3.《房屋所有權抵押（擔保）協議書》復印件；4.《房屋所有權抵押證書》復印件；5.借款人（被告）還款明細賬等。

銀行作為原告應熟悉與之相關的要法律、法規，尤其是2005年1月1日起實施的《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》，此規定直接關系到抵押權能否行使及行使程度。該規定第六條“對被執行人及其所扶養家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債?！彪m然銀行是抵押權人，但此條規定使銀行的抵押權被懸空；第七條“對于超過被執行人及其所扶養家屬生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根據申請執行人的申請，在保障被執行人及其所扶養家屬最低生活標準所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以執行?！贝藯l規定為銀行行使抵押權設定了前置性義務條件，縮小了銀行行使抵押權的權限，且加大了銀行行使抵押權的成本。

綜上所述，若個人房貸發生風險，銀行應當從被動轉為主動。首先是要催收及時、方法得當。先用電話、短信催收，若無效果，再用函件或雙人上門書面催收，并要求客戶簽字及捺手印，留下管理“痕跡”。二是對繼續違約的，及時與開發商取得聯系，通過扣收保證金或開發商回購的辦法予以解決。三是對于上述辦法還不能解決的，須按照《借款合同》約定提起法律訴訟。對于個人房貸，處置變現抵押物是貸款風險補償的最后一道防線。銀行只有在“別無他法”的情況下再行使抵押權，由此可能會造成經濟損失，這是下下策。

上述案例在個人房貸中雖屬個案，但此案具有較強的個人房貸風險特征。管孔窺豹，可見一斑。做好貸前調查，切實提高風險識別能力，并建立和完善激勵約束機制，充分調動信貸人員的積極性，使其開展盡職調查。充分認識有規必循，有規必依重要性，才能為信貸風險防范和控制提供信息支撐，對信貸風險起到未雨綢繆、防微杜漸，防患于未然，將風險控制在萌芽之中。

參考文獻

[1]《中華人民共和國物權法》.

[2]《中華人民共和國擔保法》.

[3]《中華人民共和國合同法》.

[4]《中華人民共和國民事訴訟法》.

[5]《貸款通則》.

[6]《征信業管理條例》.

[7]十六屆三中全會《決定》.