低收入城市高房價問題分析

李丹丹 林曉筱

[摘 要]隨著我國經濟的快速發展，高房價已成為社會關注的重要民生問題。但是人們更多的是關注像北京、上海、廣州等發達城市的房價問題，而西部省會城市的房價則沒有引起過多的關注。廣西南寧市的房價已經超過居民的承受能力，低收入與高房價的不匹配使住房消費擠出了其他消費，不利于城市經濟的長期穩定發展。因此，為抑制房價快速上漲，消除高房價對居民生活和整體經濟運行的負外部性，2014年南寧市政府應做到真正落實宏觀調控政策，重點改善住房結構和加大保障性住房建設，真正解決低收入人群“居無定所”的問題。

[關鍵詞]南寧市;房地產;高房價

[中圖分類號]F293.3 [文獻標識碼] A [文章編號] 1009 — 2234（2014）12 — 0041 — 03

一、2010年以來南寧高房價現狀分析

隨著我國住房制度改革的不斷推進和人們生活水平的提高，個人購房已經成為居民新的消費熱點和最大的消費支出。世界銀行和聯合國人居中心常用 “房價收入比”來衡量居民購買住房的能力，據統計2014年南寧的房價收入比是8.1，雖然低于全國平均值，但仍然高于國際上通用的數值4—6。并且按照北美許多城市的統計，居民的住房價格水平的可支付的范圍應是每平方米住宅的價格大約等于當地一個月的平均工資。但是南寧的房價是怎么樣的呢？南寧房價的是否在居民可承受的范圍之內呢？

根據百城價格指數，從2010年6月到2014年6月這四年間南寧房價雖然沒有超過百城住宅均價，但在2010年12月到2012年1月，2013年12月到2014年4月這個時間段房價均高于8000∕㎡元，最高時竟達到了8380元∕㎡（詳情見圖一）。據國家統計局數據顯示，2014年上半年南寧市城鎮居民人均可支配收入為13864元，每月平均可支配收入僅為2314元。而2014年上半年全國城鎮居民人均可支配收入為14959元，也就是說2014年上半年南寧的人均可支配收入低于全國1095元。根據測算，個人在南寧市買一套70平米的簡約房需要20年，相比于西部其他省會城市，南寧低收入高房價的現象僅次于昆明和蘭州（詳情見表二）。這個數據充分說明南寧市的房價已經嚴重超出了當地居民的可承受范圍。且根據中國指數研究院最新發布的數據顯示，2014年8月，南寧新建住宅樣本平均價格為7945元∕㎡，環比7月上漲0.8%，從漲跌城市個數看，只有26個城市環比上漲，南寧的漲幅居全國前十。

圖一：2010年6月—2014年6月百城住宅均價及南寧住宅均價走勢圖

（數據來源：根據中國房價指數系統整理）

二、南寧市高房價產生的原因分析

（一）住房需求拉高本地房價

從需求方面來看，南寧正處于城市化進程的快速發展時期，每年有大量的農村人口涌入城市。除了這些不斷增長的人口對住房有需求外，南寧作為廣西的首府，面臨城市規模的擴張、房屋拆遷、舊城改造工程、新經濟圈的開發建設等，這會產生大量待安置的居民，還有相當多的收入穩定能夠買得起房或者通過按揭貸款購房者，這些都加大了南寧市房地產的內需。并且隨著中國——東盟博覽會永久落戶南寧這一舉措，使得綠城南寧聲名鵲起，這不僅堅定了人們對南寧未來經濟騰飛的肯定，也帶動了南寧市房地產的外需。據綠城人居網數據中心統計顯示，2010年南寧市商品住宅累計簽約32261套，簽約面積332.2萬㎡。2011年南寧商品住宅累計簽約30955套，簽約面積318.67萬㎡，2011年之所以下降，是因為2011年2月南寧開始實行樓市限購令。2012年商品住宅累計簽約35200套，簽約面積347.45萬㎡。2013年商品住宅累計簽約54737套，簽約面積549.61萬㎡。從2010年到2013年商品住宅累計簽約增長22476套，簽約面積增長217.41萬㎡。因為住房的供給量因土地供應的有限性、房屋建設周期長等特點會增長緩慢，住房需求的快速增長勢必會引起供房緊張，拉高房價。

（二）成本上漲拉高本地房價

從房價成本構成的角度來說，房價主要包括土地成本、建筑成本、銷售稅費、管理費用、開發商的利潤等。作為主要成本之一的土地成本對房價影響較大，很多專家甚至認為高地價是導致高房價的根本原因。土地成本主要包括土地出讓金、拆遷安置費及相關稅費。在2002 年之前，土地供給主要以協議出讓方式為主;2002年之后政府加強了對土地的計劃管理，要求所有經營性土地實行“招拍掛”制度。相比之前的協議出讓方式，土地“招拍掛”制度在一定程度上導致了地價的上漲。如在2013年7月16日舉行的第2場土地拍賣會中，竹溪大道36畝地塊被廣西潤洲投資有限公司以9.8億拍下，單價2680萬元/畝，折合樓面價達8933元/㎡，拍出2013年南寧市單宗土地成交最高價格。并且近年來鋼筋、水泥、木材、電料、化工材料等建筑材價格和勞動力價格都普遍上漲;且房地產開發的稅種主要集中在流轉環節，開發商將這部分稅費計入開發成本，轉嫁給購房者;房地產開發商為了提高市場吸引力投入大量資金對新的開發項目進行宣傳;前期投入的各種費用和建筑成本的提高都在客觀上造成了房價的上揚。

（三）政府對土地財政的依賴性拉高房價

由于南寧的經濟發展發展水平與一線城市相比還有一定差距，且工業不夠發沒有自己的支柱產業，因此稅收收入匱乏，使得當地財政時常捉襟見肘。在實施大規模房地產開發后，財政緊縮局面明顯改善。地方財政寬裕，使得南寧政府有余力去開展各項投資。過去十年以來是南寧城鎮化進程加速、房地產市場飛速發展的階段，南寧市政府對土地財政的接受過程，由習慣最終變成依賴。對于現在的南寧來說，房地產業已經成為“支柱產業”。盡管國務院先后出臺了多項控制房價的政策，但依然不能抑制房價的快速上漲，沒能切斷地方政府與房地產開發商千絲萬縷的聯系，因為土地出讓金和其他各種房地產稅費已經成為地方政府財政收入的一個重要來源。有些地方的土地出讓金凈收入占到政府預算外收入的60%以上，特別是發達地區的地方財政更是有名副其實的“土地財政” 之稱。2014年5月19日一機構發布了《45個樓市限購城市土地財政依賴度分析報告》，從報告的數據來看，2013年南寧的土地出讓金為203.23億，財政預算為256.25億，對土地財政的依賴度為79.3%，排名第14位，其中杭州、佛山、南京、長沙四個城市對土地財政依的賴度超過100%。隨著地價攀升，土地出讓金收入大幅增加，南寧政府對土地財政的依賴性無形中拉高了房價。

（四）投機炒作是引起房價變動的不穩定因素

我國對住宅的需求除了包括居住性需求外，還包括投資和投機性的需求。投資性需求是指人們把房地產作為投資或理財的一種對象，通過對其名下擁有的房地產實現財產的保值、增值。房地產投機是房地產投資的一種形式，投機者購買房產的目的就是為了增值以后再出售，賺取買賣之間的差價。面對房價的快速上漲，大多數有閑錢的居民選擇回報率較高的房產投資來增加資產，這使得大量閑散的資金迅速涌向房地產市場，進一步刺激房地產市場的需求量。這種行為對當時房價的直接影響可能不大，但經過開發商借勢炒作、媒體放大之后所造成的影響卻不可小覷，房價上漲后會有很多不明所以的民眾跟風炒作，最終形成房地產投機行為。我們經常看到的一些現象就是開發商刻意歪曲宏觀調控意圖和土地、信貸政策，拋出“地荒論” 、“緊縮論”，夸大其所擁有地塊的“升值”預期和投資前景。在銷售時，又用“捂盤、囤房”等方式制造開盤即售罄等假象。人為提高樓盤價格試圖操縱樓市，誤導社會產生恐慌性的上漲預期，引導消費者盲目跟風，制造追漲需求，這對房價上漲起到了推波助瀾的作用。

四、調控高房價的政策建議

（一）建立多元化、多層次的房地產市場結構體系

目前南寧房地產市場產品較單一、商品房過于高檔化。這種狀況難以滿足不同層次消費者的需求。因為南寧居民收入呈金字塔結構，中低收入者比例較大，居民的住房水平普遍較低，這在很大程度上限制了一部分人的住房權利而且也不能適應城市人口流動較快的趨勢。因此南寧市政府應在確立推行住房分類供應制度的基礎上抓住核心問題，即解決好占人口總數比重較大的中低收入者的住房問題。通過劃分不同層次的收入群體，建立一個具有多元化、多層次性的房地產市場結構體系。不僅要提供完全產權的商品房，同時也提供租賃式住房，比如廉租房、青年公寓、學生公寓、老年公寓、流動人口公寓等。還要建立包括高檔住宅、普通住宅、經濟實用房、廉租房等不同層次的住房體系。

（二）完善城市土地儲備制度，制定科學的土地供應計劃

在我國現行的土地制度下，政府是唯一的土地供給者，因此政府的土地供應政策對房地產市場的發展與運行具有決定性的影響作用。土地供應政策的核心是土地供應計劃，土地供應計劃直接影響著房地產市場的開發規模與結構比例，在一定程度上能對房地產開發商的盲目與沖動行為進行有效的抑制。科學的土地供應計劃應與南寧市的經濟發展目標及城市規劃相互協調，且能夠對市場信號作出靈敏的反應。通過土地供應計劃對市場進行調控，要求政府必須擁有足夠的土地儲備，并建立完善的土地儲備制度。通過《南寧市2013年國有建設用地使用權“招拍掛”公開出讓計劃（經營性用地）》知其計劃供應量是去年的2.74倍，這符合“國五條”中提到的加大土地供應計劃的目標，且有利于抑制房價的上漲。再者要妥善處理好保護土地資源和滿足社會經濟發展對建筑空間的需求之間的關系，實現政府的集中壟斷供給和市場的多樣化需求間的平衡。并提高土地集約利用度和優化配置水平，采用科學的地價政策和靈活的土地供應方式，實現保護土地資源和滿足市場需求的雙重目標。

（三）增加保障性住房的比重

從目前的住房制度來看，過分強調住房商品化屬性，快速地把房地產業全面推向市場，這是導致南寧當前高房價的根本原因。所以控制房價必須從根本上改變目前的住房供應結構，以政府的政策性、保障性住房供應為主，讓真正需要的人群受益，控制高檔商品房的供應比例，并逐漸改變開發商對商品房的供應壟斷局面，建立多渠道投融資機制，鼓勵各種諸如集資建房、單位建房等多種供應主體的參與，增加保障性住房的比重。南寧市政府今后應做到如何真正落實宏觀調控政策，如《國務院辦公廳關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》、《關于加快發展公共租賃住房的指導意見》、《廣西壯族自治區人民政府關于加快推進保障性安居工程的實施意見》、《廣西壯族自治區人民政府關于加快發展公共租賃住房的實施意見》以及《廣西壯族自治區人民政府關于確保完成2011年保障性安居工程建設任務的通知》等。因此加快保障性安居工程建設正成為當前及今后一段時期南寧房地產調控的重點。

（四）征收房產持有稅

房地產稅的出臺有利于完善我國房地產市場稅收體系，改善地方政府對土地財政的依賴，調整整個房地產市場運行的機制。隨著近來《不動產登記暫行條例（征求意見稿）》的推出，這一制度的實施也將成為實行房地產稅的重要前提。目前只有重慶、上海試點征收過房產稅，但效果微乎其微。因此，南寧可以通過借鑒重慶、上海兩地的經驗征收房產稅。并且南寧居民的貧富差距較大，有的家庭有多套房，而大多數家庭只有一套房或者還買不起房。為了維護社會公平，縮小貧富差距，征收房產持有稅也是十分有必要的。且金融支持、土地政策在地價與房價變動中扮演著重要的角色，所以抑制房價不能只控制土地價格，還應從金融支持等方面著手，應制定更嚴格的信貸制度，增加房地產交易稅或者房產遺產稅等。

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〔責任編輯：張 港〕