淺析房地產集團企業的資金管理優化措施

劉婷婷

【摘要】房地產企業屬于資金密集型行業，其資金是否充裕、資金管理是否健全直接關系到企業的生存和發展。所以，我國房地產企業務必要建立起一套科學、合理的資金管理體系，充分利用好企業內部資金管理存量，優化企業的資金管理。

【關鍵詞】房地產集團企業 資金管理 優化

一、資金集中管理的概念與特點

（一）資金集中管理的概念

資金集中管理是指依據國家政策法規，結合資金運動的規律和特點，集團本部在集團整體戰略目標的指引下，通過控制成員分（子）公司的資金運作，匯集成員企業資金并組織資金運動，實現資金的安全增值。

（二）資金集中管理的特點

資金集中管理具有以實現資金增值、加速資金周轉為基本目標；以資金預算及資金計劃為主要控制工具；以資金、物資相結合運行為控制對象；對所控制的資金進行實時的監督、檢查，發現問題及時糾正等管理特點。

（三）資金集中管理的制約因素

制約集團資金集中管理的主要因素包括以下幾點：第一，業務機構因素，企業集團可分為一體化戰略及多元化戰略兩種戰略發展類型，相比之下，一體化戰略的企業集團更適合集中型資金管理；第二，組織結構因素，企業組織結構可分為矩陣型、直線型、事業部型、職能部型等多種類型，事業部型、矩陣型的組織結構不太適合資金集中管理；第三，集團資金地域分布因素，集團成員企業的地域分布特點會影響資金集中管理。

（四）資金集中管理的基本理論

目前，較為被大眾認可的資金集中管理理論包括了：委托代理理論、資金風險理論、資金成本效益理論、內部控制理論等。

二、地產集團企業資金集中管理的原則及目標

（一）資金集中管理的必要性

集團企業資金走向集中管理是經濟發展的必然趨勢，通過借鑒銀行金融企業對大量資金的管理模式，運用現代化信息技術手段實現資金集中管理，資金集中管理的必要性體現為：首先，規范企業內部資金的統一調度，優化資源配置；其次，提高企業資金使用效率，降低財務風險；再次，強化集團財務控制力度；最后，改變銀企關系，降低金融風險。

（二）資金集中管理的原則

地產集團企業在進行資金集中管理時，應該把握統一對賬戶和資金進行管理、不改變成員企業對資金的所有權、不影響成員企業的生產經營活動、內部資金的協調要按利益原則來協調等基本原則。

（三）資金集中管理的具體目標

資金集中管理的重點是提升集團財務管理水平，實現資金運營效益最大化，保持資金的流動性，其具體目標可拆解為：第一，資金管理的集約化和透明化；第二，優化企業資源，提升資金使用效率；第三，不影響成員企業生產經營，方便成員企業用資；第四，加強銀行賬戶的管理，減少銀行賬戶的數量；第五，集中投資及融資權限，降低資金使用成本。

三、地產集團企業資金管理存在問題

（一）資產負債率過高，負債經營

我國上市地產企業的資產負債率已經很高，而沒有上市的地產企業，其主要融資渠道就是依靠銀行貸款，資產負債率勢必更高，過高的資產負債率就會帶來極高的資金風險。此外，部分房地產企業在融資過程中違規操作，讓施工方墊付資金來解決自身的資金問題，這給企業帶來不少負面影響，也會影響工程的進度。

（二）融資渠道不暢，過度依賴銀行貸款

我國地產企業的發展速度驚人，然后在快速發展的背后也存在著不少問題，融資結構失衡且過度依賴銀行貸款就是其中一個主要的問題。造成地產企業過度依賴銀行信貸的主要原因地產行業發展時間過短，對應的金融市場發展不夠成熟，沒有構成多元化的支持體系和風險分擔體系。

（三）資金沉淀過多，使用效率不高

部分地產集團企業的資金占用情況很差，資金不能轉化成為新的供給或新的房地產商品，形成資金積壓，阻礙了資金有效循環。另外，空置房給地產企業帶來的很大的資金風險，它占用了企業很多的循環資金和機會成本，極易造成企業資金斷流。

（四）資金投入缺乏合理性

我國房地產企業的管理者對資金管理還處在摸索階段，管理意識較為淡薄，這直接導致企業經營管理的核心關注點傾斜。另外，很多的房地產企業在利潤的誘惑下，忽視了高收益與高風險是并存的這一客觀規律，對多開發的項目缺乏合理的論證，也沒有對市場狀況進行必要的調研，致使投資具有很大的盲目性，造成投資失敗。

（五）經營管理不善造成資金短缺

一些地產企業管理者對利息、資本成本、時間價值等概念把握的不清晰，對資金的管理沒有上升到一定的高度，資金管理責任無法落實到具體責任人，致使資金問題頻出。通常來說，投資項目的優劣直接關系到企業資金的回收，企業在進行項目投資時就應該實施嚴格的資金監控，密切的關注資金流向，保證資金的良好運轉。

（六）信息專遞不暢

企業內部信息不能有效的傳遞是阻礙企業信息化建設及資金管理的重要問題。信息化建設是提升財務管理效率的重要因素，其能夠實現財務數據、內部控制、資金情況、應收資金等信息的實時共享，而目前很多企業內部信息形成了信息孤島的狀態，這嚴重阻礙了企業的發展。

四、地產集團企業資金集中管理體系的構建

（一）建立健全資金管理制度

地產集團企業應借助已經確認的公司制度來推動資金集中管理項目，并對執行情況進行監督檢查，對企業管理工作崗位合理設置，吸納高技能的財務人員，確保資金管理的順利進行。資金管理制度建設應該注重以下幾個方面：首先，地產集團企業應該對現金進項全程管理和預算控制；其次，地產集團企業應該根據自身優勢對籌資方式、渠道、結構進行謀劃；最后，在資金的投入使用方面，企業應對資金合理的安排使用，設立必要的審批控制程序，避免損失和浪費。

（二）設置資金管理中心

地產集團企業應該設立資金管理中心，作為資金管理的承擔機構，統一管理下屬成員企業的資金。在人員、制度、資金統一的情況下，地產集團企業的資金管理中心就是地產企業資金管理調控的中樞。另外，各全資、控股地產企業原來的銀行賬戶也統歸集團資金結算中心接管，資金中心根據集團統一的資金管理制度對資金進行全面的管理。設置資金中心的好處包括：第一，將地產企業的資金整合，提高統籌管理能力，提升集團整體的經濟效益；第二，設立資金管理中心在一定程度上符合管理者的成本與效益觀念，分清主次緩急；第三，便于集團根據戰略目標進行統一的投資；第四，避免因資金分散導致在金融機構信用評級中受到不利影響；第五，極大的提高集團內部信息共享程度；第六，有效的平衡資金的流動和使用；第七，使往來款項結算更加方便，轉賬手續更加快捷。

（三）資金集中結算體系的建立

資金結算體系的建立要通過互聯網信息技術實現銀企直連接口，在此基礎上建立起資金預算和計劃管理制度，根據集團下屬企業的特點，針對性的制定財務管理對策。

（四）現金流預算控制體系的建立

現金流預算管理是企業財務預算的核心，對企業的發展意義重大，現金流預算控制體系建立應該注意以下幾點：第一，引進網絡技術，提高管理效率；第二，戰略目標與年度預算目標有效結合，提高戰略的可執行性；第三，預算執行嚴格遵循分級審批、層層把關的原則，通過財務收支預算管理控制資金流向；第四，將資金管理貫穿到企業管理的各環節，增強每一個人的資金管控意識；第五，設立專門的資金預算管理機構。

（五）資金管理風險控制體系的建立

信息監控的三大原則包括：上級單位可查詢下級單位資金信息、各成員可查詢本單位資金信息、公司可根據權限查詢成員單位信息，通過這樣嚴密的資金信息監控，便于及時的發現資金風險，強化資金審批監管，提高資金透明度。

地產集團企業實行資金集中管理，其本身就是加強了資金風險的防范，在資金風險控制時不僅要注重結算資金的安全性，還應該關注到對信息安全的控制，地產集團企業建立風險防控體系應關注加強內控管理以防范操作風險，在此基礎上加強資金流操作以防范資金短缺。同時，集團公司本部應加強對下屬成員企業監督，防止下屬公司資金體外循環，并需對網絡設施進行優化，降低資金信息對外泄露風險。

參考文獻

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