個人住房貸款貸后管理淺析

劉靖

【摘要】個人住房貸款是當前銀行個人貸款業務的主要項目，隨著樓市未來走向的不明確和經濟下行壓力的增加，個人住房貸款風險陡增。本文將從貸后管理的角度，對個人住房貸款貸后的風險管理及控制進行分析和研究，并提出對策。

【關鍵詞】個人住房貸款 貸后管理 貸款保險 風險控制

一、個人住房貸款形式及市場表現

個人住房貸款即商業銀行向個人發放的用于購買自住用房的貸款。目前，我國個人住房貸款主要有三種形式，即個人住房委托貸款、個人住房自營性貸款和個人住房組合貸款。個人住房委托貸款即個人住房擔保委托貸款，也就是通常所說的住房公積金貸款；個人住房自營貸款即住房商業貸款，而個人住房組合貸款即公積金貸款和商業貸款的組合。個人住房貸款是銀行個人貸款業務的主要產品，也是我國個人貸款業務中開辦較早的項目。早在上世紀80年代，煙臺、蚌埠等首批住房體制改革試點城市，就推出個人住房貸款業務。2013年，我國個人住房貸款余額達9萬億，同比增長21%，相較于1997年增長472倍。2013年末，我國個人住房貸款余額占同期商業銀行人民幣貸款余額12.5%。個人住房貸款市場在過去十幾年中有了長足發展，在解決居民住房消費問題的同時，也極大地刺激了房地產行業的發展。

然而，近年來隨著國家不斷出臺更嚴厲的樓市調控政策，加上央行對資金面的收窄，各家銀行貸款額度空前緊張，開始不斷收縮個人住房貸款業務，轉而將資金投入回報率更高的中小企業貸款和其他項目。個人住房貸款不愿貸、拖延貸、漲價貸等現象不斷出現。另一方面，依然嚴峻的經濟形勢、走向不明的樓市使得個人住房貸款不良率開始有所回升，雖然大規模的“棄房”現象還未發生，但在部分地區已經出現了大額度房貸斷供，寧波、杭州等均有案例出現。在溫州這種現象表現的更為突出也更令人憂慮，以至曝出了“溫州萬套房貸斷供”這樣的新聞。經濟的不景氣在慢慢耗干樓市水分的同時，也使得個人住房貸款的貸后風險重為人所關注，個人住房貸款貸后管理亟須改進和完善。

二、當前個人住房貸款的貸后管理現狀

個人住房貸款由于貸款周期較長（目前我國個人住房貸款的貸款周期主要有十年、二十年和三十年），因此并不是一錘子買賣，而是需要在后續不斷加以控制和管理的過程。然而當前，不少銀行和公積金管理中心存在“重貸輕管”的思想，對個人住房貸款的貸后管理重視程度不夠，貸后管理流于形式，往往幻想通過書面審查的方式進行貸后控制，而不加實地檢查。對部分貸后逾期未繳款的客戶警惕意識不夠，覺得可能只是偶然性的意外事件。逾期催收工作力度不大、貸款客戶檔案管理不嚴等，這些都嚴重影響了個人住房貸款的貸后管理工作，造成了銀行和公積金管理中心的貸款風險。

三、完善個人住房貸款貸后管理的措施建議

（一）樹立貸后管理意識，將風險管理端口前移

商業銀行和公積金管理中心在個人住房貸款的業務管理上，應轉變過去重貸輕管的思想觀念，正確看待貸后管理在個人住房貸款風險管控中的地位和作用，提高貸后管理意識。貸款機構應當在內部科學設置貸后管理機構和崗位，明確貸后管理的職責和要求。同時，貸款機構應將風險管理端口前移，從源頭控制貸款管理風險。注重貸前調查，加強對客戶的貸款資格審查。采取書面審查和實地核查結合的方式，加強對客戶信息、財務狀況真實性的檢驗，避免有些客戶通過偽造材料、流水等搞假按揭，套取銀行或公積金貸款。對接貸前調查和貸后管理，建立起全面貸款風險管理體系。

（二）加強貸后檢查，完善貸后賬款催收制度

貸后的日常監管是貸后管理的重點內容，也是控制銀行和公積金管理中心貸款風險的關鍵環節。貸款機構在貸后檢查過程中，應重點檢查和核驗借款人的基本信息、信用等級、履約狀況及還款能力等。信貸員應在客戶信貸申請通過后，及時建立客戶檔案資料并將資料移交檔案庫管理。對客戶貸款按照貸款去向（如自建房、購買商品房、翻修、裝修）等進行貸款分類，對購買商品房的貸款客戶可以將款項直接打入開發商賬戶，避免資金挪用。同時，按照貸款的還款表現和信用狀況進行貸款風險狀態分類，如劃為正常、關注、次級、可疑和損失五類，將后三類歸為不良貸款。同時，應及時做好借款人信息變更登記和管理工作，加強同會計等部門的信息共享。在借款人賬戶扣款不成功時，貸款管理員應及時通過電話、短信、實地走訪等方式聯系借款人，詢問違約原因，催收賬款；并根據借款人違約情況，確定貸款風險狀態，制定相應的收款政策。必要時可采取訴訟、要求開發商回購（如有協議）和拍賣違約房產等措施，減少風險損失。

（三）注重人才隊伍管理，加強外部環境建設

貸款發放機構應加強對貸后管理隊伍的管理建設，積極培養優秀的具有較高綜合素質的貸后管理團隊。貸后管理雖然并不能產生直接的效益，但能夠減少銀行和公積金管理中心因貸款而產生的風險。同時，由于貸后管理涉及到協調、財務、法律、金融等多方面的知識，對人才的綜合素質要求較高，需要加強選拔和完善人才管理機制。貸后管理也涉及到公民個人的信用問題，需要政府和有關部門同銀行等一起，共同推動公民個人信用體系的建立和資源共享，以減少貸款發放機構的信息搜尋成本。除此之外，還應完善個人抵押住房貸款保險制度，加強保費和賠付制度的設計和管理。

四、結論

綜上所述，在個人住房貸款的貸后管理上，應增強風險管理意識，引入全面風險管理機制，端口前移，加強貸前審查。同時，應強化貸后日常監管，科學制定違約賬款催收制度，加強人才隊伍建設，努力控制貸款風險。

參考文獻

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