論房地產企業財務風險現狀、成因及防控策略

陳小豹

[摘 要] 房地產業是推動國民經濟發展的重要力量之一，它具有投資大、收益高、開發周期長、易受經濟波動影響等特點，其突飛猛進發展的背后蘊藏的風險也是不容忽視的，因此其財務風險管理十分重要。本文從我國房地產企業發展的現狀出發，對房地產企業財務風險管理存在的問題進行分析，并提出了一些防范措施。

[關鍵詞] 房地產；企業；財務風險；防范

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2014 . 17. 011

[中圖分類號] F275 [文獻標識碼] A [文章編號] 1673 - 0194（2014）17- 0017- 02

1 我國房地產企業發展的現狀

1.1 行業特點帶來的風險

房地產行業的投資收益周期長，風險大，易受市場和國家宏觀政策的影響。跟經濟周期一樣，房地產業也會經歷復蘇、繁榮、衰退、蕭條這4個階段。在房地產業進入衰退階段時，樓價漲勢就會明顯遲緩，當國家政策有變時，樓價就會大幅度遞減或遞增。2007-2008年間，我國房地產市場出現暴漲暴跌的動蕩局面，直至2009年市場進入一個調整的階段。2010年，國家又一次出臺房地產政策，房價呈現上升趨勢。然而2011年下半年開始，我國房地產業再次進入萎靡期，這對房地產業的沖擊是巨大的。

1.2 利率和通貨膨脹風險

當市場通貨膨脹或利率上調時，就會引起原材料、工人工資成本增加，從而使得預期收益縮水。近些年，銀行不斷加息，使得房地產貸款難度加大，老百姓按揭貸款購房困難，影響了投資者的購房欲望，從而導致房地產行業低迷。

1.3 現金流不穩定的風險

資金是企業生產和發展的基本條件，房地產業更需要加強現金流管理。在企業發展過程中，現金流量是否充足、合理，直接反映一個企業的管理水平和經濟實力。當現金流量不足以抵債時，就會引發財務危機，甚至會導致企業倒閉。由于房地產業的開發周期較長，資金周轉率低，所以，要強化對現金流量的管理工作。

1.4 國家宏觀政策所帶來的財務風險

2010年，全國房價大幅上升，房地產行業進入繁榮階段，泡沫經濟嚴重。國家為促進其協調發展，從稅收、銀行貸款等各個角度加強了對房地產業的整治，比如提高二套房首付標準、提高貸款利率、提高異地投資門檻等。對國家的調控手段，各大銀行也積極配合，貸款利率隨之上升，2011年，國家對房地產的宏觀調控政策收到了明顯效應。

1.5 財務風險管理意識不強

企業財務管理意識不強，加大了企業財務風險。從目前看，很多房地產公司沒有一套完善的財務管理制度，在項目開發前沒有合理進行預算，也沒有全方位的財務分析。房地產企業的預算分析包括征地成本、資金流向、投資回報等方面，只有這樣才能達到預期目標，有效地控制成本，減少財務風險。

2 房地產企業財務風險成因分析

2.1 外部因素

外部因素包括經濟、市場、法律、資源等方面因素，這些都屬于宏觀因素。雖然這些因素存在于企業外部，但是對房地產企業的影響是巨大的。我國法律和政治環境相對穩定，所以企業所面臨的外部風險主要是指受經濟環境的影響，經濟環境發生變化引起企業外部環境的不確定性增大，進而影響房地產企業的經營狀況，甚至出現財務危機。

2.2 內部因素

由于房地產開發項目周期長、不確定因素很多，導致其資金風險較高，如果存在內部控制失范的情況，容易導致房地產企業資金管理出現問題，導致房地產開發出現阻礙，所以房地產企業的財務風險主要是由于內部控制不完善帶來的財務風險上。

3 房地產企業財務風險的防控策略

3.1 完善財務風險控制體系

房地產企業，應當實事求是地構建科學合理的財務風險防控體系，包括財務預警體系和風險管理機制。在資金流風險有效識別上，應以現金流狀況作為分析基礎，關注現金預算的執行狀況，通過預算與執行的差異分析及異常波動，來研究現金流中出現的問題，并采取針對舉措來及時管控這些問題和早期的風險。通過絕對數和結構分析來研究現金流是否合理，房地產企業的現金流若比預算數要少，則可能盈利能力低下或者過度投資導致資金短缺，對于這種情況，簡單地靠融資解決并不科學，應當尋找原因并從根本上解決問題。房地產企業現金流結構，主要看運營及投融資所占現金流比例是否符合戰略和經營周期。一般來說，擴張型房地產企業融資占比較大，保守型房地產企業經營收入占比較大。房地產企業資金從投資到回收一般在3～5年時間，融資渠道和結構應當與企業經營周期相一致。科學分析財務風險后，要建立科學合理的風險防控體系。首先要加強財務風險意識培養，確定管理層對風險防控負責，以此為基礎引進現代風險量化和管理工具，對財務風險內容進行細化，并制訂財務風險控制方案，根據財務風險的概率和程度來對其進行量化，并給出解決方案。最后要建立風險責任機制，對風險管理要實行問責監管制度，并加強執行。

3.2 加強融資環節的管理

房地產企業財務風險產生的重要原因之一是資金結構的失衡，擴展融資渠道可以有效防控其風險。房地產企業應當順應國家政策，發展多元的直接融資，如國家應建立專門的針對房地產企業資本市場，增加長期債券、股票的發行額度，提高房地產企業直接融資的比例，并出臺短期融資融券的政策，適度推出抵押貸款證券化，創新組合式的融資模式，降低信貸風險；在間接融資方面，可推出適合房地產企業經營現狀和特點的特色信貸服務，結合銀行與擔保金融機構，促進貸款模式的創新。

3.3 在投資方面的財務風險防范

對投資商，應加強項目研究，重點是市場供求狀況，要有把握和有針對性地進行投資，投資前要研究消費者的偏好，通過指標分析法來確定經濟效益最優化路徑，同時要重視投資所在地的地方政府的城鄉規劃管理程度、項目周邊環境影響因素等。對所投資項目的經營模式也要慎重選擇，例如聯營、共同投資、多種經營等組合方式。一般風險較大的項目可采用共同投資方式降低投資風險，對居民樓、寫字樓、商業地產等項目，要進行多種經營開發，降低銷售風險。

3.4 加強現金流管理

房地產企業現金流管理應當從以下幾個方面來加強：首先在應收、應付賬款管理上，要加強信用管理，提高催款責任落實程度，提高運營資金周轉效率，使房地產企業現金流充足且順暢。其次在房產產品銷售上，應創新營銷方式，結合多方力量擴大宣傳促進銷售，提高存貨周轉速度，提高資金回籠速度。最后，房地產企業應站在價值鏈管理的高度，與價值鏈上的各經濟體合作，實現價值鏈融資和運營資金動態跟蹤等，提高資金使用效率。

主要參考文獻

[1]肖芳林，仇俊林.房地產企業財務風險及其防范策略[J].財會月刊，2011（2）.

[2]魏淑紅.房地產企業財務風險及防范研究[J].新財經：理論版，2012（3）.