關于高校物業管理工作的思考

摘要：高校物業管理是一項繁瑣而又重要的工作，是高校管理工作的重要組成部分。目前高校物業工作中仍存在很多問題。高校物業管理也在尋求更為合適的發展之路。本文結合筆者從事高校物業管理工作的經驗分析了高校物業管理工作的現狀及特點，對高校物業管理工作的質量提升進行了膚淺的探討。

關鍵詞：高校；物業管理；特性；質量提升

隨著全國高校后勤社會化改革的不斷深入，高校物業管理企業化應運而生。高校物業管理工作也日顯突出和重要，改革的步伐也隨之逐步加快。但是，高校物業管理發展不平衡，滯后于真正意義上的社會化物業管理，在管理技術、服務質量、人員素質、服務意識、經營意識和業主觀念上的差異等方面，存在著諸多問題和困難，在一定程度上影響了高校物業管理的發展。政府的正確導向、學校的扶持、歷史的沿襲，高校物業管理企業目前仍然是高校通過市場方式或非市場方式選擇的主要對象。盡管如此，高校物業管理企業還面臨生存的危機，在邁向現代物業企業的轉型進程中仍面臨諸多問題，如何應對？將直接影響到高校物業管理企業生存與發展。

一、高校物業管理的現狀

目前高校物業管理基本上還是沿襲計劃經濟時期的行政管理體制，管理模式仍舊是低效福利型的，這種管理模式無論是在管理技術還是在服務質量和人員素質上都存在著諸多問題，物業管理在服務意識和經營觀念上沒有做到真正意義上的社會化，致使高校物業管理在一定程度上滯后于社會化物業管理，影響了高校物業管理的發展，同時也影響了高校各項事業的發展。高校物業管理實行的是象征性的有償服務，管理實體與高校簽訂相關物業管理協議，但是這種管理往往是在學校的行政指令下進行，缺乏科學依據和市場標準，協議相當不穩定。尤其在服務費用和服務內容等方面往往不按行業要求和標準辦事，只追求社會效益，不講經濟效益，市場經營意識淡漠。由于學校屬于事業單位，物業管理費用很緊張，于是將物業管理成本一再壓低，使高校物業管理陷入了低效率、低水平的虧損經營，很難向企業化、市場化的方向良性發展。

由于各高校的發展歷史和現狀不同，物業管理的情況不一。但總體來說，各高校物業管理是伴隨著本校的發展而發展。從管理模式上，基本上經歷了由過去單一的、與原學校一體的行政管理和后勤保障到目前的相對初分專業、初成體系的物業管理；從服務方式上，由過去一般基本的生活保障變為多形式、多層次服務；從管理水平上由過去的傳統房屋管理和后勤服務到目前初具現代物業管理稚形的管理。相對專業化的管理模式初步形成。

二、高校物業管理工作的特性

與一般物業管理相比高校物業管理具有很多特殊性。隨著物業管理行業的發展和高校后勤社會化改革的驅動，高校物業管理成為高校后勤的一種新模式。近幾年我國高校的快速發展，使高校物業管理得到了進步的發展、鞏固和完善，受到社會的高度重視。深刻認識和分析高校物業管理的特殊屬性，明確這一工作的著力點，對于搞好高校物業管理工作有著十分重要的意義。

（1）教育屬性。高校物業管理作為高校工作的一部分，必須以教學為中心，圍繞教學和育人開展工作，一切作為都要與高校教育、教學、科研的整體目標相適應，并負有“管理育人、服務育人”的責任和義務，成為高校培養人才的有機組成部分。高校物業不同于其他物業的這一特性，決定了高校物業管理在做好物業服務的同時，還要注重營造育人氛圍等軟環境建設高校物業管理所承擔的校園環境建設是校園文化建設的物質載體，它與校園文化建設是密不可分的，它既受校園文化建設的影響，同時又反過來影響校園文化建設。

（2）知識多科性。高校物業管理工作需要有廣泛的知識技能作為基礎。在社會科學領域涉及到管理學、會計學、教育學、心理學、社會學、法學等，在自然科學領域涉及到的學科則更為廣泛。在工作中知識多科性又表現在專業技術種類繁多，每個人都有一種或多種專業技能。這就要求管理人員必須有廣泛的知識和多種專業的常識，進行科學管理，使各項工作逐步實現標準化、規范化、制度化，用現代化的管理手段和方法不斷提高科學管理水平

（3）服務對象的特定性。社會物業服務的對象是社會各行各業不同職業的人，而高校是一個高層次、高學歷的教育機構，物業服務的對象是以廣大教師和學生為主的知識群體，也是社會上的一個特殊群體。他們對物業管理企業的形象、服務人員的素質和服務內容都有較高要求，服務和管理更需要精心和講究方式，秩序維持和學生安全顯得特別重要。

（4）群眾性。高校物業管理的大量工作與群眾有著密切的關系，是為廣大群眾服務的，與群眾的切身利益有密切的關系。同時，它必須時時接受群眾的監督和檢驗。這就要求后勤管理工作必須考慮周全，精心安排，稍有疏漏，就會影響其他工作的正常開展和師生的工作、學習的情緒。

三、高校物業管理質量提升的思考

（1）建立高校物業管理新體系，要從本地區的物業管理的實際情況出發，按照社會主義市場經濟和經濟規律的要求，結合高校物業管理自身的特點、任務和要求，積極探索和建立一個能使房屋保值和增值，設備設施正常使用，不斷提高居民的生活質量，提升居住環境、人文環境和生態環境，從而達到社會效益 ， 環境效益和經濟效益三者統一的物業管理體系。這種新體系要把屬地管理和行業管理有機地結合起來，把業主自治管理和物業公司專業化管理有機地結合起來，這樣既能體現物業管理企業的自主經營和規范運作，又能體現房地產主管部門和行業的監督指導，推進高校物業管理社會化、企業化、專業化和標準化。

（2）加強員工技術培訓。高素質人才不僅是實現物業管理規范化的要求，也是實現物業管理現代化的基本條件。目前各高校的物業管理大多數是以原后勤職工為主體，這部分人員物業管理的專業知識、專業技能相對缺乏。保潔、綠化、維修、保安等工種均有較強的技術性，每天又直接面對師生，這些員工素質的好壞、業務能力的高低，直接影響到物業管理的質量，直接導致師生的滿意度，直接影響各高校的發展和辦學水平。部分物業管理人員不僅需要具備專業技術知識，還要具備計算機應用、經營學、心理學等多方面素質，員工的培訓極為必要。

（3）提升專業化管理和服務的水平。由于高校物業管理所涉及的內容較為廣泛，專業性強。需要對高校物業管理隊伍按照國家規定的物業管理標準，緊密結合高校的實際，加強專業建設。為保證管理水平，還可適當引進一些社會上如保安、綠化等專業化管理企業到校區管理，尤其是對那些正處在發展過程中的高校物業管理來說更適宜，這也是高校物業管理發展的一個趨勢。校外物業管理公司的介入、不僅為高校帶來規范化、標準化、科學化的物業管理，也引入了現代化的經營理念，使高校物業管理行業充滿生機和活力。

（4）理順物業管理中的各種關系。物業管理是一種服務性行業，涉及到各種行業、各種部門，要結合物業管理的任務和特點，正確處理好物業管理與行政管理的關系、依法管理與自主管理的關系、自治管理與專業管理的關系、市場經濟規律與教育規律之間的關系、經濟效益與社會效益之間的關系、眼前利益與長遠利益之間的關系。促進物業管理有效、健康的發展。

四、結語

高校物業管理是一項非常繁瑣又比較辛苦的工作，既是高校的“門面”和“窗口”，也是高校事業發展必不可少的一環。做好物業管理工作是高校物業工作者的天職，也是高校發展與生俱來的永恒課題。從職能分工看，物業管理工作其實是機關工作的一部分，它服務于高校各項工作，以大局為先，以服務為重。客觀的說沒有高質量的物業管理工作，高校的各項工作就會失去基礎和動力，一切都將無從談起。為此如何提高高校的物業管理工作是每一位高校物業管理人員必須認真思考的問題。

參考文獻：

[1] 余宇楠.高校物業管理現狀分析及對策研究[J].昆明冶金高等專科學校學報，2006（11）.

[2] 高校后勤管理 李進莉 山東大學出版社

作者簡介：胡正明（1963-）男，湖北武漢人，管理員，從事高校物業管理研究。

（作者單位：武漢理工大學后勤保障處）