社區(qū)商業(yè)地產模式升級

李健

2013年中國城鎮(zhèn)化率接近54%，按照發(fā)達國家城市化水平在75%左右計算，未來二十年，按每年1%估算，每年將有1000萬人口進入城市。大量的購物中心在未來3～5年將嚴重趨于同質化，國內的社區(qū)商業(yè)無疑是一塊誘人的“大蛋糕”，正日益成為業(yè)界的“必爭之地”。

一方面，傳統(tǒng)零售商依賴的大賣場業(yè)態(tài)潛力已經透支。不斷上漲的房租成本和人力成本成為企業(yè)的沉重負擔；倚重通道費用的盈利模式幾乎走到了盡頭。

另一方面，國務院在2012年8月7日出臺的《關于深化流通體制改革加快流通產業(yè)發(fā)展的意見》中提及要制定完善社區(qū)商業(yè)網點配置。其中，新建社區(qū)商業(yè)和綜合服務設施面積占社區(qū)總建筑面積的比例不得低于10%。

因此，社區(qū)商業(yè)以貼近社區(qū)，便民、利民，滿足和促進居民綜合消費為目標的屬地型商業(yè)成為業(yè)內焦點。對比層出不窮的城市綜合體和大型商貿物流批發(fā)市場，社區(qū)商業(yè)具有投資小、見效快的特點。因此，不少中小零售商開始轉型做社區(qū)商業(yè)。

越來越大的社區(qū)商業(yè)貌似一種必然。從早期居住區(qū)的小賣部，到以住宅項目一層和二層為依托的商鋪，再到各種特色的商業(yè)街，社區(qū)商業(yè)已經進入換代階段，商業(yè)模式也急需升級。

業(yè)態(tài)組合突出“便民性”

社區(qū)商業(yè)按照服務的規(guī)模分類，可分為便利級、鄰里級和社區(qū)級三種：

社區(qū)商業(yè)提供的服務一般交通時間15分鐘內可到。即居民出家門步行5分鐘可以到達便利店，步行10分鐘可到達超市和餐飲店，步行15分鐘可到達社區(qū)購物中心。

從國外社區(qū)商業(yè)發(fā)展的成熟經驗及目前城市發(fā)展進程的趨勢來看，社區(qū)商業(yè)應該是一種以社區(qū)范圍內居民為服務對象的，以便民、利民，滿足和促進居民綜合消費為目標的屬地型商業(yè)。在國外社區(qū)商業(yè)占到60%左右的比例，可以看出，社區(qū)商業(yè)是城市商業(yè)中一個重要的組成部分。

而社區(qū)商業(yè)之所以能成為傳統(tǒng)零售業(yè)的“藍海”，關鍵在于它回歸了最本質的消費需求，特別是消費的便利性是中心商圈無法比擬的。社區(qū)商業(yè)提供的服務主要是社區(qū)居民日常生活服務的需要，這些服務具有綜合性和便利性的特點，是適合日常生活需求的。由于各種經營主體之間的親和力是不同的，一些經營項目的商店組成群體有助于加強吸引力，另一些經營項目的商店需要相互避開。商店之間的位置關系受承租政策決定。

切好社區(qū)商業(yè)“小蛋糕”

雖然社區(qū)商業(yè)面臨著巨大的升級和變革，但目前國內的社區(qū)商業(yè)普遍還帶有濃厚的住宅底商的特點，不是開發(fā)商持有物業(yè)，多半是“打碎了賣”的模式，屬于各自為政、自負盈虧。為此，重新解讀社區(qū)商業(yè)租售模式，是社區(qū)商業(yè)成功運營的關鍵，也是搶奪社區(qū)商業(yè)“蛋糕”的重要舉措。

目前，主要有純銷售、售后返租、純租賃和租售結合的四種模式。雖然模式不同，但都有整體規(guī)劃，相比原來的各自為政，已屬模式升級了。

模式一：純銷售

一般適合在相對不成熟的新開發(fā)區(qū)域，未來潛在的升值空間比較大，但在目前不具備成熟消費的情況下，采用直接銷售有利于實現(xiàn)價值最大化。但是由于產權賣散，往往后期經營業(yè)態(tài)也得不到控制。這種模式主要在市場成熟度低，商業(yè)體量極少或零星商業(yè)物業(yè)使用。

模式二：售后返租

售后返租主要有長期返租和短期返租，以產權式商鋪為主，用較低的投資門檻吸引普通投資者，以大商家整體承租、開發(fā)商長期包租為銷售模式，市場稱之為“產權式商鋪”。

優(yōu)點就是，可以使開發(fā)商在短期內套現(xiàn)、回籠資金，因投資相對較小，無須參與經營管理，收益穩(wěn)定，容易吸引中小投資者。風險就在于經營管理者是否具有長期、穩(wěn)定經營的能力。

模式三：純租賃

社區(qū)的商鋪租給誰，怎么租，對于社區(qū)商業(yè)規(guī)劃的實現(xiàn)顯得尤為重要。無論是商業(yè)中心的商鋪還是社區(qū)商鋪，對于一些位置優(yōu)越的商鋪，開發(fā)商如果看好其價值潛力又無資金壓力，便只租不售、以租待漲，以期獲得商鋪形成市場后的數(shù)倍投資回報。采用只租不售模式的優(yōu)點是，產權掌握在開發(fā)商手里，可以抵押再貸款，還可以待增值后出售。

（1）整體出租策略

整體租賃是指發(fā)展商不將物業(yè)出售，而將其整體出租給一家商業(yè)企業(yè)，由這家商業(yè)企業(yè)進行商業(yè)規(guī)劃及經營，開發(fā)商每年向商業(yè)企業(yè)收取約定的租金。

這種模式的優(yōu)點是：不需設立專門的經營公司和配備專業(yè)的商業(yè)人員；交易簡單，結算方便；物業(yè)可進行抵押貸款，有利于開發(fā)新的項目；物業(yè)帶動項目銷售作用較大。而缺點就是：收益低，其收報率在 3%～5% 之間；租期長，物業(yè)就算升值，其套現(xiàn)的難度很大；不排除租戶經營失敗而沒法交租的可能，因而對租戶的評估要求準確。整體出租模式適合無商業(yè)專才、現(xiàn)金流良好、經營相對保守的開發(fā)商。

（2）分層或分片出租策略

與整體出租模式相似，只是開發(fā)商按照市場需求，將各層或各片區(qū)分別出租給不同租戶。

這種模式的優(yōu)點是：租金相對整體出租要高一些；風險分散，租金相對有一定保證；物業(yè)可進行抵押貸款；比整體出租更適合日后帶租約出售物業(yè)或設計成產權式商鋪；某一層或一鋪經營失敗時，發(fā)展商能掌握主動權，并進行重新招租。缺點就是：需重視前期的商業(yè)策劃，并且要有相應的商業(yè)專才。

（3）分散出租策略

分散出租亦稱零租，開發(fā)商在確定某一主題功能下對各個鋪位進行招租，租期相對短些，一般為 2～5 年；開發(fā)商應幫助租戶統(tǒng)一辦理相關的營業(yè)執(zhí)照、稅務登記，甚至代開具銷售發(fā)票、財務結算等 。

這種模式的好處就是，租金很高，開發(fā)商收益可最大化；物業(yè)升值空間大，容易出售變現(xiàn)；租期短，容易改變功能或調整經營。缺點就是，需設立專業(yè)的經營管理公司負責經營管理；要充分重視前期的市場定位，功能定位的策劃工作；這種模式的經驗風險最大。它適合有商業(yè)專才的開發(fā)商。

模式四：租售結合模式

租售結合模式其總體操作思路是：開發(fā)商在社區(qū)商業(yè)開發(fā)的過程中，將整個項目的一部分商鋪出售，以收回投資成本（開發(fā)商在出售商鋪時，一般都和商鋪投資者簽訂返租協(xié)議，取得已出售商鋪的管理權，以便對整個項目進行業(yè)態(tài)規(guī)劃），然后組建管理公司或聘請專業(yè)管理公司來對社區(qū)商業(yè)進行出租經營、管理，以賺取后期的營運利潤和支付商鋪投資者的收益。

這種模式，開發(fā)商宜將社區(qū)商業(yè)中最具升值發(fā)展?jié)摿Φ囊徊糠治飿I(yè)預留作自營，以爭取更大的經濟收益；由于資金回收速度快，可以分散風險。但它的缺點就是，由于出售部分物業(yè)產權不集中，各個商鋪經營權完全分散，開發(fā)商或管理公司很難控制，整體的經營定位、檔次主要為經營商家自行調節(jié)，甚至投資者都處于被動地位，經營風險很大。它適合既要一定的商業(yè)形象也對項目回款迫切的開發(fā)企業(yè)。