房地產(chǎn)建設(shè)項目實施階段工程造價的控制策略研究

楊紅燕

【摘 要】降低工程造價是各房地產(chǎn)企業(yè)普遍關(guān)注的問題。建筑工程造價不僅與工程內(nèi)容有關(guān)，還與建設(shè)地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展程度、建設(shè)者的管理和技術(shù)水平、國家和當?shù)卣恼叩却嬖谥芮械穆?lián)系。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項目；工程造價；施工階段；成本控制；招投標；竣工結(jié)算；變更簽證

0 引言

房地產(chǎn)項目開發(fā)過程是一個周期長、數(shù)量大的生產(chǎn)消費過程，投資者在一定時間內(nèi)占有的經(jīng)驗知識是有限的，常常受到技術(shù)等客觀因素的限制，而且不可能在項目一開始就能設(shè)置一個科學的、一成不變的投資控制目標，而只能設(shè)置一個大致的控制目標，這就是投資估算。隨著工程建設(shè)實踐、認識、再實踐、再認識，投資控制目標步步清晰、準確，這就是設(shè)計概算、設(shè)計預(yù)算和承包合同價等。也就是說，項目投資控制目標的設(shè)置應(yīng)是隨著項目建設(shè)實踐的不斷深入而分階段設(shè)置的。具體來說，投資估算應(yīng)是設(shè)計方案選擇和進行初步設(shè)計的項目投資控制目標；設(shè)計概算應(yīng)是進行技術(shù)設(shè)計和施工圖設(shè)計的項目投資控制目標；設(shè)計預(yù)算或建安工程承包合同價是施工階段控制建安工程投資的目標。項目開發(fā)各階段目標相互制約，相互補充，前者控制后者，后者補充前者，共同主持項目投資控制的目標系統(tǒng)。

1 項目招投標階段的工程造價控制

實行建設(shè)項目的招標投標是我國建筑市場趨向規(guī)范化、完善化的重要舉措，對于擇優(yōu)選擇承包單位、全面降低工程造價，進而使工程造價得到合理有效的控制，具有十分重要的意義。招投標階段工程造價管理的內(nèi)容和程序包括：

（1）發(fā)包人選擇合理的招標方式。招標方式一般分為公開招標和邀請招標。建設(shè)單位要根據(jù)承包形式、合同類型、工程緊迫程度等因素決定，一般多采用公開招標。

（2）發(fā)包人編制招標文件，確定合理的工程計量方法和投標報價方法，確定招標工程標底。

（3）承包人編制投標文件，合理確定投標報價。

（4）發(fā)包人選擇合理的評標方式進行評標。

（5）發(fā)包人通過評標定標，選擇中標單位，簽訂承包合同。

1.1 項目招標過程中的造價控制

采用項目招投標就是要通過競爭確定出工程價格，使其趨于合理或下降，有利于節(jié)省投資，提高投資效益，進而更好的控制造價。為了使招投標起到其本身的作用，再招投標過程中要注意以下幾點：

（1）嚴把資格審查關(guān)。為維護投資者的最大利益，對申請投標單位的實力、業(yè)績、信譽、管理水平等進行審查和考察，保證“優(yōu)中選優(yōu)”。

（2）合理確定標底價格。推行合理低價中標，即在保證質(zhì)量、工期的前提下的合理低價，避免低于成本價中標。

（3）做好材料設(shè)備招標。對商品混凝土、水泥、鋼筋、電梯等主要材料設(shè)備組織單獨招標采購，不僅能保證質(zhì)量，還可節(jié)省投資。

（4）嚴把合同關(guān)。

1.2 施工合同的簽定

在簽定合同階段，特別要謹慎。建設(shè)工程的施工合同是施工階段造價控制的依據(jù)。它作為工程實施階段造價控制的主線條貫穿于該階段的始末。工期、質(zhì)量、造價三個方面使施工合同最重要的內(nèi)容，關(guān)于開竣工日期的界定；參加驗收的單位、人員，采用的質(zhì)量標準、程序及產(chǎn)生質(zhì)量爭議的處理；對價款調(diào)整的范圍、程序、計算依據(jù)和設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證、材料價格的簽發(fā)確認；對工程進度款和竣工結(jié)算所需文件、程序和效力等，必須作出明確具體的規(guī)定，避免扯皮現(xiàn)象的發(fā)生。

2 項目施工階段的工程造價控制

項目施工階段是資金投入的最大階段，是招投標工作的延伸，是合同的具體化。雖然這階段影響工程造價的可能相對少些，但真正形成工程實體主要是在這一階段，若控制不好也會使投資失控，做好項目施工階段的造價控制需要從以下幾方面著手：

（1）做好圖紙會審工作。圖紙會審工作一方面能發(fā)現(xiàn)施工圖紙存在的問題并在施工前加以解決，另一方面也能減少因圖紙錯誤造成的返工，簽證費用。

（2）審查優(yōu)化施工組織設(shè)計方案。施工組織設(shè)計是指導(dǎo)施工的綱領(lǐng)性文件，是保證工程順利進行、確保工程質(zhì)量、有效控制工程造價的重要工具。因此，運用價值工程理論，對各種施工方案進行技術(shù)上、經(jīng)濟上的對比分析，從中選出最能合理利用人力、物力、財力資源的方案，從而降低造價。

（3）嚴格控制涉及工程造價增減的工程變更及現(xiàn)場簽證管理。及時做好施工現(xiàn)場記錄，制定現(xiàn)場簽證和管理程序，加強現(xiàn)場簽證的管理，工程簽證隨做隨簽，避免日后簽證，同時簽證盡可能量化，避免僅做定性或含糊不清的簽證。

（4）合理確定材料與設(shè)備價格。工程建設(shè)過程中材料設(shè)備費占很大的比重，約占總價直接費的70%，材料設(shè)備價格的高低對工程造價的影響很大。因此，嚴格控制材料設(shè)備價格是降低造價的有效手段。在保證質(zhì)量的基礎(chǔ)上，力爭把材料價格控制在最低水平上。

（5）加強工程質(zhì)量管理。避免施工中，由于返修工程過多，造成工程費用的增加。

（6）保證按時完工，減少工期延誤損失。

（7）嚴把工程結(jié)算關(guān)。

3 工程竣工結(jié)算階段工程造價控制

竣工驗收階段工程造價的內(nèi)容包括：竣工結(jié)算的編制與審查，竣工決算的編制，保修費用的處理，建設(shè)項目后評估等。其中竣工結(jié)算的編制與審查是這一階段工程造價控制的重點。

3.1 竣工結(jié)算的含義

工程竣工結(jié)算是指施工企業(yè)按照合同規(guī)定的內(nèi)容全部完成所承包的工程，經(jīng)驗收質(zhì)量合格，并符合合同要求之后，向發(fā)包單位進行的最終工程價款結(jié)算。

3.2 工程竣工結(jié)算的審查

（1）核對合同條款。首先，應(yīng)該對核對竣工工程內(nèi)容是否符合合同條件要求，工程是否竣工驗收合格，只有按合同要求完成全部工程并驗收合格才能列入竣工結(jié)算。其次，應(yīng)按合同約定的結(jié)算方法、計價定額、取費標準、主材價格和優(yōu)惠條款等，對工程竣工結(jié)算進行審核。

（2）檢查隱蔽驗收記錄。審核竣工結(jié)算是應(yīng)該對隱蔽工程施工記錄和驗收簽證進行檢查，手續(xù)完整、工程量與竣工圖一致方可列入結(jié)算。

（3）落實實際變更簽證。設(shè)計修改變更應(yīng)由原設(shè)計單位出具設(shè)計變更同志單和修改圖紙，設(shè)計、校審人員簽字并加蓋公章，經(jīng)建設(shè)單位和監(jiān)理工程師審查同意后才能列入結(jié)算。

（4）按圖核實工程數(shù)量。竣工結(jié)算的工程量應(yīng)根據(jù)竣工圖、設(shè)計變更單和現(xiàn)場簽證等進行核算，并按國家統(tǒng)一規(guī)定的計算規(guī)則計算工程量。

（5）認真核實單價。

（6）注意各項費用計取。建筑安裝工程的取費標準應(yīng)按合同要求或項目建設(shè)期間與計價定額配套使用的建筑安裝工程費用定額及有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

（7）防止各種計算誤差。

4 結(jié)束語

總之，在項目的開發(fā)過程中，節(jié)約投資的可能性是隨著開發(fā)過程的進展而不斷減少的。因此，正確的投資決策和優(yōu)秀的工程設(shè)計對項目的造價及建成后的經(jīng)濟效益具有決定性的影響。當然，項目的造價管理和控制是貫穿于項目周期全過程的，每個階段的造價控制對項目能否取得良好的經(jīng)濟效益和社會效益都存在著重大的影響，所以，只有實行全過程造價控制才能真正發(fā)揮造價管理的作用。

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[責任編輯：薛俊歌]