房地產(chǎn)企業(yè)稅務風險淺析

王冉秋

摘要：面對日益激烈的競爭環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)全面降低成本的需求更加迫切。稅收成本是房地產(chǎn)企業(yè)成本中的重要組成部分，加強稅務風險管理能夠有效降低稅收成本。本文從企業(yè)設立環(huán)節(jié)、取得土地環(huán)節(jié)、開發(fā)環(huán)節(jié)及銷售環(huán)節(jié)四個方面深入地分析房地產(chǎn)企業(yè)存在的稅務風險，以便房地產(chǎn)企業(yè)更好的提出有針對性的防范措施。

關鍵詞：房地產(chǎn) 稅務 風險

近年來，房地產(chǎn)業(yè)在一系列的國家政策施壓下，雖然漲勢減緩，但依然是國家經(jīng)濟增長的主力軍，從所屬領域來看，房地產(chǎn)業(yè)橫跨了生產(chǎn)及流通兩個領域，其所涉及的稅種多，稅率復雜，稅務風險高依然是各房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營過程中廣泛存在的問題。

本文主要探討房地產(chǎn)企業(yè)存在的稅務風險，以便房地產(chǎn)企業(yè)更好的提出有針對性的防范措施。以下將分別通過企業(yè)設立環(huán)節(jié)、取得土地環(huán)節(jié)、開發(fā)環(huán)節(jié)及銷售環(huán)節(jié)來分析房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)存在哪些稅務風險。

第一是企業(yè)設立環(huán)節(jié)。這里主要探討的是對于需要設立分支機構的房地產(chǎn)企業(yè)來說，設立分公司還是子公司該如何權衡。首先，需要考慮的是新設置的分支機構能否盈利的問題，如果分支機構在短期內(nèi)可以自負盈虧，推薦設立子公司，由于子公司具有獨立的法人資格，不但不需要承擔母公司的盈虧，而且子公司還可以將自我所得投入于自身的發(fā)展；但在現(xiàn)實情況中，企業(yè)設立分支機構的初期，將會耗用大量的成本，所以虧損的概率較高，這時可以考慮先設立分公司，其虧損可以由母公司承擔，并且降低母公司的企業(yè)所得稅，經(jīng)過兩三年的經(jīng)營，當分公司能夠扭虧為盈時，再將分公司變更注冊為子公司，降低分支機構對母公司的風險責任。其次，若土地使用權歸母公司所有，而其準備以分支機構的名義開發(fā)土地，那么設立分公司還是子公司就會涉及到是否繳納契稅的問題。設立子公司，不管是母公司以土地使用權作價投資還是先以貨幣資金投資，然后用土地使用權增資擴股，土地使用權在這個母子公司之間的內(nèi)部轉(zhuǎn)換中都是要繳納契稅的。設立分公司，就不存在土地使用權內(nèi)部流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的契稅，節(jié)約了稅收成本。

第二是取得土地環(huán)節(jié)。近年來，房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)重組越演越烈，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過股權收購的方式取得開發(fā)用地，以此來回避直接轉(zhuǎn)讓帶來的稅務風險。股權轉(zhuǎn)讓不征收營業(yè)稅，也意味著可以減免土地轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加，相比較直接轉(zhuǎn)讓土地來說，減少了土地轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的流轉(zhuǎn)稅。土地增值稅也是取得土地環(huán)節(jié)的一項重要稅收，很多房地產(chǎn)企業(yè)在如何合理規(guī)避土地增值稅的問題上也是大費周章，但根據(jù)相關規(guī)定對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資、聯(lián)營或被投資土地，要有一方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，就不允許企業(yè)享受暫免征收土地增值稅的政策，當然也不是無計可施，要想享受該優(yōu)惠政策，可以從這兩點進行籌劃，其一是不以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拿地進行投資，其二是此地塊不用于房地產(chǎn)開發(fā)。

第三是開發(fā)環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)企業(yè)為了方便顧客了解其樓盤的性質(zhì)和結構，一般都會在不同的區(qū)域設立售樓部、樣板間等設施，區(qū)域的不同也會引起稅務處理的差別，進而影響房地產(chǎn)企業(yè)的稅務風險。目前，主要存在三種售樓模式：利用樓宇內(nèi)的商品房作為售樓部、樣板間，這種模式存在兩種情況：整體出售時，計入“開發(fā)成本—建筑安裝工程費”；不能判斷是否隨樓宇一并出售時，計入“開發(fā)成本—開發(fā)間接費”；開發(fā)小區(qū)內(nèi)樓宇之外臨時建造的售樓部、樣板間，該成本計入“開發(fā)成本—開發(fā)間接費”；利用小區(qū)內(nèi)的配套設施，如會所作為售樓部、樣板間，可分為三種情況：設施屬非營利性且產(chǎn)權歸業(yè)主所有時，計入“開發(fā)成本—公共配套設施”；設施屬營利性時，作為獨立開發(fā)商品和成本計算；企業(yè)自用時，由在建工程轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)。

不同的會計處理，售樓部、樣板間的成本將計入不同的費用，進而成為影響稅收的因素，例如利用小區(qū)內(nèi)的配套設施模式，若房地產(chǎn)企業(yè)自用，則征收相應的房產(chǎn)稅和土地使用稅，若對外出租則征收營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、房產(chǎn)稅、土地使用稅、企業(yè)所得稅、印花稅等多個稅種，因此房地產(chǎn)企業(yè)在建造設立售樓部、樣板間時應當考慮到其成本的歸結，對其合理防范稅務風險，降低稅收具有重要意義。

第四是銷售環(huán)節(jié)。多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都會推出職工福利房來激勵員工更好的服務于本企業(yè)，但福利房這種激勵政策是存在稅務風險的，首先，對于銷售職工福利房所涉及到的營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅等，房地產(chǎn)企業(yè)一般情況下都會以優(yōu)惠后的價格作為計稅依據(jù)，這樣既可以減輕各項稅收又可以激勵員工，是一舉兩得的好事，但由于內(nèi)部售價偏低，主管稅務機關很可能會根據(jù)各項稅種的核定價格計稅，這樣不僅不能達到企業(yè)想要合理避稅的效果，還會使企業(yè)背上逃稅的不良影響。其次，對于購買職工福利房的員工來說，根據(jù)《財政部、國家稅務總局關于單位低價向職工售房有關個人所得稅問題的溝通》規(guī)定：單位按低于購置或建造成本價格出售住房給職工，職工因此而少支出的差價部分，屬于個人所得稅應稅所得，應按照“工資、薪金所得”項目繳納個人所得稅，也就是說當實際支付的價格高于房屋建造的成本時職工是不需要繳納個人所得稅的。鑒于上述規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)在推出職工福利房時銷售價格的制定往往是企業(yè)稅收籌劃的重要方面。

通過從房地產(chǎn)行業(yè)的四個主要環(huán)節(jié)可能會涉及到的不同的稅務風險出發(fā)，我們可以看到企業(yè)只有充分了解和掌握稅收法規(guī)的變化，在企業(yè)內(nèi)部建立嚴格的內(nèi)部控制制度才能有效控制稅務風險的發(fā)生并最大限度地減少稅務風險所帶來的損失。

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