房產(chǎn)稅開征艱難的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析

彭晨　劉龍琛　裘晏納　馬金定

摘要：本文從交易成本、帕累托最優(yōu)、利益相關(guān)者三個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)角度分析了我國(guó)房產(chǎn)稅開征的艱難，希望政府從各種角度出發(fā)，循序漸進(jìn)地推進(jìn)房產(chǎn)稅的開征。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅 交易成本 帕累托最優(yōu) 利益相關(guān)者

我國(guó)經(jīng)濟(jì)高速成長(zhǎng)的背景下，人們對(duì)居住的需求日益增高，住房供求緊張，市場(chǎng)價(jià)格一直在攀升。政府針對(duì)市場(chǎng)出臺(tái)了各種政策和調(diào)控措施，可是房?jī)r(jià)仍居高不下。房產(chǎn)稅的開征，會(huì)加大投機(jī)者的保有成本，一定程度上阻止市場(chǎng)的投機(jī)行為，本文將從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度分析房產(chǎn)稅開征的利弊，以使決策者有序推進(jìn)房產(chǎn)稅的開征。

一、交易成本阻礙房產(chǎn)稅的開征

（一）交易成本的內(nèi)涵

所謂交易費(fèi)用，是指達(dá)成一筆交易所要花費(fèi)的成本，包括交易過(guò)程中所需要花費(fèi)的時(shí)間和貨幣成本。從根本上來(lái)說(shuō)，只要人們進(jìn)行交往互換活動(dòng)，就會(huì)有交易費(fèi)用產(chǎn)生。所以無(wú)論是企業(yè)的內(nèi)部交易，還是市場(chǎng)交易，都存在著不同的交易費(fèi)用；而企業(yè)替代市場(chǎng)，是因?yàn)橥ㄟ^(guò)企業(yè)交易而形成的交易費(fèi)用比通過(guò)市場(chǎng)交易而形成的交易費(fèi)用低，這是人類追求經(jīng)濟(jì)效率的體現(xiàn)。

就我國(guó)的目前情況來(lái)看，政府在房地產(chǎn)的交易過(guò)程中實(shí)行的“重交易環(huán)節(jié)、輕保有環(huán)節(jié)”的稅收工具，以及向地方政府一次性繳納的土地出讓金的政策，實(shí)質(zhì)上是提高了房地產(chǎn)的交易費(fèi)用，變相推高房?jī)r(jià)，加重購(gòu)買者的負(fù)擔(dān)。無(wú)論哪種交易方法都會(huì)盡量去尋求最低的交易成本，盡量降低交易費(fèi)用。房產(chǎn)稅的征收有利于降低房屋的交易成本，這是因?yàn)橐郧耙淮涡岳U納的土地出讓金變成了逐漸繳納的房產(chǎn)稅，提高了房屋的保有成本，從而起到了盡量抑制房產(chǎn)投資者的作用。

（二）房產(chǎn)稅開征的交易成本分析

房產(chǎn)稅對(duì)存量房和交易房的征收標(biāo)準(zhǔn)是不一致的。國(guó)家大幅提高了存量房的交易稅，差價(jià)的20%毫無(wú)疑問是為了嚴(yán)厲打擊投機(jī)者，但是交易房的稅率相對(duì)較低，這嚴(yán)重影響了囤房者和投資者的利益，導(dǎo)致他們的反對(duì)聲一片。

二、帕累托最優(yōu)是房產(chǎn)稅最強(qiáng)的攔路虎

（一）帕累托最優(yōu)的基本內(nèi)涵

帕累托最優(yōu)是指資源分配的一種理想狀態(tài)，即假定固有的一群人和可分配的資源，從一種分配狀態(tài)到另一種狀態(tài)的變化中，在沒有使任何人境況變壞的前提下，也不可能再使某些人的處境變好。在完全競(jìng)爭(zhēng)條件下，由市場(chǎng)供求所形成的均衡價(jià)格，能夠引導(dǎo)社會(huì)資源實(shí)現(xiàn)有效配置，使任何兩種產(chǎn)品對(duì)于任何兩個(gè)消費(fèi)者的邊際替代率都相等，任何兩種生產(chǎn)要素對(duì)任何兩種產(chǎn)品生產(chǎn)的技術(shù)替代率都相等，從而達(dá)到任何資源的再配置都不可能在不使任何人的處境變壞的同時(shí)，使一些人的處境變好。從市場(chǎng)的角度來(lái)看，一家生產(chǎn)企業(yè)，如果能夠做到不損害對(duì)手利益的情況下又為自己爭(zhēng)取到利益，就可以進(jìn)行帕累托改進(jìn)。換言之，如果是雙方進(jìn)行交易，這就意味著雙贏的局面。

（二）房產(chǎn)稅開征難以實(shí)現(xiàn)帕累托最優(yōu)

房產(chǎn)稅改革要在實(shí)現(xiàn)公平、效率、充足的收入、降低管理成本等多重目標(biāo)下做出權(quán)衡，這就要涉及到帕累托最優(yōu)理論的運(yùn)用。然而在我國(guó)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，很難實(shí)現(xiàn)帕累托最優(yōu)。因?yàn)槔嫦嚓P(guān)者，主要是中央與地方政府，陷入了“囚徒困境”。依據(jù)國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)，房產(chǎn)稅開征之后地方政府將獲得更多的財(cái)政收入。而當(dāng)今我國(guó)調(diào)控房產(chǎn)市場(chǎng)的兩大利益主體一是中央，一是地方政府、房企、銀行及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的聯(lián)合體，所涉及的既有國(guó)家經(jīng)濟(jì)、政治的整體利益，也有地方、行業(yè)、個(gè)人的局部利益。利益的博弈過(guò)程相當(dāng)復(fù)雜。基于“囚徒困境”，若雙方都為了整體的國(guó)家利益而沉默，那么集體利益將實(shí)現(xiàn)最大化，這恰恰也是最理想和最難實(shí)現(xiàn)的狀態(tài)；如果雙方都違約，國(guó)家的整體利益將會(huì)受到極大損害，這也是中央這一利益主體更加不愿意見到的情況，因?yàn)橹醒胝畬?duì)大局的把握比那些只關(guān)注局部利益的群體更加有預(yù)見性和危機(jī)感。表1展示了中央政府與地方政府的博弈矩陣。

由表1可以看出，地方政府為了追求自身利益最大化，很可能會(huì)選擇“違約”，那么，就違背了中央政府的初衷。并且無(wú)論中央政府的選擇是什么，地方政府的“違約”選擇都是最好的選擇。可以說(shuō)，帕累托最優(yōu)是房產(chǎn)稅成長(zhǎng)道路上的最強(qiáng)攔路虎。

三、房產(chǎn)稅開征對(duì)利益相關(guān)者的影響

（一）房產(chǎn)稅的利益相關(guān)者

就目前的房地產(chǎn)形勢(shì)來(lái)看，中央政府調(diào)控改變不合理的利益分配格局勢(shì)在必行。在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控中，主要的利益相關(guān)者有中央政府、地方政府、房產(chǎn)投資者、房產(chǎn)剛性需求者、房地產(chǎn)開發(fā)商。這些利益相關(guān)者與房產(chǎn)稅的開征密切相關(guān)，有的分擔(dān)了房產(chǎn)稅開征的風(fēng)險(xiǎn)，有的為房產(chǎn)稅開征付出了代價(jià)，有的對(duì)房產(chǎn)稅進(jìn)行監(jiān)督和制約，有的會(huì)因此而受益。因此政府的決策必須要考慮他們的利益或接受他們的約束。

（二）房產(chǎn)稅開征對(duì)利益相關(guān)者的沖擊

房產(chǎn)稅的征收需要定量的衡量眾多利益相關(guān)者的權(quán)重，考慮房產(chǎn)稅改革后對(duì)利益相關(guān)者的影響。

第一，中央政府。中央政府策劃房產(chǎn)稅改革的目的之一就是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行“洗牌”，改變市場(chǎng)不正當(dāng)?shù)睦娣峙涓窬帧Ｈ绻麅H考慮到經(jīng)濟(jì)利益，中央政府甚至不算是利益相關(guān)者。因?yàn)闊o(wú)論是土地出讓金還是房產(chǎn)稅都只能算作是地方政府稅收的收入。但中央政府對(duì)市場(chǎng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展負(fù)有責(zé)任。本文之所以將中央政府設(shè)為本次改革的利益相關(guān)者，是因?yàn)樗欠慨a(chǎn)稅改革的重要推進(jìn)者或者說(shuō)是間接受益者。經(jīng)過(guò)此次改革，會(huì)加大投機(jī)者對(duì)房產(chǎn)的保有成本，一定程度上阻止市場(chǎng)的投機(jī)行為，抑制房?jī)r(jià)非正常的快速高漲，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展會(huì)產(chǎn)生積極作用。

第二，地方政府。地方政府是房地產(chǎn)改革的直接利益相關(guān)者。土地出讓金一直以來(lái)都是地方政府的重要收入來(lái)源。改革后，將不再征收土地出讓金，也就是初始階段征稅改為保有階段征稅。改革開始，地方政府的收入將會(huì)明顯降低，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，房產(chǎn)稅來(lái)源穩(wěn)定，收入反而會(huì)增加。地方政府在這個(gè)問題上是很矛盾的一個(gè)主體。

第三，房地產(chǎn)開發(fā)商。房產(chǎn)稅的征收，增加了企業(yè)預(yù)交的稅款和房產(chǎn)的成本，使房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤(rùn)減少。而且納稅人即使是房地產(chǎn)開發(fā)商，但負(fù)稅人必定是購(gòu)房者，住房的需求受價(jià)格的影響波動(dòng)大，房?jī)r(jià)的上漲，會(huì)抑制購(gòu)房需求，使開發(fā)商賣出的住房減少，進(jìn)而利潤(rùn)減少。但是這并不絕對(duì)，無(wú)法預(yù)料房?jī)r(jià)是否會(huì)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性增長(zhǎng)，最終導(dǎo)致消費(fèi)者權(quán)益受損。我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)屬于賣方市場(chǎng)，當(dāng)房地產(chǎn)商利益受損時(shí)，它會(huì)轉(zhuǎn)移賦稅，進(jìn)而使房?jī)r(jià)再度上漲。endprint

第四，房產(chǎn)剛性需求者。可以說(shuō)，他們會(huì)是房產(chǎn)稅改革的受益者。因?yàn)樗麄儾粫?huì)保有多套房產(chǎn)，從而避開了高額的房產(chǎn)保有成本，而且將一次分?jǐn)偟剿麄兩砩系耐恋爻鲎尳鹱兂闪朔峙伟磿r(shí)間的房產(chǎn)稅，因而必定成為改革的堅(jiān)定支持者。根據(jù)國(guó)外經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，在房產(chǎn)稅征收初期，房?jī)r(jià)下跌，剛性需求者獲利。但是同時(shí)也使中收入階層受到?jīng)_擊，增加了中收入階層的買房成本，讓本來(lái)就買房困難的中收入階層更加為難。

第五，房產(chǎn)投機(jī)者。房產(chǎn)稅改革可以在一定程度上抑制房產(chǎn)投資者的投資。由于他們的投機(jī)行為，導(dǎo)致市場(chǎng)供需更為不平衡，從而間接使房?jī)r(jià)飛速高漲。而房?jī)r(jià)的上漲又使他們有利可圖，故而他們會(huì)繼續(xù)加大投資。惡性循環(huán)就此形成，市場(chǎng)被他們吹出了一個(gè)美麗卻脆弱的泡沫，只要破裂所有的利益相關(guān)者都將受害。所以必然要壓縮他們的利潤(rùn)空間，爭(zhēng)取盡可能地減少投機(jī)行為。面對(duì)未來(lái)可能削減自身利益的局面，他們自然成為了房產(chǎn)稅改革的堅(jiān)定反對(duì)者。

從以上分析來(lái)看，房產(chǎn)稅開征的受益者是中央政府，剛性需求者；損失者是房產(chǎn)投資者（特別是持有多套房產(chǎn)者）、地方政府和房地產(chǎn)開發(fā)商，這里的地方政府僅限于改革的初期。可以看到，雙方力量對(duì)比并不懸殊，從利益相關(guān)者角度講，雙方都有足夠大的影響力可以對(duì)抗。

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