中國房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道分析

曲遠(yuǎn)洋

摘 要：在中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)揮了重要的帶動作用。但是同時由于房地產(chǎn)行業(yè)的投資大與周期長特點(diǎn)，僅僅依靠自有資金無法滿足資金需求。由于中國金融體系尚不完善，金融市場尚不規(guī)范，相應(yīng)的政策還需要調(diào)整，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道窄，而住房金融的發(fā)展是推動中國住宅與房地產(chǎn)市場啟動的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。中國的住房金融業(yè)的發(fā)展，對住宅產(chǎn)業(yè)與金融行業(yè)來說，更多意味的是機(jī)遇。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；融資渠道；金融資本

中圖分類號：F830 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號：1673-291X（2014）25-0137-02

一、房地產(chǎn)市場主要融資渠道

1.自籌資金

自籌資金是房地產(chǎn)企業(yè)正常經(jīng)營并進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)必須的資金，中國相關(guān)的規(guī)定自有資金必須達(dá)到總投資的30%。如果開發(fā)項(xiàng)目規(guī)模相對較小、投資額不大的情況下，自籌資金基本可以滿足項(xiàng)目自身的資金需求；但是當(dāng)項(xiàng)目規(guī)模較大，投資額度較大時，尤其是當(dāng)現(xiàn)有房地產(chǎn)市場不是很景氣時，自籌的資金無法滿足自身開發(fā)的需要，會導(dǎo)致項(xiàng)目開發(fā)出現(xiàn)資金斷裂，引起連鎖的負(fù)面影響。

2.預(yù)售回款資金

房地產(chǎn)預(yù)售是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行銷售的一種方式，也是解決開發(fā)建設(shè)資金的較好的融資模式。由于房地產(chǎn)區(qū)域過熱發(fā)展，國際進(jìn)行了宏觀調(diào)控，對于預(yù)售條件進(jìn)行了嚴(yán)格的限制，即必須達(dá)到主體封頂后，相關(guān)部門才可以頒發(fā)預(yù)售許可證，房地產(chǎn)企業(yè)方可進(jìn)行預(yù)售，取得銷售回款，因此在開發(fā)前期擬采取預(yù)售回款籌資資金的方式已經(jīng)無法達(dá)到融資需求。

3.商業(yè)銀行貸款

商業(yè)銀行貸款是中國房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)和主要融資渠道，多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)資金需要從商業(yè)銀行貸款取得。融通資金的安全性、流動性、盈利性是商業(yè)銀行關(guān)注的核心。隨著國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，商業(yè)銀行嚴(yán)格限制了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商業(yè)貸款，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)通過銀行套取資金買地開發(fā)模式無法實(shí)現(xiàn)。

4.房地產(chǎn)投資基金

房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）是近年來中國金融市場上出現(xiàn)的一種金融工具，它類似于其他的信托基金，但是它屬于專門設(shè)立的房地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理的一種專門房地產(chǎn)信托基金，既可以封閉運(yùn)行，也可以上市交易流通。而對于房地產(chǎn)證券化包括房地產(chǎn)項(xiàng)目融資證券化和房地產(chǎn)抵押貸款證券化兩種基本形式，目前尚處于初級發(fā)展的階段，處于摸索發(fā)展過程中，相關(guān)的法律法規(guī)也在不斷的完善過程中，一旦成熟，勢必會成為中國未來房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要渠道。

5.募集上市

募集上市是企業(yè)進(jìn)行籌資的重要資本市場。由于要求上市公司的條件比較嚴(yán)格，審批時間長，成本高，因此對于房地產(chǎn)的短期的融資需求是很難滿足其現(xiàn)實(shí)需要的。為了抑制因房地產(chǎn)過熱發(fā)展，國家近年來抑制在進(jìn)行宏觀調(diào)控，對于房地產(chǎn)業(yè)的上市條件的規(guī)定也極為嚴(yán)格，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)無法達(dá)到。

6.發(fā)行債券

發(fā)行債券是企業(yè)融資的一個重要方式。這涉及到公司現(xiàn)有債務(wù)和公司未來發(fā)展趨勢，以及項(xiàng)目的可行性，以及發(fā)行條件的規(guī)定也比較嚴(yán)格，對于企業(yè)的相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)以及擔(dān)保條件等有嚴(yán)格限制。另外中國目前債券市場規(guī)模較小，流通受到限制，發(fā)行成本也較高，企業(yè)債券發(fā)行和持有的風(fēng)險均較大。尤其是長期債券面臨著較大的利率風(fēng)險。可見房地產(chǎn)企業(yè)擬通過發(fā)行債券來達(dá)到融資的目的，以緩解近期資金需求是很難達(dá)到的。

7.房地產(chǎn)私募股權(quán)投資

房地產(chǎn)私募股權(quán)投資是房地產(chǎn)市場發(fā)展到一定程度的產(chǎn)物，是一種向特定對象發(fā)行私募股權(quán)基金募集資金，然后以股權(quán)方式投資于房地產(chǎn)項(xiàng)目或企業(yè)的一種投融資方式，屬于一種專業(yè)基金管理公司專業(yè)化募集資金、投資管理的一種融資方式。一般分為資金募集、投資、基金投資管理、基金退出四個工作階段，是當(dāng)前市場上逐漸興起的一種融資方式。

8.民間資金

在現(xiàn)有融資渠道瓶頸限制因素，發(fā)揮民間資本作用是房地產(chǎn)企業(yè)的一個重要融資渠道。中國法律規(guī)定，只有金融和合法非金融機(jī)構(gòu)可以吸納社會閑散資金，利率不得超過國家規(guī)定利率的四倍。很多企業(yè)直接向社會進(jìn)行吸納資金，許諾高息，實(shí)質(zhì)是屬于非法集資。所以房地產(chǎn)企業(yè)可以通過非金融機(jī)構(gòu)向社會吸納閑散資金，以緩解短期資金需求。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)金融市場現(xiàn)狀分析

1.過分依賴于銀行信貸為主的融資工具

雖然股票和債券等直接融資的金融市場得到了一定的發(fā)展，但是由于門檻高而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)望而卻步，而信托和房地產(chǎn)投資基金依然處于初期發(fā)展階段，在國家進(jìn)行金融調(diào)控后，由于過分依賴銀行信貸，而導(dǎo)致資金得不到解決，房地產(chǎn)企業(yè)的長期可持續(xù)發(fā)展也就無法實(shí)現(xiàn)。在未來的一段時間內(nèi)，商業(yè)銀行信貸比例將會下降，但仍將是房地產(chǎn)融資的主要工具。

2.中國房地產(chǎn)金融體系尚不健全

中國的金融市場發(fā)展不健全，仍處于發(fā)展和摸索的階段。由于相關(guān)法律法規(guī)逐漸出臺，金融體系也在不斷建設(shè)中，但是單單從目前的房地產(chǎn)金融市場來看，其金融體系仍需進(jìn)一步完善。不但相應(yīng)的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)和擔(dān)保、保險機(jī)構(gòu)各自的運(yùn)行機(jī)制不合理，相互也缺乏協(xié)調(diào)機(jī)制，同時缺乏有效的監(jiān)督機(jī)制，在此環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行融資缺乏有效監(jiān)督和調(diào)控，很多熱錢紛紛涌入，高利貸等民間資本大量出現(xiàn)，騙貸、非法集資層出不窮，不但是給房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展增加了成本，也給金融市場造成了混亂，也給中國經(jīng)濟(jì)造成了致命的創(chuàng)傷。

3.房地產(chǎn)金融風(fēng)險較大

由于房地產(chǎn)市場具有區(qū)域性，如果不進(jìn)行有效的控制總量，勢必會造成過熱投資現(xiàn)象，導(dǎo)致市場過熱而產(chǎn)生地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象。實(shí)際價值被人為的炒作而直線上漲，一旦市場出現(xiàn)變化，勢必會導(dǎo)致金融風(fēng)險加劇，一是按揭貸款回收出現(xiàn)風(fēng)險，二是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款也同樣有很大的壞賬風(fēng)險。 此時房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行融資會更加困難，資金鏈的斷裂，會導(dǎo)致開發(fā)項(xiàng)目無法進(jìn)行建設(shè)，出現(xiàn)行業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的連鎖反應(yīng)，也同時會給地方經(jīng)濟(jì)造成破壞性的影響。endprint

4.房地產(chǎn)金融市場發(fā)展進(jìn)程緩慢

房地產(chǎn)金融市場主要是指房地產(chǎn)融資的一級市場和二級市場，股權(quán)融資和債券融資屬于一級市場，但是對于整個資金的來源還有金融機(jī)構(gòu)的投資者來說，是有很多的限制的。目前中國房地產(chǎn)金融市場發(fā)展十分緩慢，二級市場尚不健全，尤其是住房抵押貸款二級市場，銀行的長期住房抵押貸款無法通過二級市場出售，當(dāng)出現(xiàn)金融市場發(fā)生巨大波動時，勢必會導(dǎo)致銀行的流動性受阻，產(chǎn)生類似于美國的次貸危機(jī)，金融風(fēng)險很難進(jìn)行規(guī)避，資金在資本市場和企業(yè)之間出現(xiàn)滯障，同時也無法實(shí)現(xiàn)企業(yè)融資渠道的需求。

5.房地產(chǎn)金融市場缺乏完善的配套法規(guī)

目前中國相關(guān)的法律法規(guī)尚不完善，滿足不了房地產(chǎn)金融市場的健康發(fā)展需要。雖然中國企業(yè)和個人信用記錄體系正在逐步建立，但是尚不完善，則必將導(dǎo)致銀行無法全面掌握借款人的真實(shí)財(cái)務(wù)狀況，容易出現(xiàn)違約風(fēng)險，對中國房地產(chǎn)市場規(guī)范發(fā)展和房地產(chǎn)金融的與安全運(yùn)行會造成嚴(yán)重影響。房地產(chǎn)金融相關(guān)配套法規(guī)是否健全和完善，將直接制約著未來中國房地產(chǎn)金融健康發(fā)展以及房地產(chǎn)業(yè)的更大發(fā)展。

三、拓寬房地產(chǎn)融資渠道及促進(jìn)金融市場健康發(fā)展的有效措施

1.促進(jìn)房地產(chǎn)金融的融資工具多元化發(fā)展

隨著中國房地產(chǎn)金融工具的培育和發(fā)展，對融資政策的進(jìn)一步放開，隨之而來的就是間接融資渠道被拓寬，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理辦法也會在近期有所突破，勢必會促進(jìn)房地產(chǎn)金融的通知工具的多元化發(fā)展。產(chǎn)業(yè)投資基金、銀行信貸以及房地產(chǎn)信托健康有序發(fā)展，給房地產(chǎn)企業(yè)融資提供了更多的選擇，有利于房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

2.逐步健全和完善房地產(chǎn)金融體系

首先要建立和健全房地產(chǎn)政策性金融機(jī)構(gòu)，專門負(fù)責(zé)有關(guān)房地產(chǎn)金融方面一些具體規(guī)范的制定和體系建設(shè)，逐步放開房地產(chǎn)金融二級市場。同時培育和促進(jìn)專業(yè)化的房地產(chǎn)投資基金、和房地產(chǎn)信托投資等金融工具的健康發(fā)展和保證住房融資擔(dān)保或保險機(jī)構(gòu)的有效運(yùn)行。

3.合理規(guī)避房地產(chǎn)金融的風(fēng)險

金融風(fēng)險的爆發(fā)，會給國民經(jīng)濟(jì)造成致命的打擊，因此必須提高金融風(fēng)險的防范意識。同時根據(jù)國家有關(guān)的規(guī)定，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資風(fēng)險有專業(yè)判斷，從嚴(yán)審查，從嚴(yán)把關(guān)。同時加強(qiáng)貸款管理，對發(fā)放貸款實(shí)行全過程動態(tài)監(jiān)控，并運(yùn)用利率杠桿，調(diào)整樓房開發(fā)結(jié)構(gòu)。另外金融企業(yè)也要在自身的防范制度以及房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險的措施上下工夫，形成有效的化解金融風(fēng)險機(jī)制。

4.促進(jìn)房地產(chǎn)金融市場健康快速發(fā)展

房地產(chǎn)金融市場主要包括房地產(chǎn)信貸市場、房地產(chǎn)抵押市場、房地產(chǎn)證券市場、房地產(chǎn)信托投資市場、房地產(chǎn)保險市場。目前這幾個市場依然處在初期發(fā)展階段，國家應(yīng)該出臺相應(yīng)的法律法規(guī)，規(guī)范其運(yùn)行機(jī)制，使其健康有序發(fā)展，真正為房地產(chǎn)融資平臺提供有力的支撐和促進(jìn)作用。同時，在國家政策層面上給予扶持，在加速發(fā)展房地產(chǎn)金融市場，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)向規(guī)范性發(fā)展，滿足直接上市融資，同時對住房抵押貸款二級市場的培育和建設(shè)。

5.建立和完善相關(guān)配套法規(guī)

為保證房地產(chǎn)金融市場的健康發(fā)展，滿足房地產(chǎn)企業(yè)融資需求，國家應(yīng)該適時并因地制宜的出臺相關(guān)配套的法律法規(guī)，保障中國房地產(chǎn)金融體系的進(jìn)一步完善。

參考文獻(xiàn)：

[1] 牛鳳瑞，李景國，尚教蔚.房地產(chǎn)藍(lán)皮書[M].北京：社會科學(xué)文獻(xiàn)出版社，2007.

[2] 孫翠蘭.中國房地產(chǎn)融資方式的比較、選擇與調(diào)整[J].金融論壇，2005，（11）.

[3] 張紅，殷紅.房地產(chǎn)金融學(xué)[M].北京：清華大學(xué)出版社，2007.

[4] 吳緹.中國房地產(chǎn)金融的未來發(fā)展趨勢[J].消費(fèi)導(dǎo)刊，2007，（8）.

[責(zé)任編輯 吳明宇]endprint