房地產開發項目全過程成本研究

楊松生

【摘要】在影響房地產項目開發的因素中，能否有效的進行成本控制將會直接影響著房地產企業的經濟效益。同時房地產企業能否進行有效的成本控制，也將會體現出自身的管理水平。所以在房地產行業中，房地產開發項目全過程成本控制是非常關鍵的工作，必須要加大對其的研究力度，更好的管理好房地產成本的相關工作。下面就房地產開發項目全過程成本控制的關鍵部分進行探究。

【關鍵詞】房地產；成本控制；開發項目

引言

近年來，房地產行業在全國范圍內得到了廣泛的發展，各個房地產公司之間存在著激烈的競爭，整個房地產行業迎來了一個又一個的新浪潮。房地產開發項目整體流程成動態趨勢，是不斷變化的。目前我國的房地產行業很多過程都是不確定，這受到我國市場經濟特點的影響。房地產企業在很多的流程中，比如說開發項目的投資上，技術控制和工作管理上等，所以房地產企業在面對這樣的挑戰下，要想不斷的發展自己，在激烈的市場競爭下占有一席之地，就必須要做好工程項目的造價管理工作。在房地產開發項目的全過程中，都要做好相關的成本的控制工作，尤其是在項目的決策階段和項目的施工階段。

一、項目初定階段的成本控制

房地產在接到重大的項目工程之后，首先要做的工作就是相關的部門要對市場進行調查，然后結合相關的調查信息制定好項目策劃，這樣才能更好的規劃項決策的初級階段目的設計方向，在進行項目投資之前，上面的準備工作必須要做好。在項目決策的階段，做好工程造價的相關工作必須要做好下面的幾個方面：一方面，準確的對項目進行定位，在對工程項目進行市場調查的時候，要有針對性，對目前此類項目工程在市場上的詳細情況進行調查分析，然后準確的對此類項目在市場上的發展趨勢，規劃好其發展方向；一方面，在調查的過程中，要嘗試用比較的手段，通過多個相同的項目比較，分析項目之間的功能差異，對項目進行技術和經濟指標的評定之后，做出最后的選擇，選擇科學，經濟合理的工程項目方案；一方面，根據上面的調查和分析進行系統性的整理，最后做好方案設計書。

二、項目設計階段的成本控制

成本控制在工程項目的設計階段也是重點工作，之所以這樣說是因為，在房地產行業中，尤其是國外的房地產行業，據不完全統計，設計階段的成本控制對整個項目工程的影響度超過了百分之三十五，最高達到了百分之七十，平均影響度在百分之五十。盡管設計階段的成本投入僅占整個項目工程投入的百分之二點五，但是從它的影響度上來說，我們是不能忽視設計階段的房地長成本控制工作的，必須引起我們的高度重視。房地產企業要知道，在房地產項目工程的運行前期，成本的控制縮減是很容易的。所以我們要不斷的在設計階段對房地產項目工程進行成本優化，以達到企業利潤最大化，達到提高企業經濟效益的目的。

一方面，在對項目執行單位的選擇上，要做好相關的招標工作。選擇好項目單位和方案會有利于后續步驟的進行。項目策劃的相關部門要根據預測的成本投入和政府部門的規劃要求做好招標條件和項目設計的相關工作，然后根據相關的選擇策略，科學合理的選擇投標單位，這樣我們也就做好了設計方案。已經選擇好的投標方案也不是很全面的，雖然相對于其他的方案來說，是不叫合理的，但是也有很多不完美的地方，這就要求相關的部門根據投標方案對中標方案進行優化和補充，利用未中標方案的優點來彌補中標方案的不足之處。在優化的過程中，我們不僅考慮方案的功能，安全性，可行性，還要充分的考慮方案的經濟性原則。這樣通過對方案的比較優化之后，我們才能獲得完美的設計方案。

一方面，在進行成本控制的時候，要實現限額設計。要想實現限額設計，就必須要做好投資和工程量的分解工作。結合設計任務書和投資估算金額，以功能全面為基礎，控制好概算成本不超過估算成本投資量。在施工過程中設備的選用和材料的選用上，把握好這一點尤為重要。然后再根據上面的內容做好施工圖的控制工作。在限額設計過程中，要結合每一個設計師和專業人員的投資限額目標，這樣能夠由徐愛哦的杜絕設計者在工作的時候夾雜個人情感，不免安全系數的設計標準限額不合理性。這樣一次性確定好設計會對以后的工作帶來方便，減少了更改設計的次數，在一定程度上提高了工作效率。

另一方面，借鑒以前的經驗來看，在施工階段之前做好相關的方案設計工作，不免方案設計出錯能夠有效的減小成本的投入，這樣的方式得到的實際成本是最小的。所以在施工階段之前，要對方案進行反復的設計核算和審查，不斷的進行方案的優化，以提高方案的質量。

三、項目工程招投標階段的成本控制

在房地產開發項目的整個流程中，招標工作的成本控制工作也是重點內容。在項目的開發和施工全過程中，招標工作無處不在，比如說土地的招標，施工單位的招標，材料及施工設備的招標上等，由于整個工程項目繁雜，招標單位憑借自己的力量不可能做好所有的招標工作，所以，在招標的過程中，要做好各個部門之間的協調工作。充分的發揮各個部門的作用，進行團隊合作，在評價招投標階段的工作時，工程項目的施工圖是評判的標準。這一階段的重點內容包括施工圖的出圖速率，各個招標文件的審核情況，入選單位的商務水平，技術水平等。

四、施工階段的成本控制

相比于設計階段，是施工階段的成本投入是十分龐大的，雖然如此，但是各個過程成本的可優化量是很小的。在這一過程中，成本的控制工作主要是減少施工過程突發事故的額外費用支出。雖然如此，施工階段的成本控制仍然是重點工作。一般要做好以下幾個方面：

一方面，控制好設計方案的變更，因為客觀因素的存在，設計方案不可能是完美的，或多或少的存在這樣或那樣的問題，這就要求在施工階段相關的部門要盡量的減少方案的變更次數，這就要求部門要做好設計方案的審核工作。

一方面，在工程承包單位的選擇上，要把握好經濟性原則，安全性原則和功能全面性原則，要知道一個勢力雄厚的施工單位能夠很好的縮短施工時間，這次一定程度上能夠所見成本，實現企業經濟效益的提高。

五、結算階段成本的控制

要想做好結算階段的成本控制，要做好一下幾個方面：一方面，結算的時候要結合設計方案進行，合格之后才能予以結算；一方面，嚴格按照合同來確定工程量的增減；一方面，在對施工單位和相關部門進行獎勵的時候，要嚴格按照合同進行，或者是參照相關的協議；一方面，貫徹落實結算的審核制度，做好審核工程的相關工作，以確保施工項目的整體質量。

六、營銷階段的成本控制

這一階段相對比較輕松，這一階段的成本控制主要是根據費用總額來進行比例確定的，所以在這一階段必須做好單向支出的控制工作，減少不必要的費用支出。因為在營銷階段牽扯到很多部門，所以各個部門要協調工作，從長遠的角度來考慮成本的投入。主要包括一下的內容：宣傳費用，營銷工作人員的成本投入，售樓工程處的成本投入等。

七、結語

房地長項目開發的成本控制工作不是針對某一個階段進行控制的，成本控制工作要貫穿整個項目工程。公司要想實現企業利潤的最大化，實現公司經濟效益的不斷提高，就必須建立和完善成本控制體系。

參考文獻

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