我國房地產(chǎn)市場形勢分析

劉沁沁

摘 要：目前，中國房地產(chǎn)市場一方面是成交在縮水，但仍是高價(jià)運(yùn)行，其背后是房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展的15年后，整體格局已經(jīng)發(fā)生根本性的改變。房市高增長時(shí)代已經(jīng)終結(jié)，在向平穩(wěn)發(fā)展的過渡階段中，地區(qū)之間、不同需求之間的差異分化凸顯。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；市場經(jīng)濟(jì)；回調(diào)開啟；分化加劇

一、2014年上半年房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r

與去年市場的“高歌猛進(jìn)”迥然不同，2014年上半年，房地產(chǎn)市場政策面風(fēng)生水起，繼“兩會”上中央提出“分類調(diào)控”后，地方政府紛紛自主出臺調(diào)整政策，集中在放松限購、購房落戶、提高公積金貸款額度等層面。對于更為重要的資金層面，中央政府相繼以“央五條”、定向降準(zhǔn)等手段“微刺激”以保障自住購房信貸需求。房地產(chǎn)市場降價(jià)范圍和幅度進(jìn)一步擴(kuò)大，住宅銷售上半年呈量價(jià)增速雙降態(tài)勢，1—6月份房地產(chǎn)的銷售面積下降6%，銷售額下降6.7%，不同地區(qū)房地產(chǎn)的價(jià)格也出現(xiàn)了分化，二三線城市房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)了往下調(diào)整的這樣一種態(tài)勢。

從宏觀經(jīng)濟(jì)看，一季度GDP增幅下滑至7.4%，全社會固定資產(chǎn)投資增幅也明顯回落至17.6%，房地產(chǎn)開發(fā)投資對于經(jīng)濟(jì)增長形成了拖累作用，住建部則提出樓市調(diào)控“不刺激、不打壓”，“尊重市場規(guī)律”將成下一階段政策的基本口徑。

（一）地方政府主導(dǎo)放松限購和購房落戶的“救市”手段。兩會提出的“分類調(diào)控”的指導(dǎo)思想賦予了地方政府更多的自主權(quán)之后，地方政府也紛紛出臺“救市”政策。呼和浩特于6月26日發(fā)文宣布全面取消限購，成為全國第一個(gè)正式取消限購的二線城市；另一些城市則多以公積金做文章，意在提高購房者購買力；宣城、蕪湖、揚(yáng)州先后做了公積金、契稅補(bǔ)貼等政策方面的調(diào)整。而天津市自5月31日起停止辦理藍(lán)印戶口；成都提高了購房入戶的標(biāo)準(zhǔn)；六安下調(diào)公積金貸款額度，這些與“救市”背道而馳的舉措，實(shí)則體現(xiàn)分類調(diào)控的內(nèi)在邏輯。

（二）中央以貨幣政策小刺激和支持自住購房掌控大調(diào)整。面對宏觀經(jīng)濟(jì)下行的壓力，中央政府沒有大力刺激房地產(chǎn)市場，更多依靠市場自身調(diào)整，減少不必要干預(yù)。樓市經(jīng)過以“雙限”為核心的調(diào)控，投資投機(jī)比例大幅下降，銀行首套購房貸款利率普遍達(dá)到基準(zhǔn)或上浮5%-10%左右，嚴(yán)重抑制了自住型和改善型需求的正常釋放。5月12日央行座談會上“建議”各銀行“優(yōu)先滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求”、“合理確定首套房貸款利率水平”等措施，繼續(xù)支持和保障首套房購買者的按揭貸款需求，但高息和惜貸的現(xiàn)象并未緩解。

（三）預(yù)調(diào)微調(diào)經(jīng)濟(jì)政策并定向降準(zhǔn)釋放約1500億資金。

一季度全國GDP 增速放緩至7.4%，為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，防范風(fēng)險(xiǎn)，中央政府多次強(qiáng)調(diào)：“運(yùn)用適當(dāng)?shù)恼吖ぞ撸m時(shí)適度預(yù)調(diào)微調(diào)，盤活資金存量，更直接更有效地支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)特別是中西部和小微企業(yè)發(fā)展”。央行于4月、6月先后兩次定向降準(zhǔn)，中央推出了三項(xiàng)“微刺激”舉措：將小微企業(yè)減半征收企業(yè)所得稅優(yōu)惠政策實(shí)施范圍的上限；籌措資金進(jìn)行棚戶區(qū)改造，2014年

700萬套城鎮(zhèn)保障性安居工程任務(wù)中470萬套是棚戶區(qū)改造；設(shè)立鐵路發(fā)展基金，全國鐵路固定資產(chǎn)投資由7000億元增加到7200億元。

二、2014年上半年房地產(chǎn)市場分析

（一）調(diào)整已是共識，只是時(shí)間的長短。今年市場的調(diào)整更多是出于市場自身內(nèi)因所致，內(nèi)變是核心。因?yàn)?013年的市場發(fā)展過快、部分城市房價(jià)上升過于迅猛，一方面提前透支了部分需求，另一方面也導(dǎo)致購房者購買力難以為繼。經(jīng)過十多年的發(fā)展，房地產(chǎn)市場正逐步走出緊缺的格局，除個(gè)別一線城市外，我們看到多數(shù)城市目前市場供應(yīng)較為充足，部分城市甚至已經(jīng)暴露出供應(yīng)過剩的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）產(chǎn)業(yè)面臨最佳政策環(huán)境，調(diào)控重點(diǎn)、思路和方法調(diào)整趨勢必然。政府不再以房價(jià)為核心指標(biāo)決定政策調(diào)控的時(shí)機(jī)和評判效果，已將重點(diǎn)放到保障住房的建設(shè)和分配上；中央不再實(shí)施全國一刀切的統(tǒng)一調(diào)控措施，而是讓地方政府更多的承擔(dān)差別化的調(diào)控責(zé)任；我們不再沿著既壓供給也壓需求的調(diào)控思路前行，而是把重點(diǎn)放在擴(kuò)大供給上；由于全國和地方人大攬回房產(chǎn)稅的立法權(quán)責(zé)，任何短期內(nèi)擴(kuò)大試點(diǎn)范圍的說法也成為一種不負(fù)責(zé)任的嘮叨；限購政策的放棄正在選擇恰當(dāng)時(shí)期和替換措施。

（三）城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的多規(guī)合一（土地、產(chǎn)業(yè)、人口、詳控規(guī)劃）的綜合發(fā)展空間規(guī)劃正式啟動(dòng)。專業(yè)規(guī)劃的分離和矛盾，城市、農(nóng)村規(guī)劃的分離和矛盾，長期是我國城市發(fā)展空間規(guī)劃的重大缺陷。以全新經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境為基礎(chǔ)，以歷史經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)為借鑒，以調(diào)整過的經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展模式為指導(dǎo)，全國正在興起新一輪的綜合發(fā)展空間規(guī)劃的研究制定。在這個(gè)過程中，勢必為我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來新的機(jī)遇，供地不足問題、農(nóng)村土地合理利用問題、土地使用性質(zhì)調(diào)整問題、功能區(qū)域完善補(bǔ)充問題等，都將得到緩解舒展。

（四）市場集中度不斷提升，房企轉(zhuǎn)型期到來。一批基本不懂房地產(chǎn)業(yè)的媒體，長期標(biāo)榜著的企業(yè)轉(zhuǎn)型是一二線城市房屋賣不掉，就鼓吹到三四線城市進(jìn)行開發(fā)。三四線城市房屋供給階段性的過剩，就鼓勵(lì)重返一二線城市。住宅開發(fā)受到嚴(yán)厲政策的調(diào)控，就呼喊城市綜合體、文化地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)的崛起。這種將轉(zhuǎn)移當(dāng)轉(zhuǎn)型，將方便當(dāng)方向的舉措根本就不是什么企業(yè)轉(zhuǎn)型。綠色建筑、涉金（融）涉銀（行）、海外投資、戰(zhàn)略合作、兼并重組、電子商務(wù)等真正意義上的企業(yè)發(fā)展轉(zhuǎn)型，正在被越來越多的企業(yè)所接受。房地產(chǎn)業(yè)正在獲得越來越多的市場主動(dòng)。

三、未來房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)測

（一）政策微調(diào)分類調(diào)控，信貸謹(jǐn)慎筑底加速。2014 年上半年，面對市場的高位回落，整體政策環(huán)境雖未發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變，但越來越多的城市加入了調(diào)控放松行列。在市場持續(xù)低迷的情況下，加入政策微調(diào)行列的城市正在逐步擴(kuò)容。信貸環(huán)境的持續(xù)趨緊也是制約上半年成交的一大重要因素。雖然監(jiān)管機(jī)構(gòu)紛紛表態(tài)支持首套自住需求，但商業(yè)銀行有其特性。面對尚未緩解的經(jīng)濟(jì)下行壓力，中央一系列“微刺激”措施已經(jīng)浮出水面，但對于房貸難言寬松，因此，謹(jǐn)慎的信貸環(huán)境將刺激樓市加速筑底。

（二）標(biāo)桿房企資金緊繃，放緩購地存糧過冬。由于去年銷售火爆，一些房企超額完成銷售指標(biāo)，把部分業(yè)績留到今年初結(jié)算。如果剔除這部分影響，今年實(shí)際業(yè)績或不及去年同期。由于銷售放緩、信貸收緊，多數(shù)標(biāo)桿房企減少購地，選擇保存現(xiàn)金渡過眼前的冬天。在 23 家 A 股上市房企中，今年1季度多項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)均為近年最差，均努力拓展融資渠道，緩解資金壓力，部分已接近2008年的歷史低位。用“小股操盤”模式來打破現(xiàn)有高杠桿快周轉(zhuǎn)增長模式，或?qū)⒊蔀槲磥戆l(fā)展的趨勢。

（三）土地市場交投趨冷，地方債壓力迫供應(yīng)放量。受新房市場銷售低迷及信貸緊縮的影響，二線及三四線城市宅地市場3月后即迅速轉(zhuǎn)淡，一線城市則在5月后成交熱度出現(xiàn)下降。土地市場整體轉(zhuǎn)淡趨冷。重點(diǎn)城市轉(zhuǎn)向平穩(wěn)發(fā)展的趨勢下，高價(jià)地塊熱度難以再現(xiàn)。而對于地方政府而言，受困于政府性債務(wù)的年內(nèi)償還壓力，預(yù)計(jì)后市土地供應(yīng)或?qū)⒃黾印?/p>

（四）新房市場指標(biāo)低迷，信貸收緊促降價(jià)破冰。2014 年上半年，房地產(chǎn)市場未能延續(xù)去年的成交走勢，全國房屋新開工面積、商品住宅銷售 金額及面積等重要指標(biāo)表現(xiàn)低迷。1 至 5 月，重點(diǎn)監(jiān)測城市新房成交面積持續(xù)低位運(yùn)行，累計(jì)同比降幅達(dá)18.1%。去年下半年起信貸開始收緊，新年伊始的降價(jià)風(fēng)波逐漸蔓延。

（五） 二手市場下行定局，量價(jià)交換加速復(fù)蘇進(jìn)程。由于本輪二手房價(jià)格調(diào)整主要是受新房降價(jià)帶動(dòng)，因此不同城市、不同區(qū)域的調(diào)整程度出現(xiàn)分化，而且由于二手房價(jià)格調(diào)整幅度遠(yuǎn)小于新房市場 的降價(jià)促銷，因此導(dǎo)致二手房需求被分流，二手住宅成交占比亦有所下滑。鑒于目前一線城市限購政策及信貸暫無明顯放松可能，因此預(yù)計(jì)下半年主要城市二手樓市調(diào)整仍將繼續(xù)。價(jià)格方面，新房市場將出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性降價(jià)，從而帶動(dòng)二手住宅價(jià)格的進(jìn)一步下調(diào)，成交量亦有望筑底回升。