房地產開發項目環境影響評價的內容及問題探討

張巖松　郭強　謝秀風

摘要：指出了房地產開發項目主要包括建筑工程和與之配套的市政公用工程，類型多樣。分析了房地產開發項目與其他項目的不同之處，闡述了房地產開發項目環境影響評價的內容和重點，探討了房地產開發項目環境影響評價過程中應注意的問題，提出了相關的措施及建議，以完善環境影響評價體系。

關鍵詞：環境影響評價；房地產開發項目；問題；探討

收稿日期：20131202

作者簡介：張巖松（1978—），男，山東青島人，碩士，高級工程師，主要從事環境污染與防治、環境影響評價研究。中圖分類號：X828文獻標識碼：A文章編號：16749944（2014）01018402

1引言

近年來，房地產業作為國民經濟的先導性、基礎性行業，已經成為了新的經濟增長點[1]。2010年，全國房地產開發投資48267億元，比2009年增長了33.2%，房地產和建筑業的增加值占總GDP約5%，由此可以看出房地產業是我國國民經濟的支柱產業。但是隨著房地產業持續發展，其帶來的環境問題也日益突顯，如設計布局不合理，對景觀和生態造成不良影響；項目選址與規劃不相符，對區域生態功能造成影響；施工管理不善，產生的揚塵、棄土造成二次污染；裝飾材料含有放射性、揮發性污染物，對人體健康十分不利。因此，搞好房地產建設項目環境影響評價工作，高度重視房地產開發建設項目環境管理工作的開展，這對推進房地產業健康持續發展，實現經濟、環境及人居健康和諧發展，具有重要的現實意義。

2房地產開發項目環境影響評價的概念及特征

房地產開發項目環境影響評價是指對房地產建設過程（施工期）及房地產建設后居住、使用過程（運行期）對環境產生的物理性、化學性或生物性的作用及其造成的環境變化和對人類健康可能造成的影響進行系統分析和評估，并提出減少這些影響的對策措施[2]。

在環境影響評價體系中，與其他建設項目相比，房地產開發項目環境影響評價的特征十分明顯。這主要是因為房地產項目的地址選擇、工程實施及后期的使用過程，每一個環境都與其周邊的自然生態環境構成了一個嚴密的整體結構，這就要求在房地產開發項目環境影響評價中，既要包括項目對自身及其周圍自然生態環境的影響，同時又要涵蓋周邊自然生態環境對項目區的控制[3]。一方面，房地產項目的建設直接將項目區自然生態環境轉變為社會生活環境，這種整體的多方位的、全角度的改變，囊括自然地理、人口密度、社會關系、經濟發展、環境質量等多個方面。同時房地產開發項目在建設及使用過程中，排除的三廢（廢氣、廢水、固體廢物）、噪聲等是環境中主要的污染源[4]。另一方面，房地產開發項目作為生活和工作的主要場所，同時也會受到周圍自然生態環境的控制，具有一定的脆弱性及敏感性，因此，房地產開發項目區也屬于環境影響評價中被保護的對象，且保護內容和級別通常會優于周邊其他環境體。

因此，與傳統的工業型項目相比，房地產項目其環境影響評價過程有比較大的差異，其評價的內容、評價的重點等都有自己的特點[5]。

3房地產開發項目環境影響評價的內容及重點

依據房地產開發項目在時間和影響因素上的特點，房地產環評主要有以下內容：施工期環境影響評價；營運期環境影響評價；外環境對項目的環境影響評價；景觀生態評價；自然生態環境影響評價。通常人們把建筑景觀的可接受度、陽光的適度、生態環境的適宜度三項作為景觀生態環境影響的評價指標[6]。因此，房地產開發項目作為生活工作的主要環境，在其環境影響進行評價過程中，不僅僅要評價房地產開發項目對生活工作的舒適度、方便度、安全度，還要評價房地產開發項目本身的建筑成效，及其與周邊自然生態環境的和諧性。

房地產開發項目的環境影響評價類型應多種多樣，切忌單一化、統一化。因此，房地產開發項目環境影響評價過程中，應在環評導則及國家環保總局253號文等法規條例要求的基礎上，按照房地產項目自身的特點，重點突出污水處理、中水回用、施工期的環境保護、供暖情況、創建良好的生態小區，做好原址土地利用狀況、小區綠化、商業網點選擇和數量規范等工作[7]。

4房地產項目環境影響評價中的問題與對策

4.1施工期環境影響評價

雖然房地產開發項目排除的三廢（廢水、廢棄、廢渣）和噪聲對周圍自然生態環境的影響是短暫性的，然而工程實施的時期具有變異性，對周圍自然生態環境，特別是對居民生活環境的影響，還是比較大的。所以工程實施時期的環境影響評價是房地產開發項目獨有的一個關鍵點。

工程實施期間所產生的廢棄的材料、挖掘出的泥土，常常是堆放在施工現場的。工程實施期噪聲影響最大的時間是土石方及打樁階段，通常距聲源50m處，除攪拌機超標外，其它聲源基本上符合標準值（建筑施工場界噪聲限值晝間標準GB12523-90）。工程實施期廢水的主要來源是生活污水、設備和車輛沖洗水[8]。工程實施所產生的固廢要求集中堆放，及時處理，使用指定的運輸車將其運至環境保護部門所指定的堆放的地點，避免亂放亂堆對周圍生態自然環境造成二次污染。

4.2中水回用的探討

小區的主要污染源是生活污水的排放。生活污水的排放，一方面危害水體質量，一方面造成水資源浪費，加劇我國水資源短缺現象。建設中水回用設備，處理中水后進行重利用，節約我國寶貴的水資源，同時減少地下水的過度開采，維持我國水資源可持續利用，經濟、生態、社會成效較高。就有中水設施的房地產開發項目而言，若作為景觀娛樂用水，要求達到《城市污水再生利用景觀環境用水水質水體的水質標準》（GB/T18921-2002）；若作為道路清掃、綠化、車輛沖洗等用水，其處理水質要求達到《城市污水再生利用城市雜用水水質》（GB/T18920-2002）標準[9]。

4.3清潔生產分析

參考《環境標志產品技術要求——生態住宅（住區）》中的材料及資源、室內環境質量、住區水環境、節能與能源利用、場地環境規劃設計等方面確定房地產項目的清潔生產水平。從平面布局利于節能、采光，能源結構與節水、水源的拓展、節能措施，裝飾考慮到材料的無害性，建筑設計及用地要與城市規劃相協調，建筑材料考慮環保替代材料，和城市總體景觀相融，小區的綠化與綠色設計相符等方面進行全面剖析。做到從源頭控制、過程控制、無害化[10]。endprint

4.4地下車庫排氣口的設置問題

在城市住宅小區（房地產開發）項目區內，主要的污染源便是私家車尾氣，受私家車廢氣影響最為嚴重的應是建設區自身。當前城市住宅小區都設有地下停車場，以滿足小區內居民們停車需要。目前大部分城市住宅小區內的停車場，面積較大，停車輛多，因此房地產開發項目環境影響評價中科學合理地設計排煙、排風系統十分重要。相關法律法規及條例規定，城市住宅小區地下車庫要設有機械排風系統，其排風量按照稀釋的廢氣量進行科學估算。

擬建小區內部，大氣污染物排放量應達到《大氣污染物綜合排放標準》（GB12697-1996）二級標準的要求。地下車庫廢氣排放點距地面高度一般達不到《大氣污染物綜合排放標準》（GB16297-1996）要求，因此私家車尾氣排放的高度設計應引起房地產開發項目環境影響評價工作人員的高度重視。此外，因為NOX的排放標準遠遠高于THC，因此如果能達到NOX排放高度，就一定能滿足THC的排放要求，進而在環境影響評價中通常將NOX作為主要的參數[11]。

4.5項目周邊的污染源對房地產項目的影響

房地產開發項目與周邊其他很多功能區域相鄰，構成一個密不可分的整體。和其他自然生態環境問題相比，對房地產開發項目區域的影響所占的比例最大的應該是周圍環境的噪聲污染，周邊環境的噪聲污染有3種：一是道路交通噪聲污染；二是企業噪聲污染；三是商業圈噪聲污染。因此，開展房地產項目開發環境影響評價工作時，不僅要求調查周邊一定范圍區內的噪聲污染源，同時必要時，還需參考歷史以及其他數據資料[12]。此外，電磁輻射振動、放射性等環境污染問題在房地產開發項目環境影響評價中往往容易被忽視。然而實際上，隨著社會經濟的快速發展和進步，也會不斷地產生很多新的污染，同時影響人們的生活工作環境。如果房地產項目區域的周邊有振動污染源、高壓輸電線、微波發射塔、放射性污染源等，在環境影響評價中應該作出相應的專項評價研究報告。

5結語

房地產開發項目環境影響評價，要根據項目周圍自然生態環境條件和項目自身的特征，做出合理的科學的分析評價，確定項目區域內的各個污染源，開展環境影響具體分析工作，同時提出污染物防控具體可操作的措施方案，認真地做好公眾參與等關鍵環節，把好房地產開發項目選址的第一關，切實做到以人為本，以促使房地產開發建設與社會經濟、城市生態環境協調可持續發展。

參考文獻：

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