房地產企業成本控制的對策分析

左春芳

摘要：房地產企業要在變化的市場環境中求得生存和發展，成本成為了一個決定性的因素。從宏觀層面講，深入研究房地產企業項目開發的成本控制，對合理利用多方資源，避免房地產市場過熱從而產生危險泡沫，有效調控房價，促進房地產行業健康持續發展，平衡國民經濟具有一定作用。從微觀層面講，房地產企業項目開發的成本控制為企業節省了生產成本，創造更大的利潤空間，對提高企業市場競爭力，加大市場份額具有重要意義。

關鍵詞：房地產企業；成本控制；對策

中圖分類號：F296 文獻標識碼：A

文章編號：1005-913X（2014）10-0213-02

房地產企業成本控制是指房地產企業在一定時期內，根據預先確定的成本管理目標，由成本控制主體在其職權范圍內，對生產與經營活動耗費發生以前及過程中，對成本影響因素或條件采取相應的措施和控制方法，以保證目標成本實現的管理行為。

一、房地產企業成本控制的現狀

（一）決策階段的成本控制得不到重視

許多房地產企業只重視建設過程中的修房子、后期的賣房子，而忽略策劃階段的重要性。這些房地產企業做策劃報告僅僅是為了籌集資金的需要，只想到把策劃包裝得美觀些，正是這樣大大降低了策劃報告的可操作性，使很多策劃報告顯得膚淺，遠遠達不到“指導投資決策”的要求。房地產企業在收集材料的廣泛性和代表性，分析計算過程的規范性，指標選擇的合理性，邏輯推理的嚴謹性，計算結果的可靠性等方面都有待提高。

（二）設計階段的成本控制得不到重視

房地產開發商往往忽視對設計階段的成本控制，重視質量、工程技術要求等因素，卻很少對設計單位進行“造價約束”，使設計單位缺少成本控制壓力。設計單位獲得設計費與設計的工程造價無關，取費標準有：一是以項目總投資雙方商定為基數。二是以建筑面積為基數。毫無疑問，這兩種方式都不利于加強設計單位成本控制意識。再加上很多開發商缺乏對設計進行監控的能力，往往使施工圖設計過于保守或不合理，從而造成浪費。

（三）招標投標對成本控制起到的作用不顯著

特別是在現階段，一方面是商品房施工質量堪憂；另一方面是建設項目成本過高，樓價高居不下；前者成為消費者投訴的主要目標之一。通過實行招投標來降低造價，保證質量，確實有其必要性和現實性。但實際情況是，很多時候招投標限于形式，并沒有起到成本控制的作用。

（四）只重視施工階段的成本控制

施工階段可能是成本投入最明顯的一個階段，應該說是比較重要的一個階段，房地產開發企業大體上非常重視項目工程施工階段。這些企業普遍存在的錯誤意識是，工程成本主要含在施工階段的材料中，項目成本控制主要限定在施工階段，加強這一階段的監控，就可最大程度地節約成本。開發商經常嘔心瀝血，實施多種措施來做到這一點。然而，房地產開發商往往在清點項目結束，大廈建成的“戰果”后，才恍悟一番心血并沒有使成本下降多少。

二、房地產企業成本控制現存問題分析

（一）項目決策階段成本控制存在的問題

1.主觀決策導致產品組合定位欠準確

房地產開發商一味主觀臆斷，缺乏很好的市場調研和分析能力，不能結合近年來在開發項目方面所掌握的的情況做出符合企業特點的科學合理的可行性報告，產品定位人群不明確，產品組合方式不落實，不能做出合理準確的決策方案。

2.沒有全面控制成本的意識

第一，缺乏成本管理意識。成本管理工作沒有專門的部門負責，而是由財務部門“兼顧”，從組織上和架構上難以支撐“項目全面成本”的管理需求，沒有真正理解項目開發全過程、全面成本的觀念。第二，“流程”不清晰，“方法”不明確。合理的成本管理流程應包含對目標成本的確定，對已發生成本的控制，如何獲取動態成本，還有當成本出現異常后如何進行調整等環節。但由于缺乏必要的成本控制流程規定、工作內容設定和部門職責劃分，因此很難形成成本控制的流程體系。

（二）設計階段成本控制存在的問題

1.在設計階段對于方案選擇問題上，欠缺從多角度，多方面考慮，沒有從最適合方案的角度出發，就往往選擇成本最低的方案，忽略了成本之外的方案實施可行性分析。

2.對設計成本的控制不夠重視。只重視施工階段成本控制，而忽略設計階段的成本控制是建設單位的一個通病。大多數建設單位認為，在圖紙設計完工后，根據設計的圖紙和有關定額文件收費編制預算就是設計階段的成本支出，沒有考慮到以后的施工階段圖紙變更所作出的影響。

3.目前，我國主要以投資額或面積為基數進行計算，該方法不利于降低設計階段的成本，因為設計的收費與造價的費用成正比，設計者往往為了自己的利益而主動降低造價，根本不考慮設計階段的成本。

4.人員素質參差不齊。項目開發成本管理對人員的要求很高，它是一項綜合性的工作，要求人員具備多方面的技術，而有些設計人員不考慮建材價格，把握不好經濟和技術的關系，導致設計成本大大增加。

（三）建設階段成本控制存在的問題

1.是招投標對成本控制沒有起到真正的作用。招投標可以擇優選擇設計單位和施工單位，但在招投標的實際操作中，行政的力量對招投標的干預太多，很難在既公平又合理的環境中進行。

2.施工過程中對現場簽證控制不夠，導致成本控制不力。忽視對工程變更的控制，對工程變更責權不清，工程的變更具有隨意性，缺乏有效的監督和控制，沒有建立起一套變更申請、測量和認可系統。這些缺陷造成了施工階段成本控制不力。在施工中發現問題后，優化意識不夠，缺乏及時的整改措施。

三、房地產項目成本控制的對策分析

（一）對房地產項目投資決策階段的成本控制分析

1.做好市場調研

做好市場調研，編寫投資估算。投資成本估算主要包括以下五個要點：一是明確市場定位；二是對投資的成本和費用的可行性分析；三是看投資回報是否符合前期預計要求；四是合理科學的資源配置；五是是否可以能夠有效控制投資風險。

2.進行土地測算

投資估算的準確性對整個項目的造價具有控制作用，直接影響可行性研究工作的質量和經濟評價結果，直接關聯到施工圖的編制和下階段設計概算，對建設項目的資金籌措也有直接影響。

3.做好項目投資的合理決策

一個合理的投資決策應該包括以下四方面的內容：一是根據市場調查結果提出既滿足消費者需求又可以獲得較高利潤的投資方案；二是依據現有的調查資料和相關研究方法，對建設項目的投資數額進行準確的投資估算；三是依據科學嚴謹的策劃報告書，對擬投資項目的市場需求、風險分析、設計方案、建設標準、財務評價和成本目標等進行科學分析和研究，決定決策的可行性；四是在實施項目后，系統準確地估算建設項目的工程造價。

（二）對房地產項目設計階段進行成本控制

1.擇優選擇設計方案

一個最佳的設計方案，應該具有以下特征：第一，規模必須恰當合理；第二，應該選擇既經濟適用又科學合理的生產工藝和機器設備，以提高生產效率，達到控制成本的目的；第三，既要符合國家工業布局總體規劃和地方規劃，還要符合靠近原料、燃料和消費地的布局原則；第四，其建設標準水平除符合我國目前的經濟發展水平，還要根據不同地區、不同等級、不同規模和不同功能進行具體地合理確定。

2.設計階段的造價控制

設計階段，可以通過采用設計監理、推行標準化設計和控制設計變更等三方面措施來實行造價控制，其工作主要是在施工圖設計階段。設計監理工作的重點是檢查施工圖是否符合國家的相關法規和標準，設備的選擇、新材料和新技術的應用是否科學合理以及是否按照初步設計的方案進行設計等等。其次，推行標準化設計，保證工程質量。再次，設計變更直接影響工程建設的成本，變更發生在早期，就只需要修改圖紙，但發生在施工過程中，因變更產生的成本就會很大。因此，應在影響較小的設計階段盡量將變更控制。

3.建立設計激勵機制

一方面，對于既保證建筑質量又有效降低建造成本的設計單位，應該給予獎勵；另一方面，對于因設計失誤產生的誤工現象和經濟損失，設計單位和人員應該承擔相應的責任。這樣可以主動控制項目成本，提高設計單位工作人員的積極性，從而更好對項目成本進行控制。

（三）對房地產項目招標階段進行成本控制

1.合理選擇招標方式

招標過程中應注意以下四點：第一，在招標前，應對施工單位進行實地考察，嚴格審查其資質；第二，造價管理人員應在收集和分析各類有關項目的數據和資料的基礎上，對影響項目的因素進行鑒別、分析和評價，進而編制科學合理的招標文件；第三，在施工單位選擇上，要找合適的，選擇適當級別的施工單位既可以勝任施工工作，又可以節約相應的成本；第四，采用合理低價者中標的方法選擇中標者，但低于成本者除外。

2.招標階段的造價控制

承包商可以在綜合考慮自身的成本和預算基礎上，進行自主投標報價，這里的報價一定要規范，盡量避免不正當競爭的現象，招標單位可以選擇性價比最高的投標單位，以達到控制項目成本的目的，這也體現了施工單位自主定價權。

（四）對房地產項目施工階段進行成本控制

1.施工階段造價控制

第一，建立建設監理制度。完善職責分工，并且落實相關責任，進而從項目管理機制上建立投資控制系統。第二，從經濟措施上對項目投資進行有效控制。要嚴格控制現場經費和管理費，合理使用廣告策劃費和銷售代理費等，最大限度地減少銷售成本。第三，從技術措施上對項目投資進行有效控制。企業應該廣泛應用新材料和新工藝，不斷探索適合項目施工的新方法，進而提高勞動生產率，以達到控制成本的目的。

2.建立目標成本考核機制

企業領導者要形成正確的經營理念，成本控制人員要熟悉項目每個業務節點的工作內容以及相關業務之間的邏輯關系，在制定任務書時，將成本控制指標和質量、工期、安全等控制指標一并寫入其中，對按規范并準時完成項目任務的部門給予一定的獎勵；反之，對于未完成任務部門，在查明原因的情況下要給予一定的處罰。

3.房地產項目竣工階段的成本控制

一方面，要把握合同條款的內涵，增強合同條款的嚴密性，有效預防合同糾紛的發生，減少、避免施工索賠，從而減少工程費用。在合同履行過程中，嚴格控制合同變更，建立健全合同履約跟蹤檢查制度，提高合同履約率，從而有效控制工程造價。另一方面，加強單位現場施工管理人員、工程技術人員的素質教育，培養他們實事求是的辦事作風，充分認識節約投資的重要性。

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[責任編輯：紀姿含]