跨區域房地產企業內部控制問題探討

文/吳鵬

一、跨區域房地產企業內部控制存在的問題

(一)權責劃分不明

房地產集團企業在管理上與單體企業存在很明顯的區別，各區域公司相互之間的權責關系是企業集團所重點處理的，而內部各個部門之間的權責關系則是區域公司所需要重點處理的。集團企業要考慮資源分配問題，而區域公司要考慮自身發展的問題。權責劃分不明很大程度上導致集團的內部控制制度無法在區域公司有效執行。

(二)考核指標不一

對于區域公司來說，考核指標往往設置為凈資產收益率或者投資回報率，集團公司也更關注現實的收益以及取得收益的時間長短。由于內部控制不能直接產生經濟價值，間接效益也需要較長的周期才能看出，而且需要多設置人員崗位，需要制定大量的規章制度，需要增加辦事環節和程序，執行內部控制時消耗了企業資源，而這部分資源往往無法在區域公司的考核中得到體現。

(三)行業特殊性影響內部控制

由于房地產經營存在行業特殊性，包括開發周期較長，籌資額較大，資金周轉期長等特點。而且在房地產企業的經營中涉及方方面面，包括總包商、材料供應商、勘察設計單位、土地轉讓方、房屋購買方，銀行稅務等。一個項目做下來，與企業相關的部門單位上百個，想要全方面控制，實現無風險操盤，難度之大可想而知。

二、完善跨區域房地產企業內部控制的措施

(一)完善制度建設，優化高管人員配置

公司內部控制制度需要進一步的健全，同時這種健全需要符合集團內部的控制制度的要求。同時，區域公司的內部控制建設需要健全，在公司設立內部控制專業部門，在財務部設立稽核崗，定期對業務流程進行梳理和測試，以保證內部控制能夠得到有效的執行。公司內部應建立高層管理人員職務不兼容的制度，以杜絕這些管理人員交叉任職。在實踐工作中，交叉任職主要體現在董事長和總經理常常為一人，董事會成員與總經理班子人員相互重疊。在跨區域房地產企業中，由房地產集團公司對區域公司派駐董事長及財務總監，成立董事會作為內部控制的核心部門，由董事會出面聘請總經理，并設置獨立監事定期對公司高管的經營行為、公司的財務狀況進行檢查并出具報告。這樣相互制約的形式，可以有效的避免權力集中，關鍵人物獨攬大權的現象，避免決策不具有科學性。

(二)構建嚴密的內部控制體系

跨區域房地產企業的內部控制重點在于資金控制，包括投資融資決策、購地款、工程款的大額支付、銷售房地產取得回款等。由集團公司所屬的財務部門對區域公司的投融資行為進行全方面控制，任何重大的相關決策都必須經過集團財務部門的審批。在購買土地過程中，由集團公司相關決策層親自批準購地計劃，包括購買土地所能承受的拍賣最高價。此外，區域公司應制定大額資金支付制度，完善大額資金支付流程，對于每筆大額資金都應該具備相關的審批手續，且必須是集體決策后方可支付。對于售后回款，財務部門應與銀行協商制定回款，完善回款的內部控制流程，保證售后過程中不存在內部控制漏洞。區域公司監事應定期對公司經營狀況和財務狀況進行檢查，對不符合集團內部控制規定的經營行為及時上報。

(三)加強信息溝通，重視控制環境建設

一個企業，如果具備了良好的信息管理，那么這個企業的員工就會正確的履行其職責，管理者也會受益于這種信息管理模式，很及時的掌握企業在運行中的狀況，從而減少企業因信息不對稱所造成的損失，提高企業內部控制的效果和效率。萬科公司對于區域公司的內部控制是實時監控的，包括成本的變化、售價的漲跌等。一個企業的企業經營目標、整體戰略目標以及內部控制的貫徹和執行將直接受到公司內部控制環境的好壞影響。萬科集團當下已經發展的很成熟，對于各種風險的防范機制相應的也已經相當成熟。所以，萬科集團在內部控制方面更加的注重提高效率，在內部信息化管理系統比較完善的基礎上，不斷的提高效率。

(四)提升監事職能，加強內控審計

內部控制包括內部審計控制，這種控制是衡量企業內部經濟活動和管理制度是否合理、合規以及有效的獨立評價機構。所以說內部審計控制在某種意義上是對其他內部控制的再控制。對于區域公司監事來說，不僅要對其內部控制制度的執行情況進行監督和了解，也應該適時向股東會提交議案，對可能存在的風險進行內控審計。比如建議由區域公司聘請專業的獨立第三方，進行財務審計、經營審計和管理審計等。

總之，對于跨區域房地產企業來說，如何有效地發揮內部控制的作用，使企業能夠實現股東價值最大化的財務目標，乃是關乎企業前途的大事。

[1]王青華.我國上市公司內部控制失效衡量及統計分析研究[D].浙江工商大學,2015.

[2]陳奕興.我國上市公司內部控制信息披露影響因素研究[D].中國人民大學,2009.