上市房地產企業銀行貸款影響因素分析

上市房地產企業銀行貸款影響因素分析

西南財經大學 陳翔 龔銘權

本文采用面板模型對74家上市房地產企業2009～2014年的銀行貸款季度數據進行實證研究，研究表明，上市房地產企業銀行貸款受自身狀況、宏觀經濟和政策影響較大，國家基準利率下調1個單位，會使企業貸款增加0.25%，CPI增加1個單位，會使企業貸款增加0.4%。大型和小型房地產企業的銀行貸款影響因素差異明顯，大型房地產企業銀行貸款受自身規模影響較大，小型房地產企業銀行貸款受自身發展能力、抵押擔保能力影響較大。

上市房地產企業 銀行貸款 面板模型

1 房地產企業貸款現狀及研究情況

作為典型的資金密集型行業，上市房地產企業開發需要的資金投入量巨大。然而，近年來上市房地產企業獲得商業銀行貸款的難度上升。資金已經成為制約我國上市房地產企業發展的重要一環，如何獲得更多的銀行貸款，是上市房地產企業十分關心的問題。

上市房地產企業銀行貸款的影響因素一直沒有得到足夠的重視。國外學者主要從銀行內部因素和企業內部因素兩方面進行研究，并沒有深入到具體的房地產企業，更沒有按企業規模對影響因素進行對比分析。Allen N.Berger(2011)的分析說明了不同銀行對企業的貸款具有差異，內部治理結構較好的銀行能夠給企業更多的貸款。PHILIP E.STRAHANet.al(2012)也發現銀行自身的規模以及銀行內部的治理結構對銀行貸款有一定影響，規模越大、內部結構越好的銀行能夠給企業的貸款越多。Chih-Yung Lina et.al(2014)認為貸款量的大小和貸款期限的長短與公司治理結構有關系。MatteoCotugno(2013)認為企業所擁有的銀行關系對企業有重要作用。國內關于一般企業銀行貸款影響因素的研究較多，但鮮有從房地產企業角度出發研究企業的銀行貸款影響因素。方軍雄(2010)發現并證實了政治關聯對企業銀行貸款可獲得性的影響是有條件的，在外部環境惡劣的情況下，政治關聯有助于增強企業銀行貸款的可獲得性，但若是外部環境改善，則政治聯系對企業獲得銀行貸款的影響較弱。胡奕明等(2005)考察了銀行貸款利率與借款企業財務狀況及治理狀況之間的關系后，發現銀行的貸款利率無論是長期還是短期，都與借款企業當前財務狀況和公司治理狀況有一定的關系。廖義剛等(2010)研究指出內部經營困境的企業銀行貸款會受到影響，且這種影響在金融水平發展較高的地區更為明顯。蔡衛星等(2012)指出市場競爭和產權改革導致商業銀行貸款行為的轉變。

本文的創新之處在于量化分析了上市房地產企業銀行貸款的影響因素，并對不同規模上市房地產企業貸款影響因素的差異性進行比較研究，不僅得出了大、小房地產企業銀行貸款影響因素的具體差異，還由交互項分析得出大企業中，規模越大的企業在外部宏觀形勢較好時更有利于其獲得貸款。

2 房地產企業貸款影響因素分析

聯系上市房地產企業所在環境和自身特點，本文從政治聯系、自身狀況、宏觀環境三個方面對上市房地產企業銀行貸款影響因素進行理論分析。我國上市房地產企業面臨較好的外部環境，政治聯系對其銀行貸款的影響較弱。企業的政治聯系對企業貸款的影響是有條件的，當企業面臨較差的外部環境時，政治聯系可以作為外部環境的一種替代，使企業獲得較多貸款；當外部環境較好時，市場和法律的成熟使得企業銀行貸款對其政治聯系的依賴減弱。改革開放以來，我國經濟發展迅速，市場經濟日趨成熟，相關法律日益完善，相對于以往，企業面臨著更好的經濟環境。上市房地產企業銀行貸款會受到自身因素影響。Chih-YungLina et.al(2014)發現貸款量的大小和貸款期限的長短與公司治理結構有關系。企業規模、抵押擔保、發展能力都會對企業貸款產生重要影響。規模較大的企業一般實力較為雄厚，信用等級較高，獲得的貸款更多；企業成長能力反映出一個企業的經營狀況，經營狀況越好的企業自然會獲得更多貸款；企業的抵押擔保越多，銀行可以通過抵押物或擔保人獲得足夠補償，銀行的貸款風險降低，因此越能獲得更多貸款。與一般企業類似，上市房地產企業銀行貸款同樣受到宏觀因素的影響。宏觀因素包括宏觀經濟形勢與宏觀政策，宏觀經濟形勢通過改變企業和銀行的預期來影響房地產企業的貸款，宏觀政策通過基準利率影響銀行可待資金，從而影響企業貸款。

總之，上市房地產企業的政治聯系對其貸款影響不大，企業自身狀況對其貸款有較大影響，其自身狀況可以通過該財務指標反應出來，包括盈利能力、成長能力、抵押能力、企業規模，宏觀因素對上市房地產企業銀行貸款有較大影響，宏觀因素包括宏觀經濟因素和宏觀政策因素，二者分別通過影響預期和銀行可貸資金來最終影響企業貸款量。

3 實證分析

本文所用數據來源于國泰君安數據庫。全體數據包括129家上市房地產企業，時間跨度為2003年1季度到2014年2季度。本文對原始數據進行了預處理，刪去數據缺失嚴重的季度，再刪去數據缺失嚴重的企業。本文最終將樣本數據期間設置為2009年1季度到2014年2季度，包含74家企業，共1628個樣本。

本文所選變量的具體計算方式及描述性分析如下：本文包含的變量共有13個，Money作為被解釋變量，由企業貸款額取對數得到，其余變量為解釋變量，其中反應企業內部狀況的有9個解釋變量，反映企業外部宏觀因素的有2個解釋變量。企業內部解釋變量包括企業規模、凈利潤、企業成長能力、擔保抵押啞變量、企業政治聯系啞變量、銀行選擇。企業規模變量是對企業總資產取對數得到，企業性質為啞變量，當企業為國有企業時賦值為1，否則為0。變量Bank是指企業的不同類型，國有銀行等于1，股份制商業銀行等于2，城市和農村銀行等于3，混合銀行等于4，金融機構、信托公司以及外資銀行等于6。居民消費價格指數是將上個季度的指數當成基數100計算得到。考慮數據的可得性，本文所指的宏觀政策變量是指上調或下調基準利率，上調基準利率時賦值為1，下調基準利率時則賦值為-1，沒有調整的季度賦值為0。

基于對上市房地產企業銀行貸款影響因素的定性分析和國內外學者的相關研究，筆者在一般分析的基礎上對樣本進行劃分，并在變量中加入規模和其他變量的交互項，最終模型形式如下：

big表示運用大企業樣本，small表示運用小企業樣本，大小規模按照企業規模中位數進行劃分，是第i個上市房地產企業在t時的貸款是第i個上市房地產企業在t時刻的銀行貸款內部影響因素，是外部影響因素是交互項。

為了分析各因素對大規模房地產企業和小規模房地產企業影響的差異，我們將樣本按照企業規模中位數分為大小兩部分，按照(1)式和(2)式分別建立模型。為了檢驗模型的穩健性，本文嘗試加入其他變量，發現各因素符號、顯著性、系數變化不大，說明模型是穩健的(詳細情況見表1)。

表1 大規模房地產企業與小規模房地產企業樣本回歸結果

表1中，固定效應變截距模型(F G L S(b i g1)、FGLS(small1)與FGLS(big2)、FGLS(small2))的結果與我們的理論分析是一致的，體現了不同規模房地產企業貸款影響因素的差異性。state在所有模型中均是顯著的，符號為負，說明相對于一般房地產企業而言，規模較大或規模較小的企業銀行貸款依然受企業政治聯系影響，但這種影響是負向的。國有性質的企業貸款量更少，這說明國有企業相對于其他企業而言，競爭力較弱，這可能是國有企業原有的產權不明晰，政企不分、效率低下造成的。CPI對大型房地產企業的影響更為顯著，且影響為正，小型房地產企業受CPI影響較弱，且影響是負向的。對比模型FGLS(big1)、FGLS(small1)與FGLS(big2)、FGLS(small2)發現，雖然大小房地產企業在規模方面都是顯著的，但大企業在這方面更為突出，說明規模確實是影響大型房地 產企業貸款的重要因素，相對來說，發展能力、償債能力對小企業銀行貸款的影響更為突出。從企業盈利能力來看，大型房地產企業系數符號為正，小型房地產企業的系數其符號為負，說明當大小企業都具有較好的經營狀況時，銀行向大企業貸款會增多，而小型企業的貸款則會被擠出。從FGLS(big3)可以看出，CPI*Size的系數為0.35，以規模為調整變量，經過變換，可以得到CPI的交互效應系數為：(b1+size*b2)*CPI，其中，b1為CPI的系數-3.23，b2為CPI*size的系數0.35。當Size提高時，隨著CPI的上漲，大企業獲得的貸款量更多，這說明大企業在宏觀形勢較好時能獲得更多貸款。

4 結論及政策建議

通過分析，本文有以下結論：對大型和小型房地產企業而言，由于政府的介入，導致運行效率低下，銀行貸款會減少。宏觀經濟發展影響經濟主體的預期，使得銀行和企業對經濟保持樂觀的態度，有助于一般上市房地產企業獲得更多貸款，對大規模上市房地產企業來說宏觀經濟發展對其影響更明顯，而小規模上市房地產企業的貸款受到大企業貸款的擠出，貸款量反而減少。

根據結論，本文的建議是：企業應該從規模、自身發展能力、抵押擔保幾方面提高自身水平，獲得更多貸款。小型房地產企業要獲得更多貸款，需要增強自身發展能力，并提供更多抵押擔保。另外，由于市場機制逐步完善，相關法律法規日益完善，企業的政治聯系對其貸款量影響不大，但對部分大型和小型國有房地產企業而言，可能由于政企不分、產權不明、產權缺位造成管理效率低下，競爭能力較弱，在市場化條件下，一般銀行從自身利益出發，不會對其有過多貸款。

[1] 方軍雄．民營上市公司，真的面臨銀行貸款歧視嗎？[J]．管理世界(月刊)，2010(11)．

[2] 胡奕明，謝詩蕾．銀行監督效應與貸款定價——來自上市公司的一項經驗研究[J]．管理世界(月刊)，2005 (5)．

[3] 廖義剛，張玲，謝盛紋．制度環境、獨立審計與銀行貸款——來自我國財務困境上市公司的經驗證[J]．審計研究，2010(2．

[4] 蔡衛星，曾誠．市場競爭、產權改革與商業銀行貸款行為轉變[J]．金融研究，2012(2)．

[5] Chih Y．L，S．C．Yan and F．Y．Ju．On the determinant of bank loan contracts：The roles of borrowers’ownership and board structures[J]．The Quarterly Review of Economics and Finance，2014(8)．

F830.572

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2096-0298(2015)11(c)-099-03