房地產企業財務風險的成因與防范

欒榮閣

摘要：房地產企業是我國經濟發展的支柱產業之一，同時也是一個高風險與高收益并存的行業。尤其是近年來，房地產企業財務風險出現了很多新的特點，如果不積極的應對，不僅影響房地產企業自身的發展和穩定，勢必也會給我國的金融體系帶來不小的沖擊。房地產企業財務風險的防范與控制措施：提高企業風險意識；加強內部控制；加強全面預算的執行；建立健全財務風險預警制度；提高應對能力。

關鍵詞：房地產企業；財務風險；成因；防范

中圖分類號：F812.2 文獻標識碼：A

文章編號：1005-913X（2014）12-0126-03

隨著社會經濟的快速發作，我國的市場經濟環境發生了重大改變，房地產企業做為資金較為密集型的企業，受自身獨特經營特點的影響，其運營過程中的財務風險也變得更加多變與復雜。加上我國房地產政策的進一步調整，使得我國房地產行業的相關發展與走向變得更加難以估計，在房地產整體行業走向一片迷霧的大形勢下，其風險更是顯著增加。因此，強化對房地產企業財務風險的分析和防范措施的探討，有助于提高其相應的抗風險能力，促進房地產企業持續健康地發展。

一、房地產企業財務風險的涵義

對于財務風險的定義，有廣義和狹義之分。狹義的財務風險僅僅指籌資風險，是指企業由于舉債經營而產生的風險。廣義的財務風險是指在企業財務活動中，由于各種不確定性因素的影響，使企業實際財務狀況與預期財務目標發生偏離，因而蒙受損失或獲得超額利潤的機會或可能性。

本文所論述的房地產企業的財務風險是指廣義上的財務風險，主要是針對房地產企業的財務活動而言，具體來說，在房地產企業的經營過程中，由于市場的不確定性或者公司經營中多種難以預料、控制的因素影響，所導致的企業財務預計目標與實際的收益或者成果之間的偏離，這種偏離通俗一點的表現為不確定性的收益和不確定性的損失，通常更多的是指房地產企業經營中所帶來的不確定性的損失。[1]

二、房地產企業財務風險成因分析

（一）外部因素

1.經濟環境變化

房地產發展具有周期性，也會經歷蕭條、衰退、復蘇、繁榮的發展周期。國家經濟發展速度和水平、經濟發展周期、市場需求變化等等都會對房地產企業的生存和發展產生重要沖擊和影響。據統計資料顯示，我國房地產發展狀況與我國經濟發展狀況呈正相關關系。當前我國國民經濟的高速持續發展帶動了國內房地產行業的高漲。國內經濟發展環境的狀況對金融資產市場影響極大，從而也會制約對房地產市場投資量的變化，從而影響了企業資金需求；其次，國家和地區的經濟發展狀況對人民關于市場發展情境的判斷和觀望狀態造成嚴重影響，從而導致企業產品銷售狀況的變動；最后，國家或地區經濟發展環境的狀況對金融市場的穩定、融資成本以及融資的易得性有重要影響，從而制約了房地產企業融資渠道的穩定和盈利狀況。

2.政策環境調整

在市場經濟環境下，房地產企業極易受到各種內外部因素例如國家政策法規、通貨膨脹和經濟危機等的影響。其中尤其是國家法律政策因素對房地產企業的投資和收益影響更為巨大。近幾年來，政府為了抑制通貨膨脹和房地產行業發展過熱的現狀，先后出臺了一系列專項調控政策。在2011年，為了抑制經濟過熱，通貨膨脹加劇的形勢，政府相繼出臺了一系列嚴格的信貸政策，并對房地產產品實行嚴格的限購政策，造成了樓市交易的下滑和萎縮，為了回籠資金和清償銀行貸款，房地產開發商不得不實行降價促銷等手段，拋售樓盤，從而極大地影響了企業收益。[2]由此可知，國家政策不僅影響了房地產企業的銷售業績和經營收入，而且對房地產行業的生存和發展有著至關重要的影響。房地產企業若想獲得長遠的生存和發展，必須隨時根據國家宏觀經濟政策調整的變化及時加強對財務風險的預警和管理，確保資金鏈的安全穩定，從而保證企業的正常生產和經營活動。

3.金融環境、市場環境不穩定

金融市場的狀況將直接影響房地產投資的資金狀況，而且房地產產品價格也會受到金融市場利率變動的制約，使得企業無法按期收回投資；市場利率的變化使得購房者首付和按揭成本大幅度提高，從而降低了購房者的購買熱情和經濟能力，從而影響了企業銷售額，進而制約了企業投資的回收周期，提高了企業財務風險；鑒于在房地產項目投資者對資金的需求量極大，因而房地產企業往往依靠銀行貸款進行項目開發和投資，而隨著銀行利率的升高，將在兩個方面影響房地產企業投資：第一個方面是對現金流折現凈現值的影響，隨著利率的升高，企業現金折現率逐漸降低，從而導致虧損；第二個方面是對還貸成本的影響，隨著市場利率的升高，房地產企業的還貸成本也將逐漸升高，從而減少了其收益。

（二）內部因素

1.公司治理效率偏低

當前我國房地產開發企業中大多數屬于民營企業性質，而隨著我國市場經濟的深入發展，民營企業在我國房地產開發行業中將逐漸占據主導地位。但鑒于民營企業的產生和發展歷程，在企業經營和管理中幾乎都存在著管理效率低下的缺陷。據相關統計資料顯示，當前我國近九成的民營企業屬于家族經營性質，企業大多數高級管理人員都是來自同一家族內部，排斥外來人員進入企業高級管理層，外來人才主要分布在一些專業性較強、技術要求較高的崗位。在這種組織構成下，企業人才結構不合理、缺乏完善的監督管理機制、管理和決策方式傳統落后，一旦決策出現錯誤，將會對企業的經驗和管理活動造成直接的沖擊，甚至在一定程度上威脅民營企業的生存和發展。當前我國大部分上市的民營企業也紛紛效仿國外企業管理架構，設立了包括股東、經理人員、董事會和監事會等企業管理結構和組織框架，但在實際操作中卻形同虛設，公司創始人始終占據最高決策者的地位，大多數董事長兼任總經理職務，擁有者和經營者合一。

2.資本結構不合理

據相關統計資料顯示，目前我國房地產企業債務資本占到總資本的七成以上，有些企業甚至達到九成，如此高的債務融資也對房地產企業造成了極大的潛在財務風險。[3]財務手段雖然可以讓公司股東通過少量的資本投入便能夠獲取較大的收益，但是卻增加了企業資金籌集和貸款償還的壓力，在無形中增加了企業所面臨的金融風險。房地產企業不合理的資金構成結構，對企業資金周轉的靈活性和便利性造成了極大的影響。隨著房地產產品價格的下降，將極大的影響企業受益和股權的收益率，甚至在一定程度上對企業的市值造成重要沖擊。而房地產企業的生存和發展又極易受到金融市場變化和國家政策的影響，資金鏈發生斷裂，無法按時償還貸款，極易面臨破產和被收購的風險。

3.公司戰略投資決策不當

鑒于房地產投資和開發項目存在投資周期長、投資金額大、存在大量不確定因素等特征，在房地產企業生存和發展中合理而正確的決策就顯得至關重要。同時，由于房地產投資項目較為固定，一旦開工建設便極難進行調整和彌補，從而對房地產企業的決策提出了更好的要求，以避免在房地產行業因為投資決策而產生的風險。與此同時，房地產市場受到地區經濟發展水平的制約和限制，而固定區域的土地供應有一定限度，因為房地產企業的擴展必須向其他地區購買土地進行建設。近些年經濟形勢的良好發展帶動了大量房地產企業的盲目擴張，在缺乏對相關數據和市場發展前景以及政策變動的可行性分析和研究的情況下還在各個地區瘋狂買地建設，一旦受到國家政策變動和經濟發展中心轉移的影響，房地產企業不僅無法按時收回投資，還極易面臨破產和被收購的風險。

4.資金管理低效

房地產行業的發展需要投入大量的資金，在當前激烈的市場競爭環境下，衡量一個公司或企業競爭力強弱的重要因素之一就是其所擁有的資金狀況，資金實力越雄厚，企業在市場中越具有競爭力。我國房地產企業在資金管理方面存在的通病是資金低效運作與流動失衡等問題。據相關統計數據顯示，在過去幾年間我國房地產企業在經營資金管理方面存在負收益現象，大量房地產企業將資金投資于土地項目的開發與拓展之中，使得企業的日常經營和管理活動缺少必要的流動資金，為了維持正常運轉，必須大量依賴銀行貸款。一旦市場利率變換抑或國家信貸政策調整，將對房地產企業造成致命影響；在房地產企業中往往缺乏有效及科學的預算與決算機制，資金的調度和周轉與實際經營需求差距極大，不僅浪費大量資金，也影響了企業的發展，降低了企業受益，在某種程度上擴大了企業風險。

三、房地產企業財務風險的防范與控制措施

（一）提升企業風險意識

當前我國房地產企業最重要的任務是要牢固樹立企業財務風險管理理念，建立具有企業特色的財務風險文化觀念體系。這就對房地產企業管理提出來新的要求。首先，領導層和高層管理團隊必須牢固樹立風險觀念和意識。作為企業文化推動者和踐行者的企業領導和高層管理者，必須在日常工作實踐中牢固樹立風險意識，才能真正將風險理念推及全體員工；其次，要塑造全員參與的風險管理文化氛圍。必須通過各種渠道和方式，加強對員工的風險意識和觀念培訓，讓每一個員工都自覺認同于企業風險管理文化，建立良好的內部交流溝通平臺，切實提高員工風險防范意識和能力；最后，要建立和完善企業財務風險責任制度。在企業財務的各個環節上都配置相關責任人，明確責任和義務，同時建立長效的財務監督考核機制，通過運用風險控制和財務風險控制績效考核指標體系，從整體上對企業財務風險進行系統化管理和控制。

（二）加強房地產企業內部控制

企業內部控制機制是企業生存和發展的根本，因而對企業財務風險的防范和控制必須從根本出發，通過建立完善的企業內部風險控制機制，提高企業應對風險的能力。

1.優化企業組織治理結構

作為企業治理控制總體框架的企業組織結構，在現代企業的發展過程中有著至關重要的意義。反觀我國當前上市公司內部組織結構可知，大量上市公司尤其是房地產企業中極度缺乏科學、合理、有效的組織結構，缺少內部管理機制、監督機制缺失、管理和組織結構混亂，這種現象的存在極易對企業的生產和經營活動造成巨大的財務風險甚至由此引發經營危機而破產。[4]鑒于此，在房地產企業管理中，必須建立并完善內部組織結構和治理結構，防范和控制各類風險的發生。

2.健全企業風險控制制度

良好的企業風險控制制度，不僅為企業正常生產經營活動提供良好的內部環境，而且可以有效減少企業損失，增加企業收益，實現企業利益最大化的經營目標。從而保證企業日常生產經營活動的正常運轉，實現企業經營目標。在這一過程中需要注意二點：一要建立明確的責任機制。明確劃分企業內部各級管理部門的權利范圍和責任義務，從而可以實現有效的監督問責。在賦予相關管理者一定權利的同時使其擔負起隨之而來的風險責任。二要完善利益補償和獎勵機制。在企業風險管理過程中，要及時對那些在風險管理活動中付出了物質和精神犧牲的人員進行獎勵和補償，在肩負責任的同時給予其應得的鼓勵。

（三）加強全面預算的執行

在房地產企業的經營活動中，由于受到其投資成本高、項目周期長、人力物力投入大、預算易受經濟變動波及等特點的影響，使得房地產企業在資金預算方面存在很大困難。為了實現科學合理的預算管理和控制房地產企業，應根據自身業務特點，將項目預算與資金預算作為企業責任預算管理的基礎。房地產企業財務管理和預算管理機制的探索和建立，應當符合企業自身發展特點的全面系統的預算管理制度，有效整合企業內部資源，降低企業運營成本，提高效益，從而防范和控制財務風險。

（四）建立健全財務風險預警機制

通過對企業的市場經營環境、目標市場和客戶、市場的供應和需求進行了全面的調查和分析，建立完善的企業財務風險預警系統，對可能存在的潛在風險進行預防和控制，及時發現財務風險的苗頭并告知相關企業領導和管理階層，并為其決策提供信息咨詢，以有效控制和化解企業財務風險。作為房地產企業的財務管理者，尤其應當對企業的基本財務狀況進行充分調研和科學分析以及有效的監控，及時對可能出現的財務風險信號進行分析和監控，關注于企業財務活動的各個細節，對變動情況及時做出反應，從而及時發現并識別可能出現的潛在財務風險，并快速制定有效措施控制和降低財務風險發生的可能性，提高企業在應對各種不確定風險危機的快速處理能力。同時通過建立并完善相關的企業財務風險預警機制，增強企業對風險的識別能力，并培養企業應對和處理可能出現風險的能力。

（五）提高房地產企業外部環境變化的應對能力

鑒于房地產企業主要依靠銀行信貸進行項目投資，且具有投資成本高、項目周期長、人力物力投入大、預算易受經濟變動波及等特點，外部宏觀經濟環境和經濟政策的變化極易對房地產企業的資金籌資、資金流動和貸款償還等造成重大沖擊。隨著國家經濟發展速度增快，經濟投資過熱，為了抑制經濟增長過快的勢頭，國際經濟政策通常會由寬松轉向緊縮，隨著國家宏觀調控政策的執行，一方面會提高銀行信貸限制和存貸款利率，另一方面限制項目開發和投資審批，從而嚴重影響了房地產企業產品的銷量和資金回籠周期，進而制約了企業貸款償還能力，導致了企業生存和發展面臨巨大的財務風險。[5]鑒于此，房地產企業管理和經營者，必須能夠對外部經濟環境等因素做出科學合理的預測和判斷，進而能夠做出科學、合理的戰略決策，保證企業的長遠和持續發展。

四、結語

綜上，在經濟快速發展的趨勢下，房地產企業應緊跟時代步伐，不斷適應市場需求，提升其核心競爭力，隨時對各種可能出現的財務風險因素進行密切關注，積極應對，不斷提升財務風險管理水平。

參考文獻：

[1] 李榮錦，王 珍.房地產企業財務風險及防范研究 [J].會計之友，2010（12）.

[2] 周 霞，陳光明.后金融危機時代房地產企業財務風險控制分析[J].會計之友，2012（1）.

[3] 朱梓菡.論房地產企業財務風險的生成機理與控制策略[J].會計之友，2012（24）.

[4] 王 蕾.淺談房地產行業財務風險的控制[J].財務與會計，2012（7）.

[5] 杜俊娟.我國房地產企業財務風險的預警與防范[J].會計之友，2013（10）.

[責任編輯：高 瑞]