新形勢下商業地產運營創新研究

劉宗連　羅雄

摘 要：本文從信息時代新形勢入手，系統分析互聯網經濟對商業地產運營的影響，認為商業地產運營發展應實現與互聯網的強耦合，系統對商業地產運營模式創新進行詮釋，論證創新運營理論和現實的可操作性。

關鍵詞：商業地產；運營管理；互聯網

一、我國商業地產發展分析

1.商業地產發展現狀

截至2014年年末，我國商業地產建筑面積約為2.4億平方米，共有約4000個商業購物中心。預計在2015年，我國商業地產新增量將再創歷史新高，約新增480個商業購物中心。但是，從我國商業地產的開發來看，更多的集中在二線城市，且由于商業地產的激烈競爭，需要面臨較高的空置率風險。

目前，我國諸多商業地產企業越來越重視商業地產運營管理，逐漸向運營理念轉變，即通過整合運營管理自身商業地產，打造大型綜合商業平臺。

2.商業地產發展趨勢

商業地產在面臨運營變革的同時，亟待將新科技引入商業地產的運營，打造商業地產新發力點。現階段，科技、互聯網、創新已經遍及國內商業地產領域，成為商業地產企業重點關注的熱點問題。商業地產實行“互聯網+”發展趨勢，已經成為商業地產未來發展趨勢之一。預計，互聯網和商業地產耦合后，商業地產實現智能化運營，商業地產內的所有實體商業將在互聯網平臺成立線上運營，商業地產的客戶不僅僅在商業地產正常營業時間了解相關信息，還可以在其余時間通過互聯網平臺掌握商業地產的最新動態信息。此外，互聯網的引入，還可以增加商業地產和客戶的交互體驗，在客戶消費現場應用微定位技術，產生和客戶的交互場景。同時，商業地產商家還可以利用新技術，動態傳送商業信息，刺激客戶消費行為。

二、新形勢下商業地產運營創新分析

1.互聯網和商業地產的強耦合

商業地產和互聯網經濟各具特色，二者相互補充、相互兼容，具有較強的耦合性。現階段，我國諸多商業地產的龍頭企業紛紛建設電子商務平臺，積極引進信息技術，高效配置商業地產配套措施，如大數據、自動收銀、移動互聯、智能貨架、WIFI、線上APP、電子標簽、自動打包等互聯網工具，將商業地產的未來運營發展聚焦“互聯網+”，推動商業地產新常態發展。筆者以商業地產和互聯網的強耦合為研究視角，對商業地產運營創新思路進行研究，希望可以為商業地產企業創造更高價值，為客戶帶來更多消費滿足。

2.互聯網形勢下商業地產運營創新思路

在商業地產的傳統運營模式中，企業更關注產品的營銷，關注企業盈利水平。但是，在新形勢下，商業地產運營則聚焦于“互聯網+”，企業在運營中融入了“互聯網思維”，增加客戶的互動體驗。商業地產作為向客戶提供服務的終端，因此商業地產競爭取勝的關鍵就在于向客戶提供服務的效率和客戶享受服務的交互體驗強度。

商業地產傳統運營模式下，商家雖然有市場、產品，但是卻很難和客戶直接接觸，仍存在一定的消費距離。但是，在互聯網新形勢下，商業地產運營可以實行“互聯網+”運營模式，直接和客戶接觸，縮短和客戶的距離，以互聯網平臺實現和客戶線上零距離接觸，以用戶思維向客戶提供服務，增強客戶在商業地產的消費體驗和情感歸屬。“互聯網+”商業地產運營模式，是互聯網時代帶來的商業地產運營模式革命，可以直接接觸客戶，快速響應客戶反饋建議，提高客戶滿意度，增加客戶忠誠度，做到對客戶吸引、留住、黏住的運營效果。

“互聯網+”商業地產運營創新的首要要求是理念創新，即商業地產互聯網運營提供用戶體驗服務，向客戶提供的不僅僅是互聯網概念服務，更應該是從理念出發的商業地產互聯網化的服務氛圍塑造，即強耦合互聯網和傳統模式的兩種文化下，實現商業地產“線上+線下”的蓄客、轉化、導流、用戶體驗的完美運營模式。

“互聯網+”商業地產運營創新不僅僅是互聯網技術的應用，亦或互聯網模式的應用，是將互聯網滲入商業地產的運營，從運營基礎做到互聯網概念，即實現商業地產“人人營銷+實時營銷+處處營銷”。

“互聯網+”商業地產運營創新模式的基礎應該是互聯網模式平臺，在互聯網平臺基礎上，延續商業地產傳統模式的收益，如銷售蓄水、土地溢價、租金蓄水等效益，此外還應基于互聯網運營模式，推廣商業地產，在客戶的認可支持下，刺激客戶消費行為，做好“線上+線下”齊進營銷。

此外，商業地產是一個具有較強資本變現能力的行業，在傳統運營模式下，往往采取資產置換、IPO、投行、整售、股權交易、散售等渠道解決資金問題；在“互聯網+”商業地產運營模式下，可以利用P2P、眾籌等互聯網金融工具，更快更便捷的融資。

總之，現階段我國商業地產競爭激烈，諸多商業地產企業為應對新形勢對傳統商業地產運營沖突，保持市場競爭優勢，紛紛在各自運營發展現狀基礎上，逐漸摸索研究結合“互聯網”創新運營模式，聚焦互聯網對商業地產運營模式的影響，實行“互聯網+”商業地產運營創新模式，從建設“線上+線下”運營平臺、實行“人人+實時+處處”營銷方式、利用多元化資本渠道等方面闡述運營模式創新思路，順應商業地產互聯網化發展趨勢，為商業地產未來運營發展指明方向。

參考文獻：

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