商業地產項目造價控制有效手段分析

摘 要：本文針對商業地產項目開發建設造價控制管理，首先分析了地產項目造價控制管理的主要內容及其管理特點，進而詳細論述了商業地產項目造價控制的具體可行手段，可以為商業地產開發建設項目造價控制管理工作的實施開展提供合理的參考。

關鍵詞：商業地產；項目建設；造價控制

提高商業地產項目開發建設的收益，最主要的途徑就是降低地產項目開發建設的成本投入，這也是在日益激烈的地產項目開發建設市場環境下，提高地產項目開發企業市場競爭力的有效手段。降低項目開發建設的成本投入，就必須依靠強有力的造價控制管理，通過在項目開發的各個階段進行全過程的造價控制，確保項目開發建設階段人、財、物投入的最高效使用，進而在確保商業地產項目建設質量的前提下，實現費用支出的有效控制與效益的最大提升。

一、商業地產項目造價控制特點分析

商業地產項目開發建設的造價控制主要是通過在地產項目實施階段按照相應的管理方法，對項目建設實施階段實際產生耗費的控制，尤其是對不必要的浪費與損失的控制，確保項目建設造價目標的實現。商業地產項目造價控制的特點主要表現在以下幾方面：

1.商業地產項目開發建設造價投入巨大。商業地產開發項目作為大型的固定資產投資開發項目，項目建設的投資規模巨大、項目開發建設周期較長，長時間、大規模的資金占用情況下，如果造價控制管理不力，很容易造成商業地產項目開發出現效益上的虧損。

2.商業地產項目開發建設造價控制管理的差異性加大。由于不同的商業地產開發建設項目無論是在項目的區位、功能、規模以及用途上都有著較大的差異，項目的外觀造型、功能配置、裝修裝飾以及空間設計上的差別也較大，這就會造成在項目造價控制管理上必須針對性的采取不同措施。

3.商業地產項目造價控制管理具有明顯的動態特性。由于商業地產項目周期相對較長，從商業地產項目的投資決策直至竣工使用階段的各種不可控的影響因素也非常的多，因此在對商業地產項目開發建設上，同樣應該遵循動態管理的原則，結合實際情況的變化對應的制定各項造價控制管理措施。

二、商業地產項目造價控制管理措施

1.商業地產項目開發準備階段的造價控制

（1）制定商業地產項目開發造價控制實施方案。在造價控制管理實施方案的制定上，重點是根據不同項目開發建設的實際情況，明確造價控制管理的總目標，成立項目管理組織結構，并對不同階段的造價控制辦法、工程付款方法以及風險管理進行明確的規定。

（2）完善商業地產項目開發造價控制管理組織。合理的組織商業地產項目造價管理機構是開展造價控制管理的前提基礎。在組織實施上，應該成立項目管理部門，并由項目負責人作為造價管理的責任人，造價總工負責造價控制管理的具體工作。

（3）確定各個階段的造價控制管理目標。在完成方案制定以及管理組織結構的完善以后，應該根據項目實施的不同階段，細化造價控制管理工作的具體工作方案以及不同時期的分解目標。

2.項目決策階段的造價控制

商業地產項目決策階段的造價控制是造價控制管理的源頭，對于項目的整體造價具有決定性的作用。在項目決策階段，造價控制管理工作的重點任務是根據商業地產項目的工程標準以及工程規模，準確的計算項目開發建設的投資估算額。對商業地產項目開發建設的建筑工程費、設備與器具購置費、安裝工程費以及工程建設其他費用進行估算確認。

3.項目設計階段的造價控制

在商業地產項目開發的設計階段，為了控制項目的總體造價投入，首先應該實施設計招投標制度，通過在設計上的招投標降低設計費用，同時引入競爭機制確保設計部門積極采取措施優化設計方案。其次，在商業地產的項目設計方法上，應該采取標準設計以及限額設計的方式，既要確保商業地產項目功能的實現，同時確保設計方案的科學合理，控制項目建設的整體造價投入。此外，對于設計方案除了設計單位以外，還應該積極的組織專家進行評審論證，以便于最大程度的優化設計方案，降低項目的整體造價。

4.商業地產項目實施階段的造價控制

在商業地產項目實施階段的造價控制，應該將造價、質量以及進度作為整體目標進行控制管理，通過三者的有機協調，確保項目建設整體目標的實現。在具體的造價控制手段上，首先，應該強化合同管理，確保項目實施階段監理、施工單位等嚴格按照合同規定的相關內容執行，避免由于合同管理不當造成的效益損失。其次，在商業地產項目的具體施工階段，由于材料費用占到建筑工程造價的60%左右，因此應該嚴格控制材料使用量，避免材料使用浪費行為的發生。同時，在項目實施階段，應該嚴格控制工程變更以及現場簽證，避免由于工程量的變化等造成造價投入的增加。第三，應該合理運用完工百分比法，按照合同約定及時的核算工程量，并作為支付工程進度款的依據，以免占用過多的投資資金，降低投資效益。

5.商業地產項目結算階段的造價控制

在商業地產項目的造價結算階段，應該組織審計部門，通過現場審計計算以及與施工單位進行對賬等措施，重點對工程造價結算的所有原始資料的真實性以及完整性進行全面的審核，對工程量以及變更項目等進行審核，對所有項目的定額單價等進行計算，以確保所有造價項目的真實。

三、結語

在商業地產項目開發建設的造價控制管理上，商業地產項目開發建設部門應該根據項目實施不同階段的實際情況，有針對性的制定相應的項目開發建設造價控制措施，進而確保商業地產項目開發建設造價控制管理目標的實現，提高項目建設開發建設的經濟效益。

參考文獻：

[1]秦夕濤.工程變更影響與統計[J].科技信息，2008（4）.

[2]張冬凌.如何進行全過程造價管理[J].金融經濟，2008（2）.

[3]劉偉，陳進.對商業地產的工程造價審核問題探討[J].現代商業，2008（9）：81.

作者簡介：周梅（1974.10- ），女，中介房屋建筑工程師，現供職于鄂爾多斯市東勝區城市建設局，研究方向：建筑領域