利率變動(dòng)對(duì)湖南省區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)格的非均衡影響研究

張佳宜

[摘 要]本文介紹了利率變動(dòng)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的傳導(dǎo)機(jī)制相關(guān)理論，運(yùn)用Var模型選取湖南省不同發(fā)展程度的城市為樣本，通過(guò)ADF平穩(wěn)性檢驗(yàn)以及Granger檢驗(yàn)，針對(duì)利率對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格指數(shù)的沖擊程度進(jìn)行實(shí)證研究。最后針對(duì)該課題提出湖南省房地產(chǎn)區(qū)域性協(xié)調(diào)發(fā)展的建設(shè)性策略。

[關(guān)鍵詞]利率市場(chǎng)化；區(qū)域非均衡發(fā)展；利率沖擊效應(yīng)

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2015.09.128

1 選題背景

2014年以來(lái)出現(xiàn)的“冷樓市”不僅使得在湘投資者難以繼續(xù)以粗放式的盲目投資獲得較高回報(bào)，而且很大程度影響消費(fèi)者的投資預(yù)期。本文針對(duì)樣本中利率對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的傳導(dǎo)機(jī)制的敏感性進(jìn)行實(shí)證研究，研究結(jié)論可以為雙方市場(chǎng)的均衡發(fā)展起到指導(dǎo)性作用。

2 文獻(xiàn)綜述

Adam（2008）首先證明了房地產(chǎn)價(jià)格變化影響利率變動(dòng)。但僅有少數(shù)研究認(rèn)為利率與房地產(chǎn)價(jià)格的作用關(guān)系是單向的，例如Wong（2003）認(rèn)為，在長(zhǎng)期中僅有房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)利率具有影響，利率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格則沒(méi)有顯著影響。Altavilla（2000）發(fā)現(xiàn)歐盟各成員國(guó)對(duì)利率政策的敏感度具有非均衡性。李國(guó)杰（2006）認(rèn)為利率政策在不同區(qū)域產(chǎn)生差異性效應(yīng)。覃道愛(ài)（2004）認(rèn)為在統(tǒng)一利率政策下，其傳導(dǎo)機(jī)制在不同區(qū)域發(fā)展過(guò)程中具有差異。

3 實(shí)證分析

第一，利率對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)沖擊效用顯著。結(jié)果顯示PI1=0.956237PI1（-1）-0.984234R0+5.68989，利率與長(zhǎng)沙市的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)呈現(xiàn)明顯負(fù)相關(guān)關(guān)系。長(zhǎng)沙是湖南省的CBD ，其經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平以及第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度均高于其他各市，因此吸引投資流向的能力在全省占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。我們從信貸需求的兩方面分析：一方面，住房消費(fèi)者的信貸需求逐年提升，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市吸引人才流入的能力較強(qiáng)，因此，利率對(duì)于這部分人的影響較為明顯，利率變動(dòng)將經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市居民的住房潛在需求化為實(shí)際需求。另一方面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的信貸需求旺盛，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市的市場(chǎng)流動(dòng)性更高，住房需求旺盛，而且土地價(jià)格和人力成本更高，因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以及投資性消費(fèi)者的雙方信貸需求均旺盛，對(duì)利率的關(guān)切程度也高于其他城市。

第二，經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)城市利率對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效性相對(duì)較低。結(jié)果顯示PI2=0.9034587PI2（-1）-0.45456457R0+3.545679。相對(duì)于省會(huì)城市而言，一方面經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)城市土地資源匱乏程度較低，房地產(chǎn)投資者的融資成本較高，取得銀行貸款難度系數(shù)較大；另一方面相較于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)飽和，伴隨中國(guó)城鄉(xiāng)一體化以及人才“回流潮”，經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)保持發(fā)展高增速，未來(lái)經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>

第三，利率對(duì)于經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)城市的傳導(dǎo)效應(yīng)較弱。結(jié)果顯示PI3=0.8734255PI3（-1）-0.356778R0+5.666779。該類(lèi)城市房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，開(kāi)發(fā)商資金鏈較為短缺，投資關(guān)注度以及市場(chǎng)行情的相對(duì)較弱，加上大多數(shù)潛在購(gòu)房群體流向大中城市，儲(chǔ)蓄型購(gòu)房占比大于信貸消費(fèi)型購(gòu)房。

由上分析可看出，利率提高對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格有負(fù)向作用，而利率對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格的傳導(dǎo)機(jī)制在不同區(qū)域具有非均衡性，在深度和廣度方面都有著較大的區(qū)別?？傮w而言，房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)于利率變動(dòng)的敏感性依照經(jīng)濟(jì)發(fā)展的程度逐級(jí)遞減，收斂期逐級(jí)縮短。

4 結(jié)論分析

4.1 建立多部門(mén)配合、多層次監(jiān)管的房地產(chǎn)金融體系

房地產(chǎn)市場(chǎng)的地域差異決定湖南省各地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)具有明顯的等級(jí)地租效應(yīng)，部分市區(qū)政府存在利用土地壟斷地位控制土地供應(yīng)量，開(kāi)發(fā)商借機(jī)囤積土地抬高地價(jià)，加上投機(jī)者的市場(chǎng)炒作，房地產(chǎn)價(jià)格與其價(jià)值虛高的偏差，造成房地產(chǎn)市場(chǎng)的惡性循環(huán)。因此，各地區(qū)政府應(yīng)該加強(qiáng)配合，盡早建立透明、公開(kāi)、公正的房地產(chǎn)調(diào)控體系，提高各個(gè)地區(qū)房地市場(chǎng)之間的資金流動(dòng)性。

4.2 推進(jìn)利率市場(chǎng)化改革，建立多元化融資渠道

一方面，加快推進(jìn)民間借貸和房地產(chǎn)信托走上正軌；另一方面，房地產(chǎn)證券化也是解決房地產(chǎn)市場(chǎng)融資困難的有效途徑，其優(yōu)勢(shì)在于擴(kuò)大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金來(lái)源的同時(shí)也降低銀行的資金風(fēng)險(xiǎn)。再者，近年來(lái)我國(guó)證券市場(chǎng)發(fā)展迅速，體系日趨完善，因此將房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于銀行的風(fēng)險(xiǎn)化解到多種融資渠道中，推行房地產(chǎn)市場(chǎng)證券化具備可行性。

4.3 加快區(qū)域性利率政策的出臺(tái)

湖南省各市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的不均衡導(dǎo)致以利率為基礎(chǔ)的銀行信貸政策實(shí)施效果的偏差，影響資源配置效率，一定程度上不利于經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。發(fā)達(dá)地區(qū)房地產(chǎn)資金找到落腳點(diǎn)較為便利，因此統(tǒng)一的利率政策使得資金流向投資報(bào)酬率較高的城市（例長(zhǎng)沙）。因此建議在未完全放開(kāi)市場(chǎng)利率的前提條件下，適當(dāng)降低經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)城市（例常德、永州）的貸款利率，提高經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市的存款利率，引導(dǎo)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市的剩余儲(chǔ)蓄資金流向經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)城市，并可以投放在房地產(chǎn)市場(chǎng)，有利于提高經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)城市的居民生活水平，引導(dǎo)湖南省人口的合理分流，以房地產(chǎn)市場(chǎng)作為強(qiáng)力后盾，從而促進(jìn)湖南省市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展。

4.4 優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)

由于我省房地產(chǎn)企業(yè)的絕大部分資金來(lái)源于銀行貸款，因此以抵押貸款和消費(fèi)者預(yù)付款為基礎(chǔ)的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部運(yùn)營(yíng)的財(cái)務(wù)杠桿本身就存在一定的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，一旦由于利率調(diào)整或者政策改變帶來(lái)的房地產(chǎn)資金鏈斷裂，就有可能引發(fā)嚴(yán)重后果。因此采取相應(yīng)的資產(chǎn)優(yōu)化措施防范和分散房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，從而減少房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)是必要的。

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