淺析物業管理

劉軍

摘 要：在城市化進程中，隨著經濟的發展，生活水平的提高，人們對物業管理提出了更高的要求。物業管理作為城市化管理的一部分，其管理水平直接關系到人們的生活質量，為了提高人們的生活質量，本文通過闡述物業管理存在的問題，分析產生物業管理問題的原因，同時提出相應的政策建議，為物業管理提供參考依據。

關鍵詞：物業管理；政策建議；問題分析

在城市化進程中，隨著經濟的發展，生活水平的提高，人們對物業管理提出了更高的要求。物業管理作為城市化管理的一部分，其管理水平的高低在一定程度上直接影響到人們的生活質量。良好的物業管理可以提高小區業主的工作、生活品質，反之，會激發業主與物業管理人員之間的矛盾，進一步影響社區和諧，對于小區業主來說，這樣的物業不如沒有。隨著房地產市場的快速發展，物業管理應運而生。近年來，在經濟利益的驅動下，房地產經濟發展過快，而與之配套的物業管理卻沒有得到相應的完善，物業管理水平比較低。在這種情況下，大大小小的物業管理問題相繼出現。

1 物業管理存在的問題

1.1 物業管理制度不完善 雖然國家制定實施了《物業管理條例》、《物業服務收費管理辦法》等行政規章制度，但是現行的物業管理法規與行業發展之間缺乏協調性，關于物業管理的法律法規不健全，進而在組織開展物業管理工作的過程中遭遇一些問題，由于這些問題沒有得到有效的解決，無法兌現給予業主的承諾，導致物業管理單位與業主之間的矛盾日益激化。

1.2 缺乏物業管理專業人才 在開展物業管理工作的過程中，由于現有物業管理人員專業水平不高，對于自己分管之外的工作，一些物業管理人員沒有辦法做好，難以勝任其他物業管理崗位的工作。由于物業管理屬于新興的行業，行業整體素質普遍較低，物業管理理念落后、專業意識薄弱，進而影響物業管理行業的整體水平。物業管理人員在開展物業管理工作時，由于缺乏專業知識和專業技能，無法解決業主提出的房屋問題，增加了業主的不滿。

1.3 物業管理沒有全覆蓋 在城市化進程中，物業管理水平的高低在一定程度上直接影響城市的經濟發展水平，以及社會的穩定程度。權威機構在對物業管理狀況分析結果顯示，在組織開展物業管理工作時，如果物業管理人員沒有使用先進的技術設備，或者物業管理單位的經營規模不能滿足業主的物業需要，在這種情況下，就會增加物業管理單位收取物業費的難度。在市場經濟環境下，這一現象制約了物業管理的覆蓋面。

1.4 開發商失信 在市場經濟環境下，開發商為了吸引購買者，獲取更大的經濟利益，制定了一套有關周邊設施、物業管理營銷方案。購房者正是在開發商做出的承諾下對所購房屋充滿信心。但是，業主正式購房之后，房屋出現問題，開發商就會推卸責任，于是產生糾紛，當糾紛得不到妥善解決時，就會激化業主與物業公司之間的矛盾，同時物業公司會喪失公信力。

2 物業管理問題成因

在物業管理過程中，引發物業管理問題的原因比較多，但是歸結起來主要集中在三個方面：

2.1 政府方面 在房地產行業中，物業管理作為售后服務部門，政府相關部門沒有高度重視該部門的工作，由于物業管理工作比較復雜，并且涉及多項服務，多個部門，政府制定實施的法律法規，在實踐中難以滿足物業管理的需要。

2.2 業主方面 在計劃經濟時代，城市居民的住房一般由單位來解決（分房），在人們的意識形態中，普遍認為只要房屋出現問題就應該由國家來解決。但是，在市場經濟環境下，人們沒有正確認識物業管理市場化作用，甚至覺得物業管理費就不應該繳納。

2.3 物業公司方面 在物業管理問題方面，物業管理公司也有不可推卸的責任：首先，物業管理規章制度不完善，各項工作任務沒有落實到具體的個人。對于物業管理公司來說，由于內部管理制度缺乏科學性，在一定程度上增加了企業日常運營的難度；其次，物業管理公司不能對人力資源進行有效的利用，造成人才浪費。在組織開展物業管理工作的過程中，由于物業管理公司缺乏專業人才，進一步降低了物業服務質量。在市場經濟環境下，物業管理公司一味地追求經濟利益，忽略了自身的持續發展；最后，物業管理公司缺乏管理經費，進而增加了提高物業管理服務水平的難度。

3 解決物業管理問題措施

為了提高物業管理水平，確保社會和諧，本文認為可以從以下方面著手開展物業管理工作。

3.1 完善物業管理行業法規 隨著法制化進程的不斷推進，一切行為都要依法而行。對于物業管理行業來說，需要不斷完善法律法規體系，對整個物業管理市場進行規范化、法制化管理，確保物業管理人員在組織開展物業工作時有法可依，妥善解決與業主之間的矛盾，切實維護業主、物業公司的權益，進一步實現社會的和諧與穩定。

3.2 培養專業性人才 為了提供物業服務質量，物業管理公司需要對管理人員加大教育培訓的力度，幫助其掌握先近的物業管理理念和管理技術。物業管理公司在培養物業人才的過程中，需要開展一系列的思想整治工作，從根本上提高物業管理人員的綜合素質。

3.3 規范開發商行為 在規范開發商行為方面，政府需要制定實施相應的規章制度，由于小區物業委員會控制配套物業的分配權，代替物業管理公司行使經營權，同時將物業收入劃為物業管理經費，剩下歸物業管理公司，這樣有利于推動物業管理公司的持續發展。

3.4 解決物業管理經費 對物業管理費進行宣傳，幫助業主認識物業管理費的重要性，讓業主在享受優質物業服務的同時，繳納相應的服務費。

4 結論

綜上所述，隨著房地產行業的不斷發展，小區物業管理問題受到社會的普遍關注。當前，我國的物業管理正處于起步階段，在發展過程中需要解決一系列問題，化解供需雙方的矛盾。在政府、物業公司、業主的共同努力下，實現物業管理的市場化、專業化和規?；?，不斷提高物業管理的水平，確保社會的和諧與穩定。

參考文獻：

[1]王怡紅.物業管理條例立法及實施過程中存在問題的研究——寫在物業管理條例公布一周年的日子里[J].山東省青年管理干部學院學報，2004（05）.

[2]郭橋華，郭陽圣，黃玲青.新形勢下高職物業管理專業《物業管理實務》課程改革實踐[J].現代物業（上旬刊），2011（06）.

[3]劉媛.政府介入社區物業管理的路徑選擇——以和諧社區治理中政府職能“正位”為視角[J].江西社會科學，2013（11）.